又是一年中報季。截至7月25日，A股104家上市房企中，有72家發(fā)布了上半年業(yè)績預(yù)告。其中，歸屬母公司凈利潤為虧損的房企有47家，占比超過6成，預(yù)計虧損額為274.78億元～348.85億元。

從業(yè)績預(yù)告來看，房企2024年上半年延續(xù)了2023年年報的虧損趨勢。有21家房企，也就是近三成房企首度預(yù)虧，包括萬科A、金地集團、ST迪馬、北辰實業(yè)、大悅城、榮盛發(fā)展、深振業(yè)、城建發(fā)展、京投發(fā)展、棲霞建設(shè)等。

其中，萬科A、華夏幸福、金地集團、*ST金科等9家企業(yè)預(yù)計虧損金額下限達到10億元及以上。萬科A的預(yù)計虧損額度最高，歸母凈利潤預(yù)計虧損70～90億元（去年同期為盈利98.7億元），同比下滑171%～191%。北辰實業(yè)預(yù)計歸母凈利潤同比下滑幅度最大，下滑幅度高達6850.26%～7927.59%

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，通過2024年房企中報可以看到以下幾個趨勢：

首先，近三成的房企出現(xiàn)首虧，這里面包括大量的央企和地方國企，反映出行業(yè)的整體盈利能力在下降。

其次，由于資產(chǎn)價格的變動帶來價值下行，加之應(yīng)收款回收的不確性增加，房企在持續(xù)計提減值損失。

業(yè)績持續(xù)探底

據(jù)統(tǒng)計，72家上市房企中，有25家預(yù)計實現(xiàn)正向盈利，2024上半年的歸母凈利潤共計94.9億元～100.3億元。部分央企的贏利能力凸顯，保利發(fā)展一家的歸母凈利潤就達到了75.08億元。也就是說，除保利發(fā)展外，其他24家房企都處于微利狀態(tài)，有的甚至只盈利幾百萬元，游走于盈虧線邊緣。

然而，與去年同期相比，保利發(fā)展的歸母凈利潤仍然下滑了38.57%。此外，深物業(yè)A、沙河股份、萊茵體育等11家房企也發(fā)出了預(yù)減公告，降幅下限均超過50%。深物業(yè)A的歸母凈利潤同比下滑幅度最大，達到了95.84%。

在上半年業(yè)績預(yù)虧的企業(yè)中，虧損金額超過10億元的有9家，部分央企、國企赫然在列，如首開股份、金融街、華僑城、中交地產(chǎn)等。

億翰智庫研報指出，從預(yù)虧的房企2024年上半年業(yè)績預(yù)告披露的原因看，超過九成的預(yù)虧房企都提到了房地產(chǎn)市場整體下行的影響。這表明，房企面臨的挑戰(zhàn)并非孤立現(xiàn)象，而是整個行業(yè)所面臨的普遍問題。市場的整體下滑意味著需求減少，銷售難度增加。

值得注意的是，上半年仍有中國武夷、新華聯(lián)、三湘印象等8家房企上半年預(yù)計實現(xiàn)扭虧。其中，中國武夷歸母凈利潤同比增長最多，達到了247.42%～290.78%。但這種情況并不能反映行業(yè)大勢。

總體來看，72家上市房企2024上半年歸屬母公司凈利潤預(yù)計為-174.5億元～-253.9億元。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)還在持續(xù)探底的過程中。

反彈征兆隱現(xiàn)

綜合第三方機構(gòu)與業(yè)內(nèi)人士觀點，導(dǎo)致上半年房企虧損為主的原因有很多。首先，最直觀的一點是營收下降。萬科A、北辰實業(yè)、金融街等16家企業(yè)提到了項目結(jié)轉(zhuǎn)收入的減少。結(jié)轉(zhuǎn)收入的減少直接導(dǎo)致了企業(yè)營業(yè)收入的下降。這大多是由于銷售的結(jié)轉(zhuǎn)量下降所導(dǎo)致。

其次，行業(yè)毛利潤率面臨整體下調(diào)。億翰智庫認(rèn)為，這是由于前兩年的高價地如今不得不面臨資產(chǎn)價值下行的局面。

在業(yè)績預(yù)告中，萬科A、金地集團、北辰實業(yè)等20家企業(yè)均有提及毛利潤率下降。毛利潤率的下降大多是由于成本增加、銷售價格下降或項目結(jié)構(gòu)變化等因素造成的。

正因此，房企在2024年半年報中依舊會計提資產(chǎn)減值損失。萬科A、金地集團、深振業(yè)、大悅城等37家企業(yè)，提到了計提資產(chǎn)減值損失。

一般而言，由于項目出現(xiàn)減值跡象，企業(yè)根據(jù)會計準(zhǔn)則的要求需在財報中進行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計提。這種計提因為減少了企業(yè)的賬面價值，直接影響了企業(yè)的利潤。

最后，財務(wù)費用的增加進一步壓縮了企業(yè)的利潤空間。萬科A、金地集團、金融街、華夏幸福等8家企業(yè)均提到了財務(wù)費用的增加。主要是由于利息費用化增加、有息負債利息費用化增加或延期支付產(chǎn)生的違約金增加所導(dǎo)致的。

這也可能是觸底反彈的征兆。第三方研究機構(gòu)指出，房企高成本庫存出清完成后，業(yè)績有望觸底反彈，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)更多企業(yè)通過出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、并購等方式，逐漸將房地產(chǎn)剝離出企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)上的轉(zhuǎn)型，從而實現(xiàn)業(yè)績上的回升。比如，格力地產(chǎn)、冠城大通等企業(yè)正在出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)。

億翰智庫研究中心總經(jīng)理于小雨指出，由于不少房企在2024年上半年以消化庫存為主，而這些庫存項目大部分為2022年及以前獲取的土地，地價成本較高，銷售階段市場持續(xù)下行，導(dǎo)致大多房企的利潤效益不是很好?！拔覀冾A(yù)計在2022年及以前獲取的土地被完全結(jié)轉(zhuǎn)，整個庫存出清過程完成后，企業(yè)的業(yè)績有望觸底反彈。”