張鵬：戰(zhàn)略布局上吻合市場趨勢，使當(dāng)代置業(yè)在上半年獲得一定的速度。我們在已戰(zhàn)略聚焦一二線城市，布局長三角、珠三角，新進上海、蘇州、西安、佛山等城市。所以，在下半年，會依然是這樣的發(fā)展戰(zhàn)略，把更多的資源向一線城市、強二線城市進行傾斜。目前，在蘇州，合肥，上海等長三角板塊，當(dāng)代置業(yè)都有不錯的區(qū)域市場占有率。關(guān)于價格走勢，影響價格的因素有特別多，比如土地市場的好壞，政策的松緊，我們還是期盼一個健康穩(wěn)定的價格走勢，驟漲和驟跌都容易。

在所處的(城市),你預(yù)計的土地市場是什么狀態(tài)?所在企業(yè)(集團)下半年有無拿地的計劃?

張鵬：北京的土地市場，比我們想象中要更為嚴(yán)峻。 北京的土地資源從上半年開始就是嚴(yán)控的局勢，下半年這個政策也沒有松動的跡象，下半年北京的土地放量依然會比較少，在整體去庫存的戰(zhàn)略方向下，短時間內(nèi)一線城市控制增量是不會改變的。當(dāng)代置業(yè)一直處于穩(wěn)健發(fā)展期，不會放棄任何一塊優(yōu)質(zhì)土地，拿地戰(zhàn)略將會集中在已經(jīng)進入的一線和強二線城市，對于個別發(fā)展較好的強二線城市也會積極拓展，并進入。

對下半年全國的房地產(chǎn)市場怎么看?一線城市/新型城鎮(zhèn)化區(qū)域。

張鵬：這個其實誰都給不了準(zhǔn)確回答。其實從幾年前，房地產(chǎn)市場就已經(jīng)定性了，既不會像以前一樣瘋狂的暴利，也不會像悲觀主義者眼中這樣慘淡。上半年因為政策的利好，投資者的預(yù)期，地產(chǎn)迎來十分特殊的一輪發(fā)展，不過這并沒有扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)整體的趨勢，而且，在地方政府已經(jīng)出現(xiàn)了很多相應(yīng)的措施抑制市場的過載。從市場井噴到政策抑制的這場拉鋸戰(zhàn)中，一線城市區(qū)域因為先發(fā)優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場上，政策刺激不如二線城市那么大。所以，二三線城市在下半年將會受到市場較大波動，而一線城市趨于穩(wěn)定。

年下半年什么樣的產(chǎn)品受市場看好?

張鵬：差異化的產(chǎn)品，真實地為客戶打造的產(chǎn)品，會更被市場看好。

差異化代表了產(chǎn)品的唯一性，而舒適化代表產(chǎn)品的利他性。房地產(chǎn)產(chǎn)品的金融屬性在以后將會逐漸減弱，取而代之的是居住屬性的逐漸增強。

像當(dāng)代置業(yè)這樣，堅持綠色差異化戰(zhàn)略的房企優(yōu)勢會逐步凸顯。關(guān)注生存環(huán)境，關(guān)注居者健康，堅持綠色建筑，提供舒適節(jié)能住宅。一則擔(dān)當(dāng)世界環(huán)保之重任；二則符合國家綠色之戰(zhàn)略；三則順應(yīng)健康人居之需求。當(dāng)代置業(yè)的MOMΛ系列已經(jīng)在所進入的城市擁有眾多綠粉，我們也關(guān)注到有許多城市在招商引資中為房企設(shè)立綠色門檻。

請問您對下半年宏觀政策層面的預(yù)測(利率、金融等其他影響調(diào)控的政策)?

張鵬：下半年，具體的宏觀政策我們很難預(yù)測，但是在新的時代背景下，有三個趨勢是不可逆的。

第一，金融化。房地產(chǎn)金融全面突圍。在信貸和債券市場當(dāng)中已經(jīng)明顯的放量和突破。在信貸方面，房地產(chǎn)信貸累計達到了20萬億，與此同時，今年房地產(chǎn)債券市場同樣發(fā)展迅猛。也帶來新一輪的產(chǎn)業(yè)升級趨勢，房地產(chǎn)+金融將是下一輪洗牌的關(guān)鍵點。

第二，泛地產(chǎn)。泛地產(chǎn)行業(yè)全面興盛。包括物業(yè)公司、地產(chǎn)資產(chǎn)管理機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)＋地產(chǎn)型公司等在內(nèi)的房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)在資本市場上也獲了不俗的發(fā)展。未來房地產(chǎn)的主業(yè)不再僅僅是開發(fā)商了，是城市運營商，也是服務(wù)提供商，更是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

第三，全價值。房地產(chǎn)基金向全價值鏈全面進軍。大量房地產(chǎn)基金在向房地產(chǎn)全價值鏈PE投資進軍，在向房地產(chǎn)相關(guān)新產(chǎn)業(yè)鏈領(lǐng)域、新產(chǎn)業(yè)的PE進軍。全價值鏈的發(fā)展將是房地產(chǎn)最新型的市場，新產(chǎn)業(yè)鏈的組成會占房地產(chǎn)更大的比重。全價值鏈和新產(chǎn)業(yè)鏈投資比重的不斷加大，將成為房地產(chǎn)基金發(fā)展的新常態(tài)。

宏觀政策會促進這些趨勢。

中小房企下半年破局之路在哪里?

張鵬：房企也都面臨著三個突破。誰能完成這三個突破，誰就能站在地產(chǎn)異軍突起的其列。

第一個是產(chǎn)品突破，也就是按照客戶需求，為客戶未來生活方式設(shè)計產(chǎn)品，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)鉤，也就是現(xiàn)在說的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革；

第二個是融資結(jié)構(gòu)突破，原來融資以債為主，渠道單一，現(xiàn)在金融創(chuàng)新越來越多，不動產(chǎn)的金融化撲面而來，商業(yè)銀行、保險、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)證券化、基金都會逐步市場化，多元化、證券化、股權(quán)融資使企業(yè)調(diào)整金融結(jié)構(gòu)，降低資金成本；

第三個是客戶運營突破，過去房地產(chǎn)企業(yè)都是以土地、產(chǎn)品為主線的，獲取土地，設(shè)計產(chǎn)品，建設(shè)房子然后銷售，要真正以客戶為核心，運營客戶，維護客戶，形成客戶品牌，讓客戶感受到生活方式的改變，而不僅是物理的空間，而是一個有創(chuàng)意、有文化、有生活、有教育、有未來的社區(qū)，這需要研究客戶、引導(dǎo)客戶、客戶參與，和客戶共同打造一個未來模式的生活方式。這也是從增量市場為主轉(zhuǎn)向以存量市場為主的一轉(zhuǎn)折點。