去年年底，武漢秋季房交會(huì)疊加“全面取消限購(gòu)”“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列利好政策，推動(dòng)樓市成交有所上漲。以10月為例，中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，武漢10月新建住房銷售12099套，環(huán)比上漲73.44%，同比上漲59.96%，環(huán)比、同比漲幅均位列第一。

今年前兩個(gè)月，武漢樓市熱度有所走低。受寒潮影響，1月低迷開(kāi)場(chǎng)，新建商品住房成交備案5379套，環(huán)比下降53.21%，同比下降18.94%。2月在持續(xù)凍雨和春節(jié)假期的夾擊下，武漢新建商品住房成交備案2797套，環(huán)比下降48%，同比下降77.48%。

連日來(lái)，證券時(shí)報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的樓市“小陽(yáng)春”還是讓武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)感受到陣陣暖意，不管是新房還是二手房，看房客戶明顯增加，但是部分購(gòu)房群體在重要節(jié)點(diǎn)對(duì)政策和市場(chǎng)仍然保持觀望情緒。

二手房找房熱度上升

去年武漢二手房成交量首次超過(guò)新房成交量，進(jìn)入2024年，武漢二手房春節(jié)期間找房熱度同比繼續(xù)上升11%，這種熱度延續(xù)到了3月。

上周六，記者來(lái)到武漢德佑龍晟佳園積玉橋店，店里中介基本都出去帶看了，店長(zhǎng)李家彪接受記者采訪的間隙，不時(shí)有客戶打電話咨詢。

“最近看房的人比較多，特別是周末，店里人都沒(méi)有閑著的。”據(jù)李家彪介紹，3月份至今僅他接到的線上咨詢量就已經(jīng)超過(guò)100個(gè)，相比去年同期翻了一倍。同時(shí)帶看量也有明顯增加，現(xiàn)在有同事一周可以約15個(gè)左右的客戶帶看。

武漢貝殼平臺(tái)交易數(shù)據(jù)顯示，年后房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度整體提升，從2月18日起貝殼平臺(tái)上的新房、二手房成交單量以及帶看數(shù)據(jù)都在持續(xù)回升。3月10日，通過(guò)武漢貝殼平臺(tái)交易的新房二手房日單量峰值達(dá)到近500單，已刷新武漢貝殼平臺(tái)2024年日成交單量新紀(jì)錄。

記者從多位中介人士處了解到，隨著武漢二手房掛牌量大幅增加，武昌、漢口老城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代。存量房時(shí)代的到來(lái)，一方面對(duì)于那些急于出手的賣家形成了一定的壓力，但另一方面對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，特別是剛性需求和改善型需求的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，房子的性價(jià)比更高了，他們有了更多的選擇空間。

漢口一家房產(chǎn)中介門店陳經(jīng)理告訴記者，3月份以解決學(xué)區(qū)的買家居多，一些剛需客戶遇到合適的房源，出手的速度較快。目前武漢二手房市場(chǎng)總體的特點(diǎn)還是“以價(jià)換量”為主，業(yè)主愿意降價(jià)依然是成交的關(guān)鍵。

“沒(méi)有賣不出去的房子，只有不合適的價(jià)格。”陳經(jīng)理表示，對(duì)于置換客戶來(lái)說(shuō)，一旦自己的房子成交較慢，置換鏈條出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致成交周期拉長(zhǎng)。隨著門店掛牌房源的增加，愿意降價(jià)的業(yè)主也有所增加。

武漢貝殼提供的研究顯示，90平方米以下業(yè)主進(jìn)行置換時(shí)，更考慮功能升級(jí)，購(gòu)房面積上漲，單價(jià)持平；90平方米至144平方米業(yè)主置換時(shí)，會(huì)選擇更優(yōu)地段或配套，單價(jià)上漲，面積持平；144平方米以上業(yè)主置換時(shí)，以降低杠桿為主，來(lái)減輕還貸壓力。

新房開(kāi)打價(jià)格戰(zhàn)

相比于二手房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商們?cè)谛路渴袌?chǎng)的“內(nèi)卷”程度更加激烈。

“今年的武漢樓市，比往年來(lái)的更卷一些?！蔽錆h一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者展示了他的朋友圈，“開(kāi)年就打價(jià)格戰(zhàn)，都是轟炸屏幕的信息”。

記者隨意翻了幾條發(fā)現(xiàn)，這些海報(bào)多以“勁爆消息”“新年王炸”等字眼吸引眼球，比如“光谷地鐵口，均價(jià)10xxx起，樓層任選”“價(jià)格回到18年，限時(shí)搶購(gòu)、先到先得”。

值得注意的是，去年年底，一場(chǎng)前所未有的降價(jià)促銷戰(zhàn)曾在武漢樓市彌漫。以武漢市內(nèi)環(huán)硚口區(qū)寶豐路的航空路壹號(hào)為例，去年10月，該樓盤以2.1萬(wàn)元/平方米價(jià)格售賣2#部分房源。此前，該項(xiàng)目8#、9#備案均價(jià)3.4萬(wàn)元/平方米，折后均價(jià)約3萬(wàn)元/平方米。價(jià)格一次性跳水近萬(wàn)元，降幅如此之大，引發(fā)前期業(yè)主維權(quán)，也受到市場(chǎng)各方的高度關(guān)注。

上述武漢房地產(chǎn)人士表示，一般開(kāi)發(fā)商以價(jià)格作為賣點(diǎn)，往往是年底沖業(yè)績(jī)、實(shí)現(xiàn)回款的需要。特別是在去年市場(chǎng)觀望情緒濃郁的大背景下，盡快銷售回本、?，F(xiàn)金流是決定來(lái)年生存發(fā)展的關(guān)鍵。“今年比較特殊的是，一開(kāi)年開(kāi)發(fā)商就打上了價(jià)格牌”。

價(jià)格戰(zhàn)給購(gòu)房者帶來(lái)的最直觀的感受之一就是“同片區(qū)不同價(jià)的價(jià)格錯(cuò)亂感”。有購(gòu)房需求、最近正在頻繁看房的武漢市民陳女士向記者表示，同一個(gè)區(qū)域，甚至是相鄰的樓盤之間，單價(jià)可能相差數(shù)千元。

陳女士向記者介紹，在江岸后湖商圈，她看中的一個(gè)樓盤帶裝修23000元/平方米起，旁邊的樓盤是毛坯13000元/平方米起?！皢蝺r(jià)高的樓盤確實(shí)各方面都要更強(qiáng)一些，如果僅從地段上來(lái)看，兩個(gè)樓盤并沒(méi)有太大區(qū)別?！?/p>

這樣的情況在武漢不是個(gè)例，不管是在主城區(qū)還是遠(yuǎn)城區(qū)，均有類似情況。

記者近日實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，武漢天地開(kāi)發(fā)商在建設(shè)的長(zhǎng)江天地，帶裝修可以賣到35000元/平方米，同地段的另一樓盤單價(jià)為28000元/平方米起。同在建設(shè)大道沿線，華潤(rùn)潤(rùn)府單價(jià)為36000元/平方米，同區(qū)域有樓盤毛坯價(jià)是17000元/平方米起。在長(zhǎng)江新區(qū)，江上雲(yún)境特價(jià)房10000元/平方米起，而同區(qū)域部分樓盤都是13000元/平方米多。

“目前諸多房企在資金鏈、現(xiàn)金流方面的訴求壓力仍然較大，開(kāi)年提前沖業(yè)績(jī)也是積極應(yīng)對(duì)問(wèn)題的表現(xiàn)?！蔽錆h房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，對(duì)很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存仍是很大的問(wèn)題，企業(yè)借助政策利好加大促銷力度，是順應(yīng)市場(chǎng)、應(yīng)時(shí)而變的合理舉措。

購(gòu)房者置業(yè)更理性

開(kāi)年后撲面而來(lái)的“價(jià)格戰(zhàn)”，持續(xù)向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)，購(gòu)房者是否會(huì)買賬？

在江岸區(qū)某在售新房項(xiàng)目售樓處的沙盤前，記者看到有兩組客戶在聽(tīng)銷售人員講解，休息區(qū)還坐著三組客戶正在與銷售細(xì)聊，時(shí)不時(shí)還有房產(chǎn)中介帶著客戶過(guò)來(lái)看房。該樓盤置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，該樓盤最后一棟樓正在認(rèn)籌中，即將開(kāi)盤，最近來(lái)訪新客翻了一倍。

一對(duì)來(lái)看房的夫妻告訴記者，他們買房是為了改善家庭居住環(huán)境和解決教育問(wèn)題，正在看的這個(gè)樓盤因位于漢口核心區(qū)域，又具有學(xué)區(qū)資源，吸引了他們注意。盡管這個(gè)樓盤折后單價(jià)在30000元往上，他們?cè)诓缺P大半年后，還是決定下手了。

與此形成對(duì)比的是，在江岸區(qū)另一樓盤，記者到訪期間，只有一組客戶正在看房，置業(yè)顧問(wèn)三三兩兩站在一起聊天。置業(yè)顧問(wèn)向記者介紹，該樓盤是江岸區(qū)三環(huán)內(nèi)價(jià)格最優(yōu)惠的樓盤，均價(jià)在11000元/平方米，部分樓層價(jià)格還有優(yōu)惠。

上述兩個(gè)樓盤形成的對(duì)比，是目前武漢樓市冷熱不均的一個(gè)縮影。

“從去年數(shù)據(jù)來(lái)看，不少片區(qū)銷量領(lǐng)先的樓盤靠以價(jià)換量的策略取得成功，但是對(duì)于選擇越來(lái)越多的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，完全靠?jī)r(jià)格并不足以打動(dòng)他們?！蔽錆h一家房地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)記者表示，在房子品質(zhì)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的情況下，開(kāi)發(fā)商最擅長(zhǎng)的就是價(jià)格刺激。但是在目前大背景下，除了滿足上學(xué)等剛需外，更多的購(gòu)房者都在觀望。此時(shí)，地段好、品牌有優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品也不錯(cuò)、價(jià)格也適當(dāng)?shù)臉潜P更加能被市場(chǎng)關(guān)注。

“總體而言，武漢樓市今年的‘小陽(yáng)春’成色偏低。”另有武漢房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，去年3月，市場(chǎng)需求在解封后加速釋放，新建商品房網(wǎng)簽備案數(shù)曾創(chuàng)近年來(lái)同期新高，數(shù)據(jù)基數(shù)較高。今年開(kāi)年受到天氣等多方面因素影響，雖然目前樓市交易數(shù)據(jù)在有序復(fù)蘇中，但從絕對(duì)量來(lái)看表現(xiàn)并不理想，“小陽(yáng)春”的起步有點(diǎn)低。

上述人士表示，武漢去年10月份的房交會(huì)一直延續(xù)到年底，在優(yōu)惠政策刺激之下迎來(lái)一波小高潮。從今年的“小陽(yáng)春”來(lái)看，區(qū)域的客戶帶看量明顯增加，但從近期項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)來(lái)看，從看房到認(rèn)購(gòu)、從認(rèn)購(gòu)到簽約的轉(zhuǎn)化比，相較去年年底還是有一定落差。此外，武漢每年會(huì)有兩次以上的房交會(huì)，一部分購(gòu)房者也處于觀望中。