近期，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的預(yù)期越來越高，而且這并非空穴來風(fēng)，據(jù)媒體披露，合肥已出臺(tái)嚴(yán)厲的限貸政策，即使在合肥市區(qū)無(wú)房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清，都停止貸款。無(wú)獨(dú)有偶，無(wú)錫也正在醞釀重啟限購(gòu)政策，據(jù)媒體報(bào)道，無(wú)錫將對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房的居民停止貸款并需提交納稅證明或社保證明。

對(duì)于各城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)，一般都遵循短期看庫(kù)存，中期看貨幣政策，長(zhǎng)期看人口的基本原則。上半年合肥、無(wú)錫、南京等二線城市房?jī)r(jià)大漲的主要原因是這些城市商品房庫(kù)存量較三四線城市普遍較低，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月底，南京新房可售套數(shù)僅剩2.31萬(wàn)套。同時(shí)輔以2015年央行實(shí)行的多次降準(zhǔn)降息的貨幣政策。在一線城市房地產(chǎn)首先出現(xiàn)短期暴漲使其偏離價(jià)值中樞的背景下，資金便開始逐鹿這些庫(kù)存量較小的二線城市房地產(chǎn)。

而且，此輪一二線房?jī)r(jià)上漲還有一個(gè)特點(diǎn)是加杠桿作用明顯。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算顯示，房貸余額與GDP的比值在2015年年底為20.7%，預(yù)計(jì)2016年年底將達(dá)到25%;而全國(guó)購(gòu)房貸款新增額與新增商品房銷售額比值指標(biāo)在2015年年底已達(dá)36.7%，今年上半年更是創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到56.5%。雖然上述兩個(gè)數(shù)據(jù)的絕對(duì)值與美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家仍有一定差距，但其增長(zhǎng)速度絕對(duì)是名列前茅。這一幕與去年股市短期暴漲有異曲同工之妙，都是通過加杠桿制造出的“人為牛市”。但這種“人為牛市”并不可持續(xù)，原因是居民收入沒有跟隨房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲。硬幣的另一面是房?jī)r(jià)上漲慢慢會(huì)傳導(dǎo)至租房市場(chǎng)與勞動(dòng)力市場(chǎng)，給本就處于供給側(cè)改革的整體經(jīng)濟(jì)增加更大的運(yùn)行負(fù)擔(dān)。

雖然很多所謂專家的論調(diào)是用我國(guó)城鎮(zhèn)化率與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有較大差距，由此推出房地產(chǎn)牛市至少仍能維持很長(zhǎng)一段時(shí)間的結(jié)論。但上半年二線城市房?jī)r(jià)的大幅上漲絕對(duì)與這些地區(qū)城鎮(zhèn)化率上升關(guān)系不大，更多的是與銀行貸款的投資、投機(jī)需求有關(guān)。原因在于以制造業(yè)聞名的這些二線城市近年來由于勞動(dòng)力成本、土地成本等要素價(jià)格的大幅上升以及出口受阻，不少產(chǎn)業(yè)正在向西部轉(zhuǎn)移，其人口流入速度已開始趨緩，統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，2015年跨省流動(dòng)農(nóng)民工7745萬(wàn)人，比上年減少122萬(wàn)人，下降1.5%，而在中西部務(wù)工的農(nóng)民工比例明顯提高。

此輪寬松貨幣的初衷本是指望通過居民加杠桿的方式幫企業(yè)去杠桿，達(dá)到經(jīng)濟(jì)整體杠桿率平穩(wěn)下降的目的。但現(xiàn)實(shí)情況卻是，廣大一二線房地產(chǎn)企業(yè)受益于上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，去庫(kù)存效果明顯，但其回籠資金后再投資意愿卻在不斷下降，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自今年五月起，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變見頂回落，1~6月同比增速較1~4月回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，土地購(gòu)置面積增速卻仍處于回落區(qū)間。當(dāng)然，開發(fā)商這樣做是理性人的表現(xiàn)，一方面廣大一二線城市土地市場(chǎng)已徹底瘋狂，隨便拍一塊地樓板價(jià)都顯著高于周圍樓面價(jià)，面粉價(jià)格持續(xù)高于面包價(jià)格，此時(shí)拿地風(fēng)險(xiǎn)已非常高;另一方面，三四線城市庫(kù)存量仍然高企，即使再拿地想必也無(wú)錢可賺。所以與其繼續(xù)投資還不如現(xiàn)金在手，慢慢賣手中的尾盤即可，如果市場(chǎng)不好也不必要大幅度打折，因?yàn)榇蟛糠掷麧?rùn)已收回。

這就是現(xiàn)階段資產(chǎn)荒背景下房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，當(dāng)然也是整個(gè)經(jīng)濟(jì)面臨流動(dòng)性陷阱的一個(gè)真實(shí)寫照。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率的不斷下降，即使名義利率降得很低，企業(yè)也寧可手握現(xiàn)金也不愿增加投資，反映在數(shù)據(jù)上就是M2與M1增速出現(xiàn)較大缺口，貨幣通過商業(yè)銀行體系的創(chuàng)造功能逐步喪失，也就是說，貨幣政策短期失效了。

反觀房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，部分先知先覺的投資者已開始逐漸撤退，整體市場(chǎng)近期已出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，1~6月商品房銷售面積和銷售增速均呈現(xiàn)出較為明顯的下滑。深圳7月份房?jī)r(jià)環(huán)比更是下跌8.2%，為四年最大跌幅。部分風(fēng)控較好的股份制銀行已開始逐步收緊房貸的利率優(yōu)惠與房貸發(fā)放規(guī)模。因此，市場(chǎng)正在用自身的糾錯(cuò)機(jī)制糾正偏離正軌的房?jī)r(jià)。

對(duì)于地方政府來說，在房?jī)r(jià)高點(diǎn)不斷賣出土地已實(shí)現(xiàn)了財(cái)政資金的回籠，目前只是迫于房?jī)r(jià)過快上漲的壓力才不得已出臺(tái)調(diào)控措施，因而此時(shí)出臺(tái)收緊房地產(chǎn)政策只能說是后知后覺，象征意義大于實(shí)際意義。

作者為北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司政策分析師