日前徐州出臺(tái)樓市新政，明確不再新建安置房，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品住房用作安置房。

在去庫(kù)存大背景下，今年以來(lái)，徐州、資陽(yáng)、常州、無(wú)錫等地均明確表態(tài)不再新建安置房，合肥提出原則上停止安置房用地供應(yīng)。

房票安置是各地征地補(bǔ)償安置的重要渠道，2022年以來(lái)，受樓市銷售不振和庫(kù)存壓力等影響，多地重啟房票安置，至今已有數(shù)十個(gè)城市推出相關(guān)政策。今年以來(lái)，無(wú)錫、合肥、常州等地加大房票安置力度，包括延長(zhǎng)使用期限、加大補(bǔ)貼力度、擴(kuò)大使用范圍等。除此之外，今年各地也在探索直接購(gòu)買商品房、團(tuán)購(gòu)商品房、存量安置房調(diào)劑等征地補(bǔ)償安置渠道。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，多地征地補(bǔ)償安置方式的轉(zhuǎn)變，是對(duì)4月中央政治局會(huì)議提出的消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房相結(jié)合的房地產(chǎn)管理新基調(diào)的落實(shí)，也是對(duì)6月7日國(guó)常會(huì)明確的解放思想、拓寬思路消化和盤活存量房產(chǎn)要求的探索。

李宇嘉表示，各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定具體的安置政策，將對(duì)去庫(kù)存帶來(lái)積極影響，未來(lái)不僅是三四線城市，一二線城市也可能會(huì)推廣相關(guān)政策。

多地不再新建安置房

日前，徐州推出16條房地產(chǎn)新政，其中明確，不再新建安置房，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品住房用作安置房。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月徐州新房成交12萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%，同比下降17%。上半年徐州新房合計(jì)成交65萬(wàn)平方米，較去年同期下降47%。徐州去庫(kù)存壓力較大，6月庫(kù)存量為290萬(wàn)平方米，去化周期為22.7個(gè)月，較去年同期增加29%。

無(wú)獨(dú)有偶，6月13日，江蘇省又一城市常州也在新政中明確，非社會(huì)資本受讓土地未實(shí)質(zhì)性開工建設(shè)的安置房項(xiàng)目一律不再建設(shè)，一律不再新增安置房用地供應(yīng)，不再新建安置房。有安置需求的地區(qū)，可采取直接購(gòu)買或以房票購(gòu)買商品房的方式用于安置房。

常州情況與徐州類似，新房銷售表現(xiàn)欠佳，面臨較大的庫(kù)存壓力。前述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月常州庫(kù)存量達(dá)484萬(wàn)平方米，去化周期34個(gè)月，同比大增55%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，徐州、常州、資陽(yáng)、無(wú)錫均明確不再新建安置房，合肥也明確，除了政策另行規(guī)定外，全市原則上停止安置房用地供應(yīng)。另外，鄂州在4月出臺(tái)的新政中提出，原則上不再新建集體土地上的安置房，已批未建的也不再建設(shè)。

2022年、2023年也有多地推出類似政策，包括信陽(yáng)、鄭州、溫州、海東、麗水等等。

“不再新建安置房主要是因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)銷售不斷下滑，多地去庫(kù)存壓力較大?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，不再新建安置房，意味著不再新批安置房建設(shè)用地，從土地供給端減少市場(chǎng)供應(yīng)。

重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院教授周滔進(jìn)一步向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年高位運(yùn)行后進(jìn)入了緩沖期和消化期，大量城市，特別是三四線城市新房庫(kù)存持續(xù)累積，繼續(xù)新建安置房會(huì)進(jìn)一步惡化市場(chǎng)供需關(guān)系。因此，采取“非實(shí)物安置”的方式消化新房存量是一個(gè)地方政府常用的“去庫(kù)存”手段。

多元化安置助力去庫(kù)存

房票安置是多地重點(diǎn)推行的征地補(bǔ)償安置方式，這一政策在上一輪棚改高峰期中得到推廣，2022年以來(lái)，受新房銷售承壓等影響，房票政策重回大眾視野，在更多三四線城市推廣開，并向超大、特大城市擴(kuò)散，至今已有數(shù)十個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)政策。

在明確不再新建安置房的城市中，信陽(yáng)、鄭州、溫州、麗水、無(wú)錫、合肥、常州等地也力推房票安置。今年以來(lái)，部分城市進(jìn)一步加大房票安置力度，包括延長(zhǎng)使用期限、加大補(bǔ)貼力度、擴(kuò)大使用范圍等。

如5月1日，無(wú)錫在新政中明確，允許延長(zhǎng)房票使用期限，延長(zhǎng)期不超過(guò)一年；在一定時(shí)間內(nèi)購(gòu)房的，按購(gòu)房使用房票金額給予5%~7%的補(bǔ)貼；擴(kuò)大房票使用人范圍，全市通用。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房票安置能對(duì)市場(chǎng)銷售產(chǎn)生一定帶動(dòng)作用，助力去庫(kù)存。但開展房票安置的資金短期仍以地方財(cái)政為主，地方財(cái)政承壓，房票安置執(zhí)行的難度也相對(duì)較大。另外，李宇嘉認(rèn)為，相較安置房，房票安置的商品房房源價(jià)格相對(duì)高，房源區(qū)位也難以完全滿足被征收對(duì)象的需求。

今年官宣不再新建安置房的城市也在探索其他征地補(bǔ)償安置渠道，比如直接購(gòu)買或團(tuán)購(gòu)商品房、存量安置房調(diào)劑等。如鄂州在4月樓市新政中明確，要積極推行團(tuán)購(gòu)商品房安置。

但落細(xì)落實(shí)新的安置渠道也要疏通堵點(diǎn)。以購(gòu)買商品房作安置房為例，王業(yè)強(qiáng)表示，這需要大規(guī)模資金投入，目前地方財(cái)政壓力較大，依靠銀行貸款如何實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的資金平衡等問(wèn)題還需要進(jìn)一步考慮。另外，收購(gòu)商品房作安置房?jī)H覆蓋土地和建安成本，企業(yè)還要自行消化大量管理、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及各種稅費(fèi)成本，房企需要承擔(dān)更大的資金壓力。除此之外，安置房的需求存在一定條件限制，市場(chǎng)房源很難完全匹配。

但整體而言，在受訪專家看來(lái)，各地征地補(bǔ)償安置渠道從新建安置房轉(zhuǎn)向消化存量房，將對(duì)去庫(kù)存、緩解當(dāng)?shù)貥鞘袎毫?lái)積極影響。

但周滔認(rèn)為，這種影響或有限。一方面，基于安置所產(chǎn)生的需求對(duì)現(xiàn)有新房存量而言是杯水車薪，且貨幣安置亦會(huì)受二手房市場(chǎng)的分流，不能根本上改變現(xiàn)有市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)。

另一方面，對(duì)地方政府而言，以往依靠棚改、舊改等驅(qū)動(dòng)城市片區(qū)拆遷的條件在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，房企能夠且愿意拿地或者參與一級(jí)開發(fā)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，但是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況并不能有效激勵(lì)房企的有效投入。因此，目前的拆遷安置由過(guò)去的“土地財(cái)政導(dǎo)向”變?yōu)椤懊裆鷮?dǎo)向”，其規(guī)模與過(guò)去不能同日而語(yǔ)。

從目前來(lái)看，不再新建安置房的城市以三四線城市為主。周滔認(rèn)為，這主要是因?yàn)槿木€城市的去庫(kù)存壓力更大。不再新建安置房是地方政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的一種政策選擇，很多地方政府將安置模式的轉(zhuǎn)變視為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，這會(huì)產(chǎn)生政府間模仿學(xué)習(xí)的情況，至于會(huì)不會(huì)成為大趨勢(shì)還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)。

王業(yè)強(qiáng)則表示，隨著“517”政策的實(shí)施，央行3000億元保障性住房再貸款的落實(shí)，未來(lái)會(huì)有更多城市推廣這一政策，庫(kù)存壓力較大的城市或大城市周邊的衛(wèi)星城市或率先推廣這一政策。