作為5月17日樓市新政后全國第一個宣布下調(diào)房貸利率下限的城市，目前武漢的公積金貸款利率、商貸利率、最低首付比例都處于歷史低位。近日，證券時報記者實探武漢房地產(chǎn)市場，在多重政策效應(yīng)的疊加刺激之下，武漢樓市活躍度明顯提升，開發(fā)商加大促銷力度，部分核心地區(qū)的熱盤再現(xiàn)“線下?lián)尫俊钡膱鼍啊?/p>

來自湖北省住建廳的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，武漢新建商品房網(wǎng)簽銷售面積達92.2萬平方米，環(huán)比增長17.9%；6月1日至16日，網(wǎng)簽銷售面積環(huán)比增長11.6%，預(yù)計6月底可突破100萬平方米，環(huán)比增長10%。

再現(xiàn)“線下?lián)尫俊?/p>

“借助政策利好，大多開發(fā)商主要是加快去庫存，輔以各種促銷讓利，千方百計增加銷量，特別是6月就進入半年業(yè)績考核倒計時，這方面力度有所加大?！?中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政接受證券時報記者采訪時表示，這一波政策利好，讓好的項目變得更有吸引力，比如核心區(qū)的高品質(zhì)新盤，人氣流量普遍增加一兩倍。

記者實探發(fā)現(xiàn)，武昌核心、漢口內(nèi)環(huán)、青山核心等板塊率先掀起一波樓市熱潮，一些項目采用線下開盤的模式，首開去化率達到九成。

6月15日，位于武昌內(nèi)環(huán)的一樓盤首開，一位參與了現(xiàn)場認籌的武漢市民陳先生向記者介紹，首開的兩棟樓約有100多套房源，認籌現(xiàn)場來了200多人，均價在3.35萬元/平方米的155平方米戶型受到追捧?！伴_盤前放風(fēng)價達到每平方米3.6萬元，所以首開價格一出來，還是給了購房者心理上的驚喜?，F(xiàn)場坐得滿滿當(dāng)當(dāng)，難得見到這么熱烈的場面?！标愊壬f。

根據(jù)該項目的官方宣傳，首開銷售約5億元，155平方米戶型全面售罄，首開去化率超過90%。6月22日，該盤加推155平方米戶型，銷售達到1個億，累計成交超過6億元。

樓市逐漸升溫，在首開告捷后抓緊拿證加推的樓盤不在少數(shù)。6月中旬，武昌內(nèi)環(huán)另一板塊的一樓盤加推，當(dāng)晚認購超過1億元；此前的6月7日晚，該項目已賣出3個多億。更早一些的5月底，江漢區(qū)一項目開盤當(dāng)天去化率超九成，認購金額超過2億元。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月20日至6月16日，武漢推盤次數(shù)與上月相當(dāng)，推出房源套數(shù)環(huán)比減少1500套。有6個主城區(qū)推盤，其中武昌區(qū)推盤量最多，共推盤6次，共計推出807套。本月純新盤共計5個，合計推出527套，去化率為74%。

李國政表示，總體來說，按照武漢戶型設(shè)計新規(guī)開發(fā)的一批新項目，因為地處核心區(qū)域，加之有大陽臺、高贈送等賣點，市場熱度與關(guān)注度更高。記者注意到，今年4月，武漢多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進新型住宅設(shè)計創(chuàng)新試點工作的通知》，鼓勵企業(yè)在多個方面進行創(chuàng)新，包括總體布局、公共空間、建筑立面等。

不過，此前就缺少人氣、品質(zhì)一般的項目，比如遠城區(qū)的大部分項目，起色依然不大。據(jù)克而瑞監(jiān)測，武漢位于三四環(huán)的項目多采取“低價保量”策略，最大降幅達到了21%。

購房者等政策等優(yōu)惠

武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，武漢新建商品住房共計成交14190套，而2023年同期為33700套。面對較為嚴(yán)峻的市場行情，五一假期結(jié)束后的第一個工作日，武漢市發(fā)布新版“漢十條”，同時開啟房交會。而在5月17日樓市信貸政策放松后，武漢也是全國首個落實下調(diào)首套房和二套房首付比例的城市。

值得注意的是，為了配合武漢樓市“一區(qū)一策”的部署，武漢多個區(qū)已經(jīng)出臺了區(qū)級的房地產(chǎn)發(fā)展措施。記者梳理發(fā)現(xiàn)，區(qū)級措施加強了對于人才、多孩家庭等群體的精準(zhǔn)消費支持，對于以舊換新、土地供給方式等也在不斷創(chuàng)新。

在多重政策效應(yīng)的疊加之下，部分購房需求確實得到了釋放。據(jù)武漢市房管局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，武漢市新建商品住房成交6058套，成交套數(shù)環(huán)比增長21.82%，面積環(huán)比增長25.7%。

李國政表示，政策密集頻繁出臺，也讓購房者產(chǎn)生觀望情緒，繼續(xù)等政策、等優(yōu)惠。

在光谷一樓盤售樓部，記者碰到了前來咨詢的武漢市民陳女士。新政出臺后，陳女士準(zhǔn)備的50萬元首付，可以買到面積更大的房子。不過，已經(jīng)看了十多個樓盤的陳女士表示，她看的新盤都拿出了比較大的折扣力度，有的下調(diào)了備案價，其中不乏降價超過每平方米千元的樓盤。同一板塊競爭更加激烈，“也許下半年開的盤價格更有吸引力?！?/p>

采訪中，有售樓部銷售人員介紹，前期的存量客戶出手之后，新增客戶跟進確實不如前期那么火熱。從銷售數(shù)據(jù)來看，進入6月之后，武漢樓市未能持續(xù)之前的勢頭。

5月17日至6月16日，新政一個月時間，武漢新建住房成交6560套，日均211套，略低于5月日均232套的水平，尤其是6月份的成交量，回到了政策出臺之前的水平。

不過，目前向存量時代邁進的武漢，二手房消費對新房消費產(chǎn)生了替代效應(yīng)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，武漢二手住房成交86.4萬平方米，超過新房的72.3萬平方米。今年前5個月，武漢二手住房成交389萬平方米，超過新房的292萬平方米，二手房占到住房消費比例的57%，創(chuàng)出近年來的新高。

李國政表示，按照以往模式，評估政策效果基本只看新房成交指標(biāo)，從武漢目前房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，已經(jīng)不夠全面。從武漢新房與二手房的交易總量看，住房消費依然比較活躍，這一消費變化和市場特征，對于武漢等二三線城市，將是一個新常態(tài)。

“以舊換新”仍待優(yōu)化

作為促進置換需求的一把利器，目前全國80多個城市圍繞“以舊換新”制定政策。就武漢而言，去年9月以及今年5月，武漢市先后出臺新舊兩版“漢十條”政策，對住房“以舊換新”進行增值稅補貼、擴大補貼范圍、鼓勵企業(yè)直接收購等支持。

據(jù)貝殼新房武漢站的相關(guān)負責(zé)人透露，今年以來，武漢市購買新房的客戶中，約有2.4%是置換了二手房的客戶。據(jù)此估算，今年1~5月武漢市成交新建商品住房2.2萬套，其中“以舊換新”的約528套。

梳理目前武漢“一區(qū)一策”的以舊換新政策可以發(fā)現(xiàn)，硚口區(qū)在武漢率先采取“收儲”模式，即區(qū)國有平臺企業(yè)直接將居民舊房收儲作為區(qū)保障性租賃住房。

而其他區(qū)多采用“中介幫賣”的模式，由房企聯(lián)合中介機構(gòu)對舊房優(yōu)先進行推廣銷售，如武漢經(jīng)開區(qū)以軍山新城片區(qū)為試點，聯(lián)合貝殼找房等房產(chǎn)中介平臺開展區(qū)內(nèi)二手房“幫賣”活動。

有業(yè)內(nèi)人士表示，從目前市場的反映情況看，購房者對于由國企出面回購舊房的模式，反響要更加積極一些，而中介幫賣模式對住房銷售的拉動作用還需要進一步加強。

目前硚口區(qū)在“以房換房”一期推出108套房源后，二期又推出200多套房源，并且對相關(guān)政策進行了調(diào)整，如置換舊房面積由最初120平方米以下調(diào)整為140平方米以下，老舊房屋價格從不得高于所購新房總價七成，調(diào)整為不得高于所購新房總價。

“多管齊下才能產(chǎn)生激活市場的鲇魚效應(yīng)?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議出臺舉措加快推進買賣雙方直接成交的“手拉手”交易，比如推行二手房帶押過戶、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等，以降低交易費用。另外，降低交易稅費、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。