克而瑞研究中心發(fā)文稱，10月仍處于傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，不過(guò)房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步回落，回落至8月水平。從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，呈現(xiàn)出改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu);主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為57%、30%和12%，預(yù)判10月，我們認(rèn)為，整體成交大概率穩(wěn)步上行，環(huán)比增3-5成，同比因去年基數(shù)較低，預(yù)期轉(zhuǎn)正。而二手房或?qū)h(huán)比增1-2成，增幅略小于新房。

據(jù)CRIC調(diào)研，10月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積752萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31%，同比下降18%，絕對(duì)量回歸至8月水平。僅一線同比保持正增31%，二線同環(huán)比跌幅顯著，累計(jì)同比降幅達(dá)3成以上。

規(guī)模：10月28城供應(yīng)環(huán)降3成回歸8月水平，京滬深新政效應(yīng)環(huán)比持增

10月仍處于傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，不過(guò)房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步回落，回落至8月水平。據(jù)CRIC調(diào)研，10月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積752萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31%，同比下降18%，絕對(duì)量回歸至8月水平。

分能級(jí)來(lái)看，僅一線同比保持正增31%，環(huán)比下降11%，累計(jì)同比降幅19%顯著低于二三線。其中北京、上海、深圳供應(yīng)量較9月環(huán)比持增，而北京同比倍增，放量顯著，10月預(yù)計(jì)供應(yīng)量將達(dá)到61萬(wàn)平方米，絕對(duì)量為年內(nèi)次高，預(yù)期將有3800余套房源入市，以此帶動(dòng)累計(jì)同比正增5%。廣州因9月集中放量，本月迎階段性回調(diào)，但是供應(yīng)絕對(duì)量仍處年內(nèi)高位，單月同比增幅高達(dá)86%。

二線供應(yīng)穩(wěn)中有降，環(huán)比下降38%，同比下降28%。絕對(duì)量來(lái)看，成都、天津、西安等短期熱度較高城市單月供應(yīng)量突破50萬(wàn)平方米。從變化情況來(lái)看，僅寧波因上月基數(shù)較低，同環(huán)比實(shí)現(xiàn)倍增，多數(shù)城市同環(huán)比齊降，尤其是武漢、杭州、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春跌幅顯著，武漢、杭州主要源于推貨節(jié)奏問(wèn)題，而青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春則源于行情低迷，“以銷定產(chǎn)”模式下房企推盤(pán)積極性并不高漲。

三四線供應(yīng)量環(huán)比微降9%，不過(guò)同比腰斬，供應(yīng)量仍處階段性低位。徐州、常州等迎階段性小幅放量，無(wú)錫、漳州、泉州供應(yīng)普降，因低迷行情影響，仍處于去庫(kù)存階段。

結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主，剛需為輔

滬深等遠(yuǎn)郊剛需供應(yīng)占比顯著上升

而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、47%和16%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

分城市來(lái)看，(1)泉州、上海、深圳、重慶、南寧、南京、北京、青島、徐州等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在50%以上，上海、深圳、北京等核心一線城市新政出臺(tái)對(duì)剛需客群促進(jìn)作用顯著，因而房企都加強(qiáng)了對(duì)剛需產(chǎn)品的供應(yīng)比例;而重慶、青島、徐州等城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤(pán)偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。(2)廈門(mén)、漳州、長(zhǎng)春、蘇州、濟(jì)南、杭州、常州、合肥、成都、寧波依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在6成以上。(3)西安、天津剛需和改善供應(yīng)占比“不分伯仲”，均在4成以上。(4)無(wú)錫、福州高端產(chǎn)品占比顯著上升，達(dá)到88%和52%。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為57%、30%和12%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

分城市來(lái)看，(1)漳州、合肥、昆明、南寧、福州、武漢、重慶、廈門(mén)、西安、成都、鄭州、無(wú)錫等主城占比均在7成以上。(2)泉州、長(zhǎng)春、濟(jì)南、蘇州則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上。(3)北京、青島、南京、常州等供給結(jié)構(gòu)兼顧了主城和近郊。(4)少數(shù)城市諸如上海、深圳等遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量。

預(yù)判：10月供應(yīng)轉(zhuǎn)降，成交因新政驅(qū)動(dòng)或?qū)h(huán)比增3-5成，一線延續(xù)高熱

盤(pán)點(diǎn)了10月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：10月供應(yīng)高位回落，與2024年8月基本持平，可以看出房企推盤(pán)積極性一般，不過(guò)因推盤(pán)仍以主城區(qū)改善為主，疊加930新政持續(xù)發(fā)酵整體成交大概率穩(wěn)步上行，環(huán)比增3-5成，同比因去年基數(shù)較低，預(yù)期轉(zhuǎn)正。而二手房或?qū)h(huán)比增1-2成，增幅略小于新房。

我們結(jié)合不同城市10月推盤(pán)所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來(lái)各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

第一類以北京、上海、廣州、深圳等核心一線城市，仍處于新政利好期，新房成交預(yù)期環(huán)比增長(zhǎng)3成以上，而二手房成交增幅略有放緩。事實(shí)上，四個(gè)一線城市內(nèi)部也存在分化行情，因廣深“四限”松綁力度較大，尤其是限購(gòu)松綁擴(kuò)充了購(gòu)買(mǎi)基數(shù)，因而新政落地對(duì)市場(chǎng)提振作用顯著好于京滬，國(guó)慶期間無(wú)論是新房認(rèn)購(gòu)、來(lái)訪，還是二手房成交活躍度都顯著提升。而北京、上海新政短期對(duì)二手房成交提振作用較為顯著，而新房仍有待政策發(fā)酵。

第二類為鄭州、武漢、合肥、福州、廈門(mén)、徐州、濟(jì)南等城市預(yù)期新房環(huán)比增幅也將超過(guò)50%，一方面源于前期市場(chǎng)調(diào)整，整體成交低迷，基數(shù)較低;另一方面這些城市基本上都加大折扣促銷吸引復(fù)訪剛需客簽定，因而短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)提振作用也比較顯著。

第三類為弱復(fù)蘇城市，10月新房成交預(yù)期環(huán)比增幅在3成以內(nèi)，以長(zhǎng)沙、蘇州、成都、杭州、南京、昆明、南寧等為典型代表，成都、杭州因前期改善需求持續(xù)釋放，當(dāng)前成交增長(zhǎng)動(dòng)能有放緩趨勢(shì)，而長(zhǎng)沙、蘇州、南京等城市因并非政策利好直接受益者，因而整體成交回升速度也顯著不及核心一線城市。

第四類為弱二線諸如長(zhǎng)春、青島等，10月新房成交預(yù)期穩(wěn)中有降，長(zhǎng)春主要源于城市自身市場(chǎng)特點(diǎn)，若無(wú)房交會(huì)、政策利好等外部因素驅(qū)動(dòng)，購(gòu)房者入市積極性并不高漲;青島則多為政策性原因，成交多在6月、9月等季度末集中釋放，基數(shù)較高也使得10月成交環(huán)比下降。

總體來(lái)看，10月供應(yīng)高位回落，重回8月水平，房企推盤(pán)積極性一般，不過(guò)因推盤(pán)仍以主城區(qū)改善為主，疊加新政利好效應(yīng)，整體成交大概率穩(wěn)步上行，環(huán)比增3-5成，同比因去年基數(shù)較低，預(yù)期轉(zhuǎn)正。而二手房或?qū)h(huán)比增1-2成，增幅略小于新房。

分城市來(lái)看，核心一線城市仍處于新政利好期，新房成交預(yù)期環(huán)比增長(zhǎng)3成以上，而二手房成交增幅略有放緩。鄭漢廬廈濟(jì)等因前期深度調(diào)整、基數(shù)較低，疊加短期內(nèi)房企加大折扣力度促銷，成交仍有較大增長(zhǎng)空間;相較而言，長(zhǎng)春、青島等絕大部分弱二三線城市成交仍處階段性底部，短期內(nèi)難有明顯起色。