近期，中國人民銀行發(fā)布了《2023年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》。

報告顯示，20.2%的居民對下季房價預(yù)期“下降”，這是自2019年以來城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告中首次對房價預(yù)期“下降”的居民占比超過20%。

同時，在消費、儲蓄和投資意愿選項中，問及未來三個月準備增加支出的項目時，僅14.3%的居民選擇購房，較上一季度下降3個百分點，跌幅較以往明顯。

對比2019年至今各季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告數(shù)據(jù)顯示，當前居民對房價預(yù)期已跌至近5年最低點。

同時，4月12日中國人民銀行發(fā)布2024年一季度金融統(tǒng)計和社會融資數(shù)據(jù)顯示，一季度住戶存款增加8.56萬億元，以全國14億人計算，人均多存了約6114元。居民儲蓄意愿仍然高漲。

01 央行發(fā)布城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查報告 20.2％的居民預(yù)期房價“下降”

2024年3月22日，中國人民銀行發(fā)布《2023年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》（下稱《報告》），城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查是中國人民銀行1999年起建立的一項季度調(diào)查制度。每季在全國50個（大、中、?。┱{(diào)查城市、400個銀行網(wǎng)點各隨機抽取50名儲戶，全國共20000名儲戶作為調(diào)查對象。調(diào)查內(nèi)容包括儲戶對經(jīng)濟運行的總體判斷、儲蓄及負債情況、消費情況、儲戶基本情況等四個方面。

《報告》顯示，本季收入感受指數(shù)和收入信心指數(shù)雙雙下跌，分別較上季度下跌0.3個百分比和0.4個百分比。本季就業(yè)感受指數(shù)為34.1%，比上季下降1.2個百分點。其中，48.1%的居民認為“形勢嚴峻，就業(yè)難”或“看不準”。

聚焦到房地產(chǎn)來看，對下季房價，12.3%的居民預(yù)期“上漲”，53.9%的居民預(yù)期“基本不變”，20.2%的居民預(yù)期“下降”，13.6%的居民“看不準”。

對比2019年至今的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，這是近5年來首次對房價預(yù)期“下降”的居民占比超過20%。

從2019年至今的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告來看，對下季度房價預(yù)期上漲占比最多的是2019年第三季度，達29.30%，隨后便開始一路下滑，一直到2020年第三季度和2021年第一、二季度出現(xiàn)了小回升。

從房價預(yù)期下跌的趨勢來看，2019年第二、第三季度預(yù)期房價下跌的居民占比最少，僅9.80%，隨后在2020年第一季度預(yù)期下跌的居民占比出現(xiàn)一個小高點，為15.90%，此后一路下滑，一直到2021年第二季度降至10.00%，隨后再一路上升。

2022年第三季度是近5年來預(yù)期房價下跌居民占比首次超過預(yù)期房價上漲居民占比的一個季度，隨后雖然2023年第一季度在當年小陽春的推動下，預(yù)期房價上漲的居民占比再次回升，但此后一路下跌，一直到2023年第四季度跌至近5年最低位。

從2019年至今城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告中居民對下季度房價預(yù)期趨勢來看，受調(diào)查的居民對下季度的房價預(yù)期與當時整體市場走勢關(guān)聯(lián)度較高。市場表現(xiàn)較好時，居民對房價預(yù)期較樂觀，市場差時，居民對房價預(yù)期悲觀，市場出現(xiàn)復(fù)蘇時，居民對房價預(yù)期也將有所修復(fù)。

02 購房意愿降至5年最低點 居民儲蓄意愿仍在加強

《報告》顯示，在消費、儲蓄和投資意愿中，傾向于“更多消費”的居民占23.3%，比上季增加1.5 個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占61.0%，比上季減少1.2 個百分點；傾向于“更多投資”的居民占15.6%，比上季減少0.3 個百分點。

在問及未來三個月準備增加支出的項目時，居民選擇比例由高到低排序為：醫(yī)療保健(28.4%)、教育（27.8%）、旅游（21.9%）、社交文化和娛樂(20.9%)、大額商品(17.0%)、保險(14.9%)和購房(14.3%)。

對比2019年至今未來三個月準備增加支出的項目中購房選項占比，我們發(fā)現(xiàn)，2023年第四季度較上一季度下跌明顯。

2019年至今，對未來三個月準備增加的支出項中購房比例最高的是2019年第一、第三季度，達21.50%，隨后開始下滑，一直降至如今的14.3%。從漲跌幅來看，大部分漲跌幅都在1%以內(nèi)，而2023年第四季度較第三季度跌幅達3個百分點，為近五年來跌幅最高。

不僅如此，據(jù)2024年4月12日中國人民銀行發(fā)布2024年一季度金融統(tǒng)計和社會融資數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣存款增加11.24萬億元。其中，住戶存款增加8.56萬億元，若以全國14億人計算，人均多存了約6114元。

截至2024年2月末，住戶存款余額為143.24萬億元，依此計算3月末住戶存款余額已超150萬億元，達151.8萬億元，若以全國14億人計算，至3月末，人均存款約10.84萬元。居民存款意愿仍然高漲。

03 一季度新房成交再探底 信心修復(fù)仍是關(guān)鍵

2024年一季度，在去年高基數(shù)以及購房信心、收入預(yù)期仍未恢復(fù)之下，整體表現(xiàn)相對慘淡。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，整體樓市延續(xù)探底行情，成交同比下降52%，較去年四季度降幅也達43%。整體一線韌性略強于二三線城市，不同城市除3月單月環(huán)比增長之外，同比和累計同比全線飄綠，多數(shù)城市一季度降幅都在5成及以上。

百強房企1-3月實現(xiàn)銷售操盤金額7792.4億元，同比下降47.5%，業(yè)績規(guī)模仍處于近六年低位。

可以看到，今年以來，盡管政策面持續(xù)優(yōu)化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市調(diào)控政策松綁，但市場并未出現(xiàn)明顯修復(fù)，市場整體走向并不明朗。預(yù)計短期內(nèi)市場供求不會出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖，企業(yè)銷售仍將持續(xù)面臨較大壓力。

我們認為，在當前房地產(chǎn)市場信心不足、銷售依舊疲軟的當下，修復(fù)預(yù)期是關(guān)鍵。

未來政策仍有進一步的寬松空間，尤其是一線城市核心區(qū)域限購以及部分二線城市限制性政策的全面解綁，或在一定程度上助力市場企穩(wěn)。

整體來看，在市場預(yù)期和信心尚未修復(fù)之前，市場仍將處于筑底調(diào)整的階段，仍存在較大不確定性，還需要更多利好政策和時間。

未來核心一二線城市在政策利好下或?qū)⒂瓉睃c狀復(fù)蘇，但三四線多數(shù)城市已經(jīng)歷近兩年調(diào)整，目前下挫至成交底部，市場熱度已處于跌無可跌、有價無市的停滯狀態(tài)，筑底行情還將延續(xù)。

未來成交總量規(guī)?；?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢，對房企來說仍需積極推盤，做好銷售，把握結(jié)構(gòu)性機會。（來源：丁祖昱評樓市）