2023年，“房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大變化”定調(diào)樓市，武漢市則持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，發(fā)布了從“因城施策”到“一區(qū)一策”再到“漢十條”等系列措施，以期有效支持剛性和改善性住房需求，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

但居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期等因素依然制約著市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023年，武漢市新房成交量?jī)r(jià)齊跌；住宅市場(chǎng)出清周期達(dá)到21.5個(gè)月歷史高位?！半S著武漢都市圈的縱深推進(jìn)，武漢新城建設(shè)成勢(shì)見(jiàn)效。未來(lái)，盡管市場(chǎng)將持續(xù)受到供求壓力的影響，但隨著政策利好因素不斷釋放，預(yù)期信心將逐步恢復(fù)。”戴德梁行武漢公司總經(jīng)理周星在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出。

住宅：處于緩筑底階段

2023年，武漢市住宅市場(chǎng)處于緩筑底、慢復(fù)蘇階段。中指研究院華中市場(chǎng)分析師李國(guó)政在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，2023年，武漢新建商品房成交約13.74萬(wàn)套，同比下降9.79%；成交面積1637萬(wàn)平方米，同比下降4.86%。其中，新建住房成交10.98萬(wàn)套、1268萬(wàn)平方米，同比下降5.58%、3.65%。

從出清周期來(lái)看，戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻介紹，“截至2023年12月，武漢住宅市場(chǎng)出清周期達(dá)到21.5個(gè)月歷史高位，并有繼續(xù)上升的趨勢(shì)。遠(yuǎn)城區(qū)住宅市場(chǎng)去化壓力較大，包括東西湖、蔡甸、沌口、新洲等區(qū)域出清周期超過(guò)25個(gè)月。整體來(lái)看，武漢住宅市場(chǎng)目前呈現(xiàn)供需兩弱的處境，市場(chǎng)信心或需更多積極利好政策重塑?！?/p>

需要強(qiáng)調(diào)的是，2023年，武漢市住宅市場(chǎng)供需對(duì)接上存在錯(cuò)位。遠(yuǎn)程區(qū)在住宅市場(chǎng)成交中扮演著成交主力的角色，占比38.1%。其中，漢陽(yáng)區(qū)、黃陂區(qū)、東湖高新區(qū)的成交面積排在前三，分別約占上半年武漢市商品住宅總成交面積的10.8%、10.2%和9.7%。而供應(yīng)主力區(qū)域則是中心城區(qū)，占比36.4%。

（圖：2023年武漢住宅市場(chǎng)分區(qū)成交情況/數(shù)據(jù)源于中指數(shù)據(jù)庫(kù)、戴德梁行研究部）

還值得一提的是，中指研究院指出，2023年，武漢二手住房市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，共成交10.56萬(wàn)套，同比2022年增長(zhǎng)39.7%，遠(yuǎn)好于新房市場(chǎng)。

“這意味著，武漢市場(chǎng)由增量時(shí)代逐步向增存并舉時(shí)代轉(zhuǎn)變，是一線城市的必由之路。新房銷量多少，不再是衡量武漢房地產(chǎn)發(fā)展的唯一指標(biāo)。只重?cái)?shù)量不重質(zhì)量，行業(yè)發(fā)展難以為續(xù)。武漢房地產(chǎn)投資邏輯正在發(fā)生變化，在新市場(chǎng)格局下，實(shí)現(xiàn)有利潤(rùn)的增長(zhǎng)才是良性發(fā)展，不能再把‘薄利多銷’甚至虧本跑量作為第一追求?！崩顕?guó)政表示。

因此，李國(guó)政建議，武漢住宅市場(chǎng)在加快去庫(kù)存、產(chǎn)品迭代的同時(shí)，要逐步實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型、建造方式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。品牌房企圍繞好房子、好服務(wù)、優(yōu)價(jià)格，以需定供、以需定建，優(yōu)化提升配套生活服務(wù)，更好滿足當(dāng)前市場(chǎng)的有效需求。

為激發(fā)住宅市場(chǎng)活力，2023年武漢市出臺(tái)了多項(xiàng)政策，不斷引導(dǎo)促進(jìn)居住環(huán)境和住房品質(zhì)提升。例如，在用地規(guī)劃方面，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)武漢市居住用地建設(shè)強(qiáng)度管理意見(jiàn)》指出，嚴(yán)控超高層建筑，降低建設(shè)強(qiáng)度與密度；“漢十條”明確提出，取消武漢市二環(huán)線以內(nèi)住房限購(gòu)政策，優(yōu)化家庭住房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，支持企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，推進(jìn)住宅產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)新。

李國(guó)政預(yù)計(jì)，隨著武漢市全面解除限購(gòu)，二環(huán)內(nèi)受益最大，主城區(qū)或迎來(lái)高需求。2024年，武漢住宅市場(chǎng)的系列政策的疊加效應(yīng)將逐步顯效，迎來(lái)穩(wěn)中有升的發(fā)展新格局，整體住房消費(fèi)規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)10%以上的增長(zhǎng)。

甲級(jí)寫字樓：租金持續(xù)下調(diào)

“2023年，武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏較過(guò)去幾年有所放緩，供應(yīng)節(jié)奏的放緩給市場(chǎng)存量消化喘息時(shí)間，整體空置率較2022年末下降約1.5個(gè)百分點(diǎn)至36.1%。但激烈的競(jìng)爭(zhēng)迫使租金持續(xù)下行，四季度末核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓整體租金較去年末下降約9.2%至89.8元每平方米每月?！焙嵄硎?。

從分區(qū)租金下調(diào)幅度和凈吸納量來(lái)看，全年下調(diào)租金幅度最大的區(qū)域?yàn)闈h口武昌沿江、武廣和光谷商務(wù)區(qū)，下調(diào)幅度均超10%；凈吸納量表現(xiàn)較好的區(qū)域?yàn)橹心现斜?、建設(shè)大道和漢口&武昌沿江商務(wù)區(qū)，其中中南中北商務(wù)區(qū)主要得益于區(qū)域內(nèi)國(guó)企背景寫字樓上下游企業(yè)的積極入駐。

整體來(lái)看，2023年，TMT、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃成交，分別約占全年總成交面積的25.9%、22.5%和17.9%。其中，TMT由原本集中于光谷片區(qū)開始向武廣商務(wù)區(qū)擴(kuò)散，全年約44.9%的TMT行業(yè)成交面積位于武廣商務(wù)區(qū)；專業(yè)服務(wù)業(yè)仍展現(xiàn)較高集中度，45.1%的成交面積位于漢口武昌沿江商務(wù)區(qū)。

胡韻預(yù)測(cè)，“2024年，武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)將持續(xù)放緩，將僅迎來(lái)越秀國(guó)際金融薈T5和香港中心A座約16萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)辦公空間的交付，整體市場(chǎng)將有更多的時(shí)間去化現(xiàn)有存量。但就武廣商務(wù)區(qū)來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)市區(qū)域租金或承壓繼續(xù)下行、空置率短期還將繼續(xù)上升。”

零售：餐飲業(yè)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇

讓人眼前一亮的是，2023年，武漢餐飲業(yè)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，為商圈發(fā)展注入強(qiáng)心劑。截至2023年11月，全國(guó)餐飲消費(fèi)收入增速達(dá)25.8%，武漢市2023年前三季度餐飲收入增長(zhǎng)達(dá)15.7%。

一方面，2023年，武漢市核心商圈以餐飲為首的接觸性消費(fèi)拓店積極，餐飲和娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)占比35.6%、14.3%，分別同比增長(zhǎng)10.9、4.8個(gè)百分點(diǎn)。

另一方面，引進(jìn)餐飲首店也成武漢首店引進(jìn)的主力生態(tài)，占比49.4%。分商圈來(lái)看，武廣、永清、江漢路及街道口商圈首店引進(jìn)最為積極，分別占今年首店引進(jìn)數(shù)量的41.0%、15.1%、10.8%和10.8%。

“得益于核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目積極的招商調(diào)整，截至2023年四季度，武漢市五大核心商圈整體空置率環(huán)比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至13.3%。”胡韻告訴記者。

同時(shí)，市場(chǎng)商戶資源爭(zhēng)奪激烈，迫使業(yè)主持續(xù)下調(diào)租金，截至2023年底，武漢市五大核心商圈首層平均租金錄得457.2元每平方米每月，同比下降5.6%。

胡韻進(jìn)一步指出，分商圈來(lái)看，武廣商圈是目前租金最高、空置率最低和全年凈吸納量最高的商圈，市場(chǎng)頭部運(yùn)營(yíng)商在商戶資源爭(zhēng)奪上的優(yōu)勢(shì)在不斷上升，頭部項(xiàng)目與一般項(xiàng)目之間的招商運(yùn)營(yíng)難度差距持續(xù)加大。

展望2024年，胡韻表示，“武漢零售市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將迎來(lái)包括SKP、龍湖濱江天街、方圓薈等在內(nèi)約89.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，絕大部分項(xiàng)目將供應(yīng)于新興商圈。對(duì)核心商圈來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的供應(yīng)將進(jìn)一步加劇商圈內(nèi)老項(xiàng)目的調(diào)改；對(duì)新興商圈來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的供應(yīng)將緩解片區(qū)商業(yè)配套不足問(wèn)題，提升板塊價(jià)值，增強(qiáng)區(qū)域人口吸附力。”