十四屆全國人大二次會議3月5日上午在北京人民大會堂開幕，國務院總理李強作政府工作報告。

對于2024年房地產(chǎn)方面的工作部署，政府工作報告對房地產(chǎn)的表述增多，重點提及標本兼治化解房地產(chǎn)風險、加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加大保障性住房建設和供給、滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求等方面。

兩會表述作為當年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要指導文件，2024年房地產(chǎn)相關工作也被清晰定調(diào)。

連續(xù)2年未提“房住不炒”

從政府工作報告的表述來看，已連續(xù)2年未提“房住不炒”，不過業(yè)內(nèi)認為，總基調(diào)并不會變。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪指出，自2016年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”后，在各大中央會議中被頻頻提及，今年兩會雖然依舊未提及“房住不炒”，但并不意味著房地產(chǎn)市場的總基調(diào)發(fā)生改變，其依舊是房地產(chǎn)政策的總方針。同時，自去年以來“房住不炒”罕見被提及，或也是考慮到房地產(chǎn)復蘇緩慢，市場情緒暫未明顯好轉(zhuǎn)、房價下行壓力猶存等，基于這樣的背景，似乎促需求、優(yōu)化政策更合時宜。

標本兼治化解房地產(chǎn)風險

在更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領域風險方面，政府工作報告指出，標本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務、中小金融機構等風險，維護經(jīng)濟金融大局穩(wěn)定。

今年的政府報告中，房地產(chǎn)再次被列入“防風險”任務板塊。

克而瑞地產(chǎn)研究中心報告指出，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣，在投資、消費、財政、居民資產(chǎn)等領域中均占有重要地位，防范地產(chǎn)風險蔓延成為防范化解重點領域風險的首要任務，要壓實企業(yè)主體責任、部門監(jiān)管責任、地方屬地責任。對此，政府工作報告提出，“對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”。

“標本兼治化解房地產(chǎn)風險仍是2024年防風險重要目標，鑒于當前房地產(chǎn)企業(yè)整體資金面依然承壓，特別是民營企業(yè)經(jīng)營壓力大，穩(wěn)住市場主體是今年行業(yè)重要工作之一?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜說。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓也指出，當前房地產(chǎn)市場風險主要是房企流動性風險，盡管部分頭部房企風險得到改善，但住房銷售不佳導致房企經(jīng)營收入持續(xù)下滑，也致使其市場化融資難度增加，超過四成上市房企現(xiàn)金短債比不到1，整體房企資產(chǎn)負債率處于70%以上偏高水平，房企風險仍然令人擔憂。

另根據(jù)第三方研究機構中指研究院發(fā)布的《2024年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》，2024年1-2月，TOP100房企銷售總額為4762.4億元，同比下降51.6%。

從政策落實來看，通過融資協(xié)調(diào)機制推送房地產(chǎn)項目“白名單”落實項目融資是支持房企融資的主要方式。今年年初，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，隨后各地政府及銀行金融機構積極跟進、對接，根據(jù)住建部通報數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

在健全風險防控長效機制方面，政府工作報告指出，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關系變化，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

2021年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“探索新的發(fā)展模式”，近兩年行業(yè)新發(fā)展模式的探索持續(xù)深化。本次政府工作報告提出“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，與去年中央經(jīng)濟工作會議提法一致。

陳文靜指出，地產(chǎn)發(fā)展新模式從最初的“探索”到推動新舊模式“平穩(wěn)過渡”，再到“加快構建”，表明當前地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵已經(jīng)逐漸清晰。長期來看，房地產(chǎn)新模式內(nèi)涵豐富，從行業(yè)角度，預售制度改革、完善住房保障體系、租購并舉以及土地管理制度改革、完善金融財稅配套制度等是地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要方向。

從企業(yè)發(fā)展模式來看，在新形勢下，伴隨著行業(yè)加快構建新發(fā)展模式，房企也應順勢而為，積極探索適合自身發(fā)展的新模式，輕重并舉或是重要方向，存量運營重要性提升，代建、物業(yè)服務、商業(yè)運營、長租公寓等方面具備發(fā)展空間。

加大保障性住房建設和供給

政府工作報告還指出，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，保障房與商品房市場雙輪驅(qū)動、雙軌運行，在保障房領域體現(xiàn)為政府的責任與擔當，做到應保盡保；在商品房領域完善相關基礎性制度，讓市場有效發(fā)揮更大的作用。

可以看到，近日，住建部在《關于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》中提到，要完善“保障+市場”的住房供應體系，明確“以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求”“要將保障性住房建設作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容”。

當前，在住房保障體系中，主要包括配售型保障房和配租型保障房。

從配售型保障房來看，2023年8月，《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》提出配售型保障房的發(fā)展思路以來，多地公布了首批或2024年配售型保障房的建設計劃，深圳、廣州、福州計劃1萬余套。從配租型保障房來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2023年，保障性租賃住房開工建設和籌集213萬套（間），超額完成了年度計劃量，2021-2023年保租房合計建設和籌集量約573萬套（間），完成計劃量66%；根據(jù)中指監(jiān)測，目前多地已發(fā)布2024年保租房籌集目標。整體來看，今年保障性住房供給量仍將繼續(xù)增加，以更好地滿足居民住房需求。

完善商品房相關基礎性制度方面，或主要包括土地管理制度、商品房預售制度、住房財稅金融制度等方面。

趙秀池認為，根據(jù)工作報告精神，2024年房地產(chǎn)政策仍然需要因城施策，各地結合其新型城鎮(zhèn)化的實際情況和房地產(chǎn)供求關系情況優(yōu)化相應的房地產(chǎn)政策，多出臺有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，繼續(xù)通過保障房建設、城中村改造、平急兩用基礎設施三大工程加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

限制性措施有望進一步減少

政府工作報告還指出，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善住房需求。

同時，政府工作報告強調(diào)促進消費穩(wěn)定增長。從增加收入、優(yōu)化供給、減少限制性措施等方面綜合施策，激發(fā)消費潛能。

克而瑞地產(chǎn)研究報告指出，今年年初住建部曾表態(tài)“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權”，預示著地方因城施策空間進一步打開，隨即北上廣深等一線陸續(xù)松綁限購，釋放積極信號。結合政府工作報告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”“減少限制性措施”等相關表述，預計今年一線調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變。

中指研究院預測，2024年預計更多城市將結合自身情況及時優(yōu)化調(diào)整相關政策，一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策，如優(yōu)化郊區(qū)、大面積段限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。另外，未來郊區(qū)住宅項目容積率1.0限制或迎來調(diào)整，低容積率更宜打造高品質(zhì)產(chǎn)品，以滿足居民多樣化改善性住房需求。

城中村改造有望加速推進

政府工作報告提出，把加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶。同時，穩(wěn)步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造。

58同城董事長兼CEO姚勁波認為，城市更新行動是長期目標，也是房地產(chǎn)進行新周期精細化發(fā)展的重點所在，包括 “平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造的“三大工程”是未來城市發(fā)展的長期目標。從2024年來看，不少城市已經(jīng)確定了城中村改造的目標，對于保障房建設也在有條不紊地進行中，這在解決人群居住品質(zhì)提升的同時，也會增加今年市場購房需求，對于推進特大超大型城市房地產(chǎn)供需穩(wěn)定將起到重要作用。

今年2月22日，國開行召開服務“三大工程”現(xiàn)場推動會，截至今年2月20日，全行已發(fā)放城中村改造專項借款360多億元，涉及北京、上海、廣州等32個城市223個項目，惠及城中村居民26萬戶，支持建設安置房54萬套”。業(yè)內(nèi)認為，隨著資金的逐漸落位，預計各地城中村改造的推進也將進一步加速。