距離517國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)過(guò)去20余天后，會(huì)上提及的“政府收儲(chǔ)”進(jìn)度如何，一直是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)藍(lán)鯨新聞了解，目前僅杭州市臨安區(qū)、昆明、重慶、大理、廣州等位數(shù)不多的地方出臺(tái)了相應(yīng)政策。

其中，5月14日，杭州市臨安區(qū)發(fā)布公告稱(chēng)，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房，房源要求為現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房，以整幢作為基本收購(gòu)單位，同時(shí)單套建筑面積不超過(guò)70平方米；收購(gòu)房源還需搭配一定比例的車(chē)位，房源待售車(chē)位數(shù)量滿(mǎn)足配比條件。

13天后，5月27日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布征集商品住房用作保障性住房公告，在五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，已建成未出售的商品住房項(xiàng)目，房源為單套建筑面積120平方米及以下的商品住房，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟或整院等。

隨后5月底，廣州市增城區(qū)政府掛出“關(guān)于廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報(bào)名的公告”，公開(kāi)征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）符合條件商品性安置房源報(bào)名。

綜上來(lái)看，目前明確提出收儲(chǔ)需求的城市并不多，規(guī)模也不大，而之所以政策落實(shí)相應(yīng)較慢，藍(lán)鯨新聞在采訪(fǎng)中得知，主要是存在多方面因素。

其中，收益不匹配、需求錯(cuò)位等，是制約當(dāng)前“政府收儲(chǔ)存量房”開(kāi)展的難點(diǎn)之一。

粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長(zhǎng)羅志恒認(rèn)為，部分城市的成本與收益不匹配，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)有一定難度。部分城市的租金回報(bào)率偏低，租金可能無(wú)法覆蓋項(xiàng)目前期投入的利息支出及后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。

同時(shí)，羅志恒還表示，保障性住房需求與商品房庫(kù)存之間往往存在錯(cuò)位的情況。

“政府收儲(chǔ)將以存量新房、小戶(hù)型為主，且集中于高庫(kù)存且保障性住房缺口較大的城市，而保障性住房缺口較大的是一二線(xiàn)城市，但商品房去庫(kù)存緊迫性較高的卻是三四線(xiàn)城市?！绷_志恒稱(chēng)。

從以上述明確發(fā)布收儲(chǔ)公告的城市來(lái)看，收儲(chǔ)后房源用途不同，但兩地公告對(duì)征集的房源要求相似，市區(qū)內(nèi)、小戶(hù)型、現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房、整棟或優(yōu)先整棟。

“市場(chǎng)上符合這樣標(biāo)準(zhǔn)的庫(kù)存并不多。”杭州某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，項(xiàng)目為加速回款，能賣(mài)的房源大部分已經(jīng)銷(xiāo)售，有些單元可能只賣(mài)出去四五套房子，但也不滿(mǎn)足整棟這一收儲(chǔ)條件。

各地細(xì)則對(duì)房源有如此要求，與中國(guó)人民銀行發(fā)布相關(guān)要求有關(guān)，即所收購(gòu)的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿(mǎn)足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶(hù)型和面積標(biāo)準(zhǔn)。

“作為保障性租賃住房，考慮到租戶(hù)更多以公共交通為主，位置確實(shí)不能過(guò)于偏，也應(yīng)以小戶(hù)型為主?！蹦抽L(zhǎng)租公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴藍(lán)鯨新聞，在租賃物業(yè)中，集中式物業(yè)更好管理、運(yùn)營(yíng)成本也更低。

除需求錯(cuò)位外，收購(gòu)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)如何確定，收購(gòu)資金來(lái)源等，都是影響收儲(chǔ)進(jìn)度的關(guān)鍵性因素。

“政府收儲(chǔ)如何確定一個(gè)原產(chǎn)權(quán)方和政府都接受的價(jià)格是難題?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)。

根據(jù)廣州增城發(fā)布的收儲(chǔ)公告，對(duì)于此次收購(gòu)的價(jià)格，通知明確，房源交易單價(jià)以評(píng)估方式確定，本次評(píng)估選用的評(píng)估方法為成本法，原則上為“土地成本 建安成本”。

據(jù)華南某房企相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，除土地成本、建安成本外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還有資金成本、稅費(fèi)成本等。

資金來(lái)源方面，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，除銀行貸款，可以用拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、保障性安居工程、預(yù)算內(nèi)投資專(zhuān)項(xiàng)借款、專(zhuān)項(xiàng)債等，由財(cái)政投資、國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼、中央預(yù)算內(nèi)投資、土地出讓、國(guó)企城投借債等等來(lái)解決。

“短期看，存量盤(pán)活只是一種籌建渠道。關(guān)鍵是，如何建立公共住房需求與存量房的對(duì)接渠道，包括房源標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目申報(bào)、審查和收購(gòu)等，形成閉環(huán)。目前，這些還未具備?！崩钣罴晤A(yù)計(jì)，未來(lái)，公租房、安置房由籌建，轉(zhuǎn)向存量盤(pán)活將成為常態(tài)。