房地產(chǎn)業(yè)仍在持續(xù)洗牌，從銷售到盈利、從投資到償債，行業(yè)發(fā)生了哪些變化？

3月21日，中指研究院發(fā)布《2024百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，剛過去的2023年，百強(qiáng)房企格局持續(xù)生變，比如央國企市場份額提升，房企投資高地幾乎與銷售熱點(diǎn)城市重合，剛需置業(yè)低迷但高端改善產(chǎn)品熱銷、行業(yè)盈利持續(xù)下滑等。

報(bào)告顯示，2023年，全國商品房銷售額進(jìn)一步降至11.7萬億元；百強(qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%。

銷售不振，行業(yè)盈利空間也持續(xù)收縮，去年百強(qiáng)房企營業(yè)收入均值395.1億元，同比增長7.4%；但受結(jié)轉(zhuǎn)成本等因素影響，凈利潤均值同比下降16.7%至21.4億元；同期凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。

在行業(yè)不斷洗牌的過程中，由于“大而不強(qiáng)”的企業(yè)出現(xiàn)掉隊(duì)，導(dǎo)致百強(qiáng)企業(yè)出現(xiàn)明顯斷層現(xiàn)象，去年銷售金額在2000億元及1000億元左右的房企均出現(xiàn)明顯的規(guī)模斷層。

另一鮮明特點(diǎn)是，央國企市場份額不斷提升。因央國企集中布局在一二線城市，加上穩(wěn)健經(jīng)營及融資優(yōu)勢，2023年百強(qiáng)房企中央國企銷售額占比提升至66.5%，較上年提升3.3個(gè)百分點(diǎn)。近兩年，央國企拿地同樣較為積極，后續(xù)市場份額有望繼續(xù)提升。

雖然銷售格局不盡相同，但在投資風(fēng)格、產(chǎn)品打造等方面，各大房企特征趨同。報(bào)告顯示，去年百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)一步向一二線核心城市聚集，新增土儲權(quán)益面積中二線城市占比達(dá)到64.8%，一線城市占比21.0%，三四線城市占比則減少1.8個(gè)百分點(diǎn)至14.3%。

從具體城市來看，2023年百強(qiáng)代表企業(yè)以銷定投、量入為出，拿地前20城市和銷售貢獻(xiàn)前20城市高度重合，杭州、上海、北京、廣州、南京、成都、蘇州、武漢、寧波、佛山、西安、重慶、長沙和合肥等14個(gè)城市均在列。

在這些城市中，哪些對房企銷售貢獻(xiàn)最高？報(bào)告顯示，去年上海、杭州、北京、廣州、南京五大城市對百強(qiáng)房企銷售貢獻(xiàn)較高，一線城市中上海銷售貢獻(xiàn)占比提升1.8個(gè)百分點(diǎn)至10.9%，廣州和北京銷售貢獻(xiàn)占比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)但仍居于前列，深圳下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至3.2%。二線城市中成都、武漢、廈門、天津、西安、重慶、合肥等銷售貢獻(xiàn)均上升。

產(chǎn)品銷售特點(diǎn)上，2023年，剛需置業(yè)群體觀望情緒未見明顯好轉(zhuǎn)，但改善性住房需求釋放。2023年，百強(qiáng)房企90平米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為12.1%、較上年下降1.0個(gè)百分點(diǎn)；90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額雖然較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，但占比仍然過半，達(dá)51.9%；140-200平米改善類產(chǎn)品表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，銷售額貢獻(xiàn)率較上年出現(xiàn)較大提升，增加了1.7個(gè)百分點(diǎn)；200平米以上產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)率微降。

在償債能力方面，2023年，百強(qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為66.1%，凈負(fù)債率均值為89.7%，現(xiàn)金短債均值比為1.67，凈負(fù)債率較上年增加3.3個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比較上年增加0.06，有息債務(wù)相對規(guī)模基本持平，債務(wù)平均期限延長，短期債務(wù)占比下降。

不同房企的償債能力也出現(xiàn)分化，部分央國企、民企受益于銷售融資俱佳，流動性持續(xù)改善；部分混合所有制企業(yè)和民企受銷售下滑沖擊現(xiàn)金減少較快。2024年，百強(qiáng)房企到期債券余額超7700億元，其中信用債占比69%、海外債占比31%，流動性壓力仍在。

“后續(xù)，企業(yè)可利用城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制獲得融資，同時(shí)做好開發(fā)經(jīng)營工作，增強(qiáng)項(xiàng)目信用。另一方面，把握最新政策，盤活經(jīng)營性資產(chǎn)，拓展融資渠道，從而增厚安全墊?！眻?bào)告表示，房企可通過發(fā)行ABS、REITs等方式盤活經(jīng)營性物業(yè)，同時(shí)可在2024年底之前將經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。

中長期來看，受新房增量規(guī)模見頂、房地產(chǎn)去金融化影響，房企單純依靠開發(fā)業(yè)務(wù)收入很難保持一定收入規(guī)模，利潤率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板。未來，面向新周期如何維持有利潤的發(fā)展，成為百強(qiáng)企業(yè)必須面對的課題。

“輕重并舉將是房企構(gòu)建新發(fā)展模式的重要方向?！眻?bào)告稱，隨著市場由增量轉(zhuǎn)向存量，房企業(yè)務(wù)重心將從前端開發(fā)向后端運(yùn)營與服務(wù)轉(zhuǎn)移，企業(yè)要把握行業(yè)發(fā)展趨勢，從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向輕重并舉的開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)一體化轉(zhuǎn)型。

一方面，探索新業(yè)務(wù)模式，尋求輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展空間，通過代建實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營與品牌輸出，并積極參與城市更新，或是在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等方面持續(xù)深耕。另一方面，抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會，追求開發(fā)業(yè)務(wù)的“有質(zhì)量增長”，聚焦于產(chǎn)品研發(fā)和銷售，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。（記者：孫夢凡 ）