進(jìn)入2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整過程中，市場(chǎng)進(jìn)入“以價(jià)換量”狀態(tài)，租金、房?jī)r(jià)持續(xù)下行，房?jī)r(jià)跌幅大于租金，導(dǎo)致租金與房?jī)r(jià)的偏離度縮小。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)50城來看，上半年平均租售比為1：590，這是自2023年以來租金與房?jī)r(jià)的偏離程度連續(xù)2年縮小，但當(dāng)前租售比水平仍遠(yuǎn)低于國(guó)際合理區(qū)間，房?jī)r(jià)與租金的偏離程度仍有修正空間。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心表示，房?jī)r(jià)比租金下跌的多除流動(dòng)性外，另一方面是購買房屋涉及的交易成本比租賃更高。居民買漲不買跌，房?jī)r(jià)下行直接導(dǎo)致市場(chǎng)信心下滑，從而加劇了房屋市場(chǎng)供需不平衡，推動(dòng)房?jī)r(jià)更快下跌。

租金回報(bào)率創(chuàng)近5年新高

從租金回報(bào)率方面看，報(bào)告顯示，上半年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率為2.03%，較2023年上升0.07個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告稱，近六年來租金回報(bào)率呈現(xiàn)“先降后穩(wěn)再升”趨勢(shì)，今年上半年租金回報(bào)率水平創(chuàng)自2019年以來新高，居民依靠租房獲取收益的可行性預(yù)期初步改善。

值得一提的是，相比當(dāng)前銀行存款利息收益，買房收租或許收益更高。

近日，工、農(nóng)、中、建、交五大行集體下調(diào)存款掛牌利率。其中，五年期整存整取存款掛牌利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)至1.8%，低于上半年50城平均租金回報(bào)率0.23個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，當(dāng)前租金回報(bào)率亦分別高出1年期國(guó)債利率和基金市場(chǎng)平均收益率0.56個(gè)百分點(diǎn)和0.03個(gè)百分點(diǎn)。不過，相比購買10年期國(guó)債所取得的收益，收租并不具備選擇優(yōu)勢(shì)。

具體到城市，超8成城市租金回報(bào)率上升，且城市能級(jí)越高，租金回報(bào)率越低。數(shù)據(jù)顯示，上半年一線城市租金回報(bào)率為1.79%，同比回落約0.01%；二線城市租金回報(bào)率為1.92%，同比上升0.09%；三四線城市租金回報(bào)率為2.46%，同比上升0.12%。

值得注意的是，高租金回報(bào)率城市以弱二線及三四線城市居多。其中，銀川租金回報(bào)率高達(dá)4.58%，領(lǐng)跑50城。低租金回報(bào)率城市則聚集重點(diǎn)一二線城市，廈門租金回報(bào)率最低，僅1.32%。

對(duì)此，報(bào)告指出，各線城市租金回報(bào)率變化的原因各不相同。一線租金跌幅大于房?jī)r(jià)，導(dǎo)致租金回報(bào)率下降；二線租金及房?jī)r(jià)持續(xù)面臨下行壓力，租金回報(bào)率上升系房?jī)r(jià)跌勢(shì)更為明顯；三四線城市租金回報(bào)率持續(xù)上升主要是由于租金上漲，而房?jī)r(jià)在缺乏穩(wěn)健的購房需求支撐下持續(xù)下降。

售租比處近6年最低水平

租售比方面，上半年全國(guó)50大中城市售租比為49.2年，較2023年縮短了2.9年，當(dāng)前售租比處于2019年以來最低水平。

高售租比的城市集中分布于長(zhǎng)珠三角經(jīng)濟(jì)圈。其中，廈門位居高售租比榜首，靠出租收回購房成本需要約76年，僅次于北上深。東莞售租比達(dá)71.6年，位居第二。寧波、金華、深圳、蘇州緊隨其后，上半年售租比均在60年以上。

銀川、烏魯木齊和貴陽位居低售租比前三，均不到30年就可以通過出租收回購房成本。桂林、哈爾濱、長(zhǎng)沙以及湛江的售租比也較為合理，均在35年以下。

此外，上半年8城售租比年限上升。其中，金華升幅居首，售租比年限較2023年拉長(zhǎng)了3.4年，通過出租收回購房成本的難度加大。北京、廣州和深圳3個(gè)一線城市售租比則分別較2023年增加1年、0.6年和1.1年。

其余42城售租比年限下降。東莞、昆明、杭州下跌幅度位居前三，通過租金回本的年限均縮短了5.5年及以上。報(bào)告分析認(rèn)為，多數(shù)城市收租回本年限縮減主要受房?jī)r(jià)下行顯著的影響，但房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)下行將制約市場(chǎng)信心的恢復(fù)，供求關(guān)系改善仍是重要突破口。

租金收入比持續(xù)回落

此外，2024上半年重點(diǎn)50城租金收入比為12.75%，較2023年回落0.62%，50城市中僅有6個(gè)城市租金收入比上升，其余44城均下降。

其中，6個(gè)租金收入比上升的城市中，三亞一馬當(dāng)先，租金收入比較2023年上升1.39%，主要是由于旅游業(yè)的階段性旺盛帶動(dòng)租賃需求增加，租金強(qiáng)勢(shì)上漲，且增速大幅跑贏收入；湛江、洛陽、昆明、威海和烏魯木齊亦是租賃市場(chǎng)活躍度上升，租金漲勢(shì)強(qiáng)于收入。

而租金收入下降城市中，北上廣深租房壓力減輕程度靠前，上半年租金收入比均較2023年下降超1.5%。

另外，深圳（26.95%）、上海（25.28%）、三亞（24.57%）、北京（24.52%）租金收入比位居TOP4，租金支出接近總收入的三成，居民租房面臨較大壓力；廣州、杭州、廈門、成都租金收入比亦位居高位。而低租金收入比的城市中，金華、煙臺(tái)、中山等15個(gè)城市租金收入比在10%以下，租房群體的居住幸福感相對(duì)更高。