木棉，廣州的市花。近日，一張印有木棉花輪廓的藍(lán)底紅印黑字票據(jù)——廣州第一張房票，正式發(fā)放到居民手里。

據(jù)“廣州荔灣發(fā)布”微信公眾號，近日，廣州市荔灣區(qū)土地開發(fā)中心在石圍塘征拆現(xiàn)場開出了全市第一張房票，這標(biāo)志著廣州探索房票制工作邁出實(shí)質(zhì)性的第一步。

這張房票具有的另一層意義，是一線城市落地的首張房票。2022年以來，已有包括鄭州、南京、廈門、貴陽、無錫等在內(nèi)的很多城市小范圍、短時(shí)間推行了房票安置政策。廣州的更進(jìn)一步，會(huì)對房票的推廣產(chǎn)生什么影響？

廣州市荔灣區(qū)房票憑證。 圖片來源：廣州荔灣發(fā)布

廣州首張房票落地

就在各地主要還在針對房票進(jìn)行調(diào)研、探索、試點(diǎn)時(shí)，廣州市石圍塘片區(qū)的舊城改造項(xiàng)目，直接進(jìn)行了一場房票頒發(fā)儀式。

據(jù)介紹，荔灣區(qū)土地開發(fā)中心以石圍塘項(xiàng)目為試點(diǎn)，率先落地全市第一批“房票安置”。已發(fā)放的房票憑證載明房票類型、購房地址、票面金額、政策性獎(jiǎng)勵(lì)金額、使用/兌付期限等信息，可由本人或其直系親屬購買“定點(diǎn)入庫”的新建商品房源。

需要強(qiáng)調(diào)的是，按照傳統(tǒng)做法，廣州主要采取回遷房和現(xiàn)金這兩種方式補(bǔ)償被征收人，房票安置只是現(xiàn)有貨幣補(bǔ)償和實(shí)物安置模式的一種補(bǔ)充形式。即為居民多提供了一種選擇，而非強(qiáng)制執(zhí)行。

廣州市民王帆(化名)家里的一處老住宅此前被納入了一項(xiàng)山村拆遷安置項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)的選擇只有現(xiàn)金和安置房兩種?！拔覀兪谴蛩阋苑繐Q房的，就去看了安置房的小區(qū)。但覺得那幾棟樓密度有點(diǎn)大，家里人商量了下還是選擇了現(xiàn)金方式，拿錢去買了其他的二手房，周圍人總體上也是選擇現(xiàn)金的比較多?！?/p>

房票的推行，在王帆這批回遷安置居民中討論度也非常高?！笆瘒吝@個(gè)項(xiàng)目里有認(rèn)識的朋友，聽說這批拿房票的是本來就打算要買新房的，政府才去問他們有沒有申請房票的意向。房票有鼓勵(lì)獎(jiǎng)金，有政府托底的保障，大家并不排斥。只是因?yàn)槭着囆校瑢σ恍┘?xì)節(jié)還不清楚有顧慮，不太敢選。”王帆表示。

“回遷安置的邏輯是同等面積的置換，房票的邏輯是同等金額的置換。這里面每個(gè)人都有不同的訴求，而房價(jià)的波動(dòng)則更復(fù)雜，隔一條街價(jià)值可能就差上百萬元。成本的核算與落地都是大難題?！痹趶V州市從事城市改造相關(guān)工作的魏先生對記者表示，目前推行工作中居民關(guān)心的問題有房票如何購房、能否轉(zhuǎn)讓，超過期限沒有使用會(huì)否作廢等。

據(jù)廣州日報(bào)，1月4日，《廣州市房票安置實(shí)施方案》經(jīng)廣州市政府常務(wù)會(huì)議審議通過；1月8日，廣州市規(guī)劃和自然資源局就房票的焦點(diǎn)問題進(jìn)行解讀。其中提到“房票可以轉(zhuǎn)讓，被征收人所在戶滿足擁有一套在廣州的住房前提下，允許房票在本項(xiàng)目被征收人間互相轉(zhuǎn)讓，房票限轉(zhuǎn)一次”“房票使用期限自房票核發(fā)之日起計(jì)算，最長使用期限為18個(gè)月，到期后，未使用部分被征收人可向核發(fā)房票的區(qū)政府申請兌換成貨幣，具體細(xì)則由各區(qū)制定”等細(xì)節(jié)。

廣州市荔灣區(qū)房票頒發(fā)儀式現(xiàn)場。 圖片來源：廣州荔灣發(fā)布

為何是這里打頭陣？

“對市場來說，好處是能把‘拆出來’的需求，定向引導(dǎo)到樓市里；對開發(fā)商來說，可以定向去庫存；對于改造主體來說，不用建設(shè)回遷房，免去了臨遷費(fèi)；對于政府來說，改造騰出空間，可以落地公共設(shè)施和保障房。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉如此總結(jié)房票安置所符合的多方利益。

據(jù)“廣州荔灣發(fā)布”中的報(bào)道，領(lǐng)到廣州首張房票的周小姐表示：“通過房票政策，我多獲得了1萬多元的補(bǔ)貼，購房更劃算了。從簽訂補(bǔ)償協(xié)議到房票開具一氣呵成?！?/p>

那么廣州房票安置的第一次嘗試，為何落在了荔灣？李宇嘉認(rèn)為，直接原因是荔灣區(qū)近年來出讓的土地比較多，2023年排在天河之后，位居廣州第二位，新房供應(yīng)量大，一手房庫存規(guī)模在主城區(qū)最多，加上舊改放量，還要推進(jìn)白鵝潭開發(fā)，迫切需要通過房票來去化。

中指數(shù)據(jù)還指出，截至2023年12月，荔灣區(qū)新房可售面積約84.6萬㎡，在廣州中心四區(qū)中排名第1，整體出清周期約21.6個(gè)月，高于全市平均水平，庫存壓力相對較大。

再將視角放至整個(gè)廣州，李宇嘉認(rèn)為，房票已經(jīng)確定為新時(shí)期廣州舊改的安置渠道之一，考慮到全市新房去化周期較長，未來十幾年還要推進(jìn)近100個(gè)村的舊改，還要施行片區(qū)綜合改造，預(yù)計(jì)未來新房還將放量。

“在市場預(yù)期下行、購買力不足的情況下，迫切需要房票來實(shí)現(xiàn)多個(gè)方面的目的。因此，未來房票安置還會(huì)在黃埔、天河、番禺、白云等舊改重點(diǎn)區(qū)域推開。預(yù)計(jì)也將通過資金獎(jiǎng)勵(lì)、房價(jià)折扣、降低稅費(fèi)等，鼓勵(lì)被拆遷戶選擇房票安置。”李宇嘉說。

城中村改造引發(fā)關(guān)注

如今看來，房票政策已是加快推進(jìn)城中村改造“較為可行的一個(gè)選擇”。而各地房票落地的背景，則是城市更新這片“沃土”。

中信證券研報(bào)認(rèn)為，城中村改造是今年地產(chǎn)政策的亮點(diǎn)之一，估算我國超大特大城市城中村常住人口約在4000萬人左右，城中村改造帶動(dòng)的住房需求和城市更新投資是經(jīng)濟(jì)的重要影響因素。預(yù)計(jì)城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投資額可能約1萬億元，城中村改造全周期投資額可能在10萬億元。

同為一線城市，日前，由深圳市規(guī)劃和自然資源局會(huì)同深圳市住房和建設(shè)局起草的《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》(征求意見稿)發(fā)布。

該意見稿提到，城中村改造的對象，是以深圳市域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民實(shí)際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域。另將城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類，根據(jù)城中村的實(shí)際情況進(jìn)行分類改造。

對此，銀河證券在研報(bào)中指出，深圳出臺城中村改造相關(guān)的征求意見稿，明確了改造方式、土地收儲、用地出讓開發(fā)建設(shè)等主要內(nèi)容。廣深兩地城中村改造新規(guī)或?qū)ζ渌鞘芯哂袇⒖家饬x?？紤]到廣深陸續(xù)出臺城中村改造相關(guān)政策文件，城中村改造進(jìn)程或?qū)⒓铀偻七M(jìn)。