七八月樓市傳統(tǒng)淡季，全國二手房市場正處在“以價換量”交易周期。買家們“貨比三家”，房東們則經(jīng)歷著是否割肉離場的艱難抉擇。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，7月，百城二手住宅平均價格為14653元/平方米，環(huán)比下跌0.74%，跌幅較6月擴大0.01個百分點，已連續(xù)27個月環(huán)比下跌，同比跌幅為6.58%。

業(yè)主“以價換量”趨勢延續(xù)，重點城市二手房成交繼續(xù)放量。北京二手商品住宅累計成交1.55萬余套，環(huán)比微增4%，同比增長約60%；深圳二手商品住宅成交近4700套，環(huán)比增長超10%，同比增長超100%；上海二手商品住宅成交1.82萬套，環(huán)比減少23.79%，但同比增加44.7%。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進向記者表示，近期一線城市的二手房市場保持較高活躍度，隨著價格持續(xù)下跌，核心區(qū)域二手房的性價比逐漸顯現(xiàn)。對于未來走勢，預(yù)計新房市場仍面臨較大調(diào)整壓力，二手房市場在“以價換量”態(tài)勢下，還將保持一定活躍度。

“以價換量”趨勢未改

數(shù)據(jù)顯示，7月百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為100個，連續(xù)4個月出現(xiàn)百城二手房價格集體下跌情形。百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為39個，較6月增加4個。

一二線城市二手房的價格環(huán)比跌幅擴大，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，一線及二線城市的二手住宅價格環(huán)比分別下跌0.80%、0.78%，跌幅較6月分別擴大0.14個百分點、0.04個百分點，三四線代表城市二手住宅價格環(huán)比跌幅收窄至0.67%。房地產(chǎn)政策優(yōu)化，在短期內(nèi)提振了市場活躍度與信心，促進二手房交易量保持高位，只是“以價換量”趨勢未改。

值得一提的是，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計的7月百城二手住宅價格及環(huán)比漲跌幅榜，房價環(huán)比跌幅最小的是浙江嘉興，均價11456元/平方米，僅環(huán)比下跌0.23%。跌幅較大的是江蘇常州，均價13944元/平方米，環(huán)比下跌1.55%。下跌幅度較大的城市還有蕪湖、金華、東莞、武漢、重慶、揚州、昆山、福州和廈門等。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“5·17央行新政”以來，不論是限購松動，還是按揭首付下降，均利好剛需買房客群。房價還在高位的情況下，剛需客群更中意“總價可控、馬上可住”的二手房。

據(jù)克而瑞，今年上半年，新房市場規(guī)模加速收縮，20個重點城市總成交量同比下降38%，環(huán)比降21%，而二手房市場卻相對堅挺，成交量同比下降7%，環(huán)比增長5%。

受此影響，市場份額進一步向二手房傾斜，20個城市平均二手房成交占比升至62%，同比增長9個百分點，環(huán)比增長7個百分點，北京、上海、合肥和南京等二手房市場份額均增至70%以上。

在交易的房源方面，上海、深圳和杭州250萬元以下的成交最為集中，京滬等郊區(qū)的次新和市區(qū)老破小熱銷，天津?qū)W區(qū)房熱度高。

在李宇嘉看來，市場中部分改善型需求開始轉(zhuǎn)向了二手房，而且轉(zhuǎn)向二手房的改善型需求，更多偏好外圍區(qū)域“戶型較大、總價可控”的購房邏輯。這種現(xiàn)象在熱點一二線城市較為普遍，即年輕人剛需較多，前幾年上車的人群，選擇賣掉中心區(qū)老舊住宅或小房子，置換到外圍偏大戶型，而住房總支出沒有明顯增加。

新政效果在二手房成交方面表現(xiàn)突出

從北京、上海、深圳、杭州和西安等地市場來看，二手房與新房市場成交結(jié)構(gòu)存在較大差異，互補性強。

克而瑞方面認為，目前這些城市的二手房活躍度均高于新房，預(yù)期后續(xù)部分置換需求會轉(zhuǎn)移到新房市場，再改善的需求釋放有助于后市新房市場企穩(wěn)回升，尤其是一線城市，千萬級別以上高端客群容量穩(wěn)定，購買力堅挺，短期仍有釋放空間。

而在天津、武漢和鄭州，新房和二手房市場購買力趨同，交易總價段高度相似，客群沒有顯著差異，都是依托剛需剛改購買力來驅(qū)動?；诖?，可以預(yù)判的是，后期一二手房“此消彼長”態(tài)勢延續(xù)，競爭加劇。

二手房因為選擇面、價格、安全性等優(yōu)勢繼續(xù)吸納剛需客群，而新房市場也存在一些結(jié)構(gòu)性機會，只要后續(xù)新房小面積段供給增加，疊加房企各類促銷手段升級、戶型設(shè)計創(chuàng)新等，都將使購房者信心逐步修復(fù)，進而帶動一輪新房成交放量。

對于三季度市場預(yù)判，克而瑞方面認為，樓市成交總量規(guī)模將延續(xù)弱復(fù)蘇，新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，成交量持平甚至微超二季度。熱點城市個數(shù)和熱點新房項目個數(shù)減少，呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇態(tài)勢，二手房因價格優(yōu)勢，市場份額仍將繼續(xù)增長。

“新政效果在二手房成交方面表現(xiàn)突出，預(yù)計三季度將延續(xù)震蕩上行，尤其低總價房源集中成交，持續(xù)分流新房剛需，但也可能帶動以房換房改善需求重新入市，疊加部分城市‘以舊換新’措施落地，也將帶動改善性新房去化提升。”

徐躍進表示，三季度，預(yù)計供需兩端政策會進一步發(fā)力。需求端，核心城市應(yīng)該會進一步放松限制性政策，比如北上廣深以及個別二線城市的限購政策還有放松預(yù)期；供給端，國企收儲等去庫存政策的推進節(jié)奏預(yù)計會進一步加快，從而推動市場企穩(wěn)恢復(fù)。