近期，多個(gè)城市如東莞、武漢等，出現(xiàn)了以低于市場(chǎng)價(jià)銷售的“工抵房”，引發(fā)廣泛關(guān)注。

與此同時(shí)，一些地方政府也開始取消新房限價(jià)政策，允許開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這一變化預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方式轉(zhuǎn)變，也將給市場(chǎng)帶來(lái)新活力與不確定性。

“為了銷售想盡辦法”

近期，有東莞本地中介在社交平臺(tái)發(fā)布消息稱，東莞有項(xiàng)目降價(jià)后低至1萬(wàn)元/平方米。

據(jù)介紹，東莞麻涌板塊云瑞府項(xiàng)目100平方米小高層，目前單價(jià)1萬(wàn)元/平方米，樓層任選，是工程方降價(jià)變現(xiàn)，貨量有限。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，對(duì)比云瑞府1.4萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，1萬(wàn)元/平方米的銷售單價(jià)極具吸引力。此外，位于東莞水鄉(xiāng)洪梅的首開熙江玥也拿出了一批單價(jià)僅1.06萬(wàn)元/平方米的房子售賣，樓層房源任選且?guī)Ьb修。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2022年首次開盤時(shí)，云瑞府推出約80套房源，凍資客戶遠(yuǎn)超房源數(shù)量，還成為片區(qū)第一個(gè)需要公開搖號(hào)選房的樓盤。如今過(guò)去兩年，市場(chǎng)卻成了另一番景象。如今在貝殼找房，云瑞府參考均價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，總價(jià)160萬(wàn)～300萬(wàn)元。

而武漢萬(wàn)和光谷原備案價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米，近期銷售價(jià)格跌至1.25萬(wàn)元/平方米，最高跌幅近50%；武漢南山錦宸2021年6月以樓面價(jià)15985.65元/平方米拿地，今年“五一”期間特價(jià)房15000元/平方米。

去年年底，東莞市住建局發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，已辦理預(yù)（現(xiàn)）售但未售出的新建商品住房需變更銷售價(jià)格的，自取得預(yù)售許可證（或現(xiàn)售備案證書）之日起或自上一次調(diào)整申報(bào)價(jià)格之日起滿30天方可變更，其他事項(xiàng)不變。

有東莞當(dāng)?shù)厝耸吭诮邮苊拷?jīng)記者采訪時(shí)分析稱，規(guī)定沒(méi)變，但實(shí)際上不強(qiáng)制要求，限價(jià)已經(jīng)沒(méi)意義，當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，有些項(xiàng)目為了銷售想盡辦法。

投機(jī)行為可能回潮

近期，多地宣布取消新房限價(jià)政策。

如7月31日，鄭州發(fā)文取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)進(jìn)行銷售或辦理預(yù)（銷）售許可備案手續(xù)。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，沈陽(yáng)、蘭州、鄭州、寧德等城市已明確不再實(shí)施新建商品銷售價(jià)格指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，2021年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，限價(jià)政策帶來(lái)的負(fù)面影響進(jìn)一步突顯。價(jià)格倒掛不僅增加了真實(shí)住房需求的購(gòu)房難度，也無(wú)法反映市場(chǎng)真實(shí)情況，違背了政策初衷；限制價(jià)格下跌幅度也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。與此同時(shí)，近兩年監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要建設(shè)“好房子”，也需要匹配的政策支持。

陳文靜觀察分析，在多個(gè)因素影響下，各地采取了一系列措施對(duì)限價(jià)政策進(jìn)行優(yōu)化。第一，多地取消銷售限價(jià)，價(jià)格回歸市場(chǎng)，更有利于企業(yè)打造適合當(dāng)?shù)刈》啃枨蟮暮卯a(chǎn)品，是積極響應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)“好房子”的表現(xiàn)。第二，取消銷售限價(jià)有助于企業(yè)合理定價(jià)去庫(kù)存，幫助企業(yè)加快回籠資金，緩解資金壓力。

不過(guò)也有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，取消限價(jià)也伴隨著一定風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)波動(dòng)，市場(chǎng)投機(jī)行為可能回潮。因此，政府、開發(fā)商及購(gòu)房者都需要采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，政府加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，避免惡意炒作；開發(fā)商要合理定價(jià)，避免價(jià)格大起大落；購(gòu)房者則需理性購(gòu)房，避免市場(chǎng)波動(dòng)陷阱等。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，取消新房銷售限價(jià)具有雙重影響。對(duì)于開發(fā)商而言，可以更好地利用價(jià)格去進(jìn)行促銷和清理庫(kù)存。此外，在政府引導(dǎo)下，如果新房?jī)r(jià)格跌幅過(guò)大，政府對(duì)于該區(qū)域土地供應(yīng)就應(yīng)該收緊，開工和預(yù)售都應(yīng)放緩。

對(duì)于二手房而言，可以建立一個(gè)參考價(jià)，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)明顯低于參考價(jià)時(shí)，政府就要出手進(jìn)行干預(yù)。主要目的就是避免企業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)企業(yè)提高產(chǎn)品品質(zhì)。

近年來(lái)，中央及各部委多次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，限價(jià)政策在過(guò)去市場(chǎng)熱度較高階段對(duì)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)起到了重要作用。不過(guò)從各線城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)來(lái)看，一線城市短期房?jī)r(jià)仍有下行壓力，但房?jī)r(jià)依然具備支撐，有望逐漸筑底恢復(fù)。二線城市中，核心城市房?jī)r(jià)有望見底，普通二線城市企業(yè)降價(jià)促銷預(yù)期仍在，房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)短期或?qū)⒀永m(xù)。

“三四線城市住房需求釋放緩慢，對(duì)房?jī)r(jià)支持力度偏弱，房?jī)r(jià)整體或延續(xù)底部行情。整體來(lái)看，當(dāng)前房?jī)r(jià)筑底企穩(wěn)仍需要政策端持續(xù)發(fā)力。”陳文靜認(rèn)為。