炎炎夏日，各大有錢任性的房企讓全國各地的土拍市場(chǎng)也過了一個(gè)“酷暑”。

近日，武漢出讓8宗土地，最終除一宗地塊遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出讓，總出讓價(jià)77.15億元。其中，三大地塊以高價(jià)售出成為此次拍賣看點(diǎn)，僅這三個(gè)地塊就貢獻(xiàn)了74.4億元的土地金。

事實(shí)上，放眼全國，今年1-6月份，全國50個(gè)主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗，地價(jià)貴過房價(jià)的狀況已較為普遍。同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率為特征的“三高”地塊普遍出現(xiàn)在一二線城市，并不斷刺激當(dāng)?shù)貥鞘小Ｄ敲?，這樣的“三高”地塊不斷出現(xiàn)的原因有哪些？

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向長江商報(bào)記者表示：“2016年引爆這輪土地市場(chǎng)熱潮的導(dǎo)火線就是房價(jià)上漲，背后的根源有融資成本低廉、直接融資開啟、房企不缺錢；央企維護(hù)房地產(chǎn)牌照，以避免退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；土地供應(yīng)量下降，一二線城市土地供應(yīng)短缺，倒逼房企有錢沒錢都要買地。”同時(shí)，他預(yù)言：“土地市場(chǎng)持續(xù)火爆成為一二線城市的常態(tài)，房企搶‘地王’開始從國企蔓延到民企，預(yù)計(jì)未來土地競(jìng)爭會(huì)愈來愈激烈。但是，這股熱潮或?qū)㈦S著市場(chǎng)調(diào)整的到來以及政府調(diào)控收緊，而逐漸趨于平靜。”

二線城市“地王”井噴

除了接棒房價(jià)上漲，二線城市的土地市場(chǎng)相比一線城市，同樣毫不遜色。就在最近一段時(shí)間，二線城市的土地市場(chǎng)熱潮格外奪人眼球，引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。

在沒有設(shè)置熔斷機(jī)制的武漢，創(chuàng)紀(jì)錄的高價(jià)地被“批量制造”。就在7月28日上午舉行的武漢8宗土地拍賣中，位于漢陽濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶，經(jīng)過210輪激烈喊價(jià)，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面地價(jià)達(dá)20017元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)289%。

據(jù)悉，今年上半年，武漢共誕生11宗“地王”，而進(jìn)入7月后，武漢單價(jià)最高地塊已被二度刷新，樓面地價(jià)也突破了2萬元大關(guān)。

記者了解到，根據(jù)2016年武漢市國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，武漢今年住宅用地供應(yīng)總量為15952畝，為近5年來的最低值。隨著樓市升溫，庫存周期降至9個(gè)月、日光盤頻現(xiàn)，武漢土地市場(chǎng)熱度開始蹭蹭上躥。進(jìn)入2016年，幾乎每一宗熱門優(yōu)質(zhì)地塊、尤其是住宅用地，都遭到了眾多房企圍搶。

湖北中原研究經(jīng)理?xiàng)铥愑钕蛴浾弑硎?，下半年還會(huì)有更多更優(yōu)質(zhì)的地塊推出，武漢土地市場(chǎng)的熱度已毋庸置疑。放眼全國，正迎來“地王”酷暑的也絕不止武漢這一個(gè)城市。據(jù)悉，今年上半年全國50個(gè)主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，達(dá)到10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。

中原地產(chǎn)研究報(bào)告指出，“地王”誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，可見二線城市已成為2016年“地王”出現(xiàn)最多的區(qū)域。溢價(jià)率、樓面地價(jià)亦創(chuàng)下新高，219宗“地王”中溢價(jià)率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達(dá)167宗。

對(duì)于二線城市“地王”井噴的現(xiàn)象，克而瑞房地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉在接受長江商報(bào)記者采訪時(shí)指出：“在樓市步入白銀時(shí)代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點(diǎn)聚焦一線及強(qiáng)二線城市。但京滬深今年出讓的土地可謂少之又少，對(duì)于房企來說明顯‘吃不飽’，且由于一線城市房價(jià)的過快上漲，3月底上海、深圳已加強(qiáng)了對(duì)樓市的調(diào)控，隨后一線城市成交量開始縮水。這種情況下，大量資金向南京、蘇州等二線城市集中。而土地供應(yīng)量難以匹配企業(yè)投資需求，‘僧多粥少’直接造成了強(qiáng)二線城市逢土拍必出‘地王’的尷尬局面?！?/p>

央企引領(lǐng)拿地風(fēng)潮房價(jià)預(yù)期或受影響

長江商報(bào)記者梳理各方面數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上半年，“地王”過半為國企央企斬獲，中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)尤為突出。在全國超過15億元的總計(jì)105宗高總價(jià)地塊中，有52宗被國企獲得。

分析人士指出，央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張緣于“不差錢”。對(duì)此，謝逸楓表示：“上市房企、央企、國企作為本輪‘地王’潮主力軍團(tuán)，占到地王房企總數(shù)比例的80%以上。由于這三類房企財(cái)力雄厚，融資成本低，手握大把現(xiàn)金。特別是一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊稀少，土地供應(yīng)持續(xù)下降?！?/p>

與此同時(shí)，“地王”頻出，大眾最為關(guān)心的問題是對(duì)房價(jià)的影響。

謝逸楓指出：“地價(jià)對(duì)房價(jià)的推動(dòng)力占20%以上，有的城市占50%。高地價(jià)與心理預(yù)期及房企砸錢搶‘地王’，都會(huì)讓房價(jià)處于上漲的判斷。不僅周邊樓盤房價(jià)會(huì)上漲，‘地王’樓盤更會(huì)暴漲，呈現(xiàn)解套形勢(shì)?！彼麖?qiáng)調(diào)：“歷次‘地王潮’高點(diǎn)的出現(xiàn)都預(yù)示著房價(jià)同比漲幅將放緩,即房地產(chǎn)景氣度見頂回落?！?/p>

記者了解到，2009年和2013年“地王潮”的高點(diǎn)均對(duì)應(yīng)著同期房價(jià)同比漲幅的峰值,地價(jià)與房價(jià)走勢(shì)基本同步。2016年5月—6月全國商品房與住宅價(jià)格漲幅連續(xù)兩個(gè)月收窄，而70大中城市新建商品住宅價(jià)格亦呈現(xiàn)連續(xù)幾個(gè)月漲幅收窄。結(jié)合其它先行指標(biāo)來看，2016年4月商品房銷售面積同比增速創(chuàng)下2015年以來的新高，高達(dá)36.5%，5月累計(jì)同比增速開始回落至33.2%，6月累計(jì)同比增速開始回落至27.9%，比1月—5月回落5.3%。

謝逸楓坦言：“這也許預(yù)示著未來房地產(chǎn)景氣度存在下行趨勢(shì)。反映出土地供應(yīng)相對(duì)不足以及土地財(cái)政不可持續(xù)的客觀現(xiàn)實(shí)。因此，房企要保持冷靜審慎的態(tài)度拿地，密切關(guān)注地方政府限購限貸政策變化以及貨幣政策的導(dǎo)向及市場(chǎng)供求變化，至于已拿到手的地王項(xiàng)目，時(shí)間換空間并不能讓所有地王解套，需時(shí)刻警惕市場(chǎng)轉(zhuǎn)向帶來的風(fēng)險(xiǎn)。”

土地市場(chǎng)出現(xiàn)盤整跡象

土地市場(chǎng)異?；鸨耐瑫r(shí)，不斷攀升的土地價(jià)格和房價(jià)，讓許多城市不得不推出一系列的專項(xiàng)政策，為防止高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)，站在“地王潮”風(fēng)口浪尖的蘇州、南京先后祭出土拍“熔斷機(jī)制”，設(shè)置地價(jià)紅線，規(guī)定超過紅線競(jìng)價(jià)無效。對(duì)此，部分市場(chǎng)人士認(rèn)為，盡管限價(jià)對(duì)短期土地價(jià)格上漲過快的勢(shì)頭有所抑制，但并非長久之計(jì)，當(dāng)務(wù)之急是增加住宅用地供給和全面開放土地市場(chǎng)，應(yīng)給予一二線城市更多的住宅用地指標(biāo)，減少對(duì)中心城區(qū)容積率和建筑高度的管制，在更多的地區(qū)試點(diǎn)農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)，尤其是住宅用地市場(chǎng)。

那么，市場(chǎng)出現(xiàn)盤整跡象，是否會(huì)給土地市場(chǎng)熱潮澆上一瓢涼水，從而導(dǎo)致“地王潮”現(xiàn)象的消退？

記者發(fā)現(xiàn)，隨著傳統(tǒng)淡季的到來，土地市場(chǎng)交易情況出現(xiàn)明顯回落跡象。中國指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月第二周（7月4日至10日），土地市場(chǎng)交易量出現(xiàn)明顯下滑，包括北上廣深等在內(nèi)的27個(gè)主要城市成交量環(huán)比下滑32%。其中，一線城市跌幅最大，共成交75.04萬平方米，環(huán)比下跌41.6%，北京、上海、廣州三個(gè)城市環(huán)比跌幅達(dá)4成左右，深圳稍好一些，但環(huán)比跌幅也接近3成。

雖然此次成交量的下滑在一定程度上受到氣候因素影響，但不可否認(rèn)的是，在去庫存的大背景下，持續(xù)的低利率水平以及寬松的購房環(huán)境，已經(jīng)使得市場(chǎng)購買力得到極大釋放。在這種情況下，未來市場(chǎng)購買力能否保持此前的旺盛態(tài)勢(shì)，目前不得而知。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，2016年二季度，全國重點(diǎn)城市的二手房新增房客比開始下降，下半年市場(chǎng)有望降溫。有分析人士指出，隨著市場(chǎng)成交量回落，未來邊際成交將持續(xù)走弱，市場(chǎng)調(diào)整的結(jié)果會(huì)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，并促使其降溫。

在楊科偉看來：“隨著高價(jià)地的頻繁出現(xiàn)，也會(huì)導(dǎo)致政策收緊。在今年上半年，部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，比如南京、蘇州等城市，對(duì)土地進(jìn)行限價(jià)；合肥也出臺(tái)調(diào)控措施，主要通過“限貸”來打壓投機(jī)性需求。由此，‘地王潮’極有可能會(huì)隨著市場(chǎng)的自我調(diào)整及調(diào)控收緊而逐漸消退下去?！?/p>

在今年上半年，部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，比如南京、蘇州等城市，對(duì)土地進(jìn)行限價(jià)。由此，“地王潮”極有可能會(huì)隨著市場(chǎng)的自我調(diào)整及調(diào)控收緊而逐漸消退下去。