旭輝集團(tuán)日前發(fā)布公告稱，今年1至7月，集團(tuán)累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約326億元，合同銷售面積約185.53萬平方米，前7月合同銷售均價每平方米約17600元。

實際上，旭輝此前就將2016年全年銷售目標(biāo)由365億上調(diào)至438億，有望沖擊500億的銷售業(yè)績。

旭輝集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事林中

“500億不可能是一個天花板。”按照旭輝集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事林中的理解，房地產(chǎn)行業(yè)的天花板在4000億，最大的公司未來可以做到4000億的規(guī)模。此外，奉行“高點”不進(jìn)新城市以及對商業(yè)地產(chǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度，都反映了旭輝長久以來穩(wěn)健的風(fēng)格。

“高點”不進(jìn)新城市

拿地就是要因城施策，林中表示認(rèn)同。

他介紹，旭輝目前布局16個城市，主要集中在一二線城市，這種戰(zhàn)略布局使得公司有戰(zhàn)略縱深，每個城市都有自身的發(fā)展周期。比如今年在北京拿地比較少，是因為北京地價太貴，按這個地價來測算，很難有利潤，甚至有比較大的風(fēng)險，加上北京手頭上還有很多項目開發(fā)，所以我們并不著急在今年土地市場高峰的時候，在北京去拿地。

反而可能在有些地價不是很高的，具有開發(fā)前景以及有盈利的城市，就會多拿一些地。這樣這種戰(zhàn)略縱深就會保證不因為一個城市市場不好，影響到整個全年的投資和銷售?！氨热缈赡艿鹊揭粌赡旰螅本┑貎r回落或是更加理性的時候，會開始重點拿北京的地，北京也是我們的重點城市之一，持續(xù)看好北京市場?！彼硎?。

8月11日，蘇州、南京房地產(chǎn)調(diào)控政策雙雙落地，兩個城市均對貸款和土地公開出讓競價方式進(jìn)行了調(diào)整。

林中對此解讀稱，這個政策出發(fā)點還是保持市場平穩(wěn)發(fā)展，南京是除“北上深”漲幅最大的熱點二線城市，一個城市這么高的漲幅，對于房地產(chǎn)市場不是很有利，因為會透支未來幾年的房價。相信這個政策出臺，對南京的房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，是比較有利的。

另外，珠三角也是旭輝未來重點發(fā)展的區(qū)域。作為全國化布局的企業(yè)，這種城市不可能沒有考慮，要根據(jù)企業(yè)的規(guī)模及成長，有戰(zhàn)略、有步驟的來布點。

“我們內(nèi)部有一句話，高點不進(jìn)新城市，因為高點進(jìn)交的都是學(xué)費。高點不到新城市去拿高價地，如果高點的城市有低價地，那就趕緊拿，但一般是不可能的。天下掉餡餅的事我一直都不相信?！绷种姓f。

500億不是天花板

“我認(rèn)為在目前的行業(yè)大的發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)的天花板在4000億，最大的公司未來可以做到4000億的規(guī)模，在持續(xù)穩(wěn)定的時候，回到成熟市場的時候，好的開發(fā)商可以維持到1500到2000億。”為什么在100億、300億、500億沒有做上去呢？林中認(rèn)為核心是四個大方面。

第一，戰(zhàn)略不對。不同的階段戰(zhàn)略會不一樣，因為這個行業(yè)在不斷變化，這個市場在變化，所以企業(yè)沒有做上去，可能的原因是它戰(zhàn)略出了問題。

第二，戰(zhàn)略是對的，但是戰(zhàn)略的執(zhí)行力，大部分企業(yè)都受制于此。你可能不搶，無法實施既定的發(fā)展和經(jīng)營戰(zhàn)略，因為戰(zhàn)略執(zhí)行力是企業(yè)內(nèi)部非常關(guān)鍵的，涉及它的文化、組織、人才、機(jī)制、管理。比如很多企業(yè)要突破100億，核心就是要跨區(qū)域經(jīng)營。從核心上要解決組織管控的問題，不能突破就會很難。

第三，經(jīng)營的節(jié)奏。房地產(chǎn)是一個周期波動的行業(yè)，周期波動的行業(yè)就非常講究節(jié)奏是否能搭配，是順勢而為還是逆勢，這個節(jié)奏幾涉及到投資、銷售、融資以及運營。所以很多企業(yè)，幾年的停滯其實就是這個節(jié)奏沒踏好。重新調(diào)節(jié)奏，沒有三四年是調(diào)不過來的。

第四，公司核心管理層，他的愿景和自我的突破能力。如果他們沒有愿景，底下人就不會有目標(biāo)，所以這個目標(biāo)很重要，能不能提出挑戰(zhàn)性的目標(biāo)，來激勵這支團(tuán)隊往前進(jìn)。因為這個企業(yè)增長太快，如果不能自我突破就很難。尤其是民營企業(yè)，你每一段成功因素可能是下段成功的障礙。如果你還是親力親為，企業(yè)是做不大的，因為你不會培養(yǎng)人。

林中指出，如果企業(yè)能在這四個方面有效解決，那么它在市場的天花板應(yīng)該是4000億，未來成熟時2000億才是天花板。在此之前，這個行業(yè)足夠大，500億不可能是一個天花板。

謹(jǐn)慎對待商業(yè)地產(chǎn)

對商業(yè)地產(chǎn)，旭輝還是比較謹(jǐn)慎的，未來還是以住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)會增加，但不是很多，還是要看商業(yè)地產(chǎn)的有沒有機(jī)會，還是要把商業(yè)地產(chǎn)控制在一定的比重內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的回報率不夠高，如果有回報率高的商業(yè)地產(chǎn)就會去做。另外，商業(yè)地產(chǎn)租金還不能低于6%。

林中認(rèn)為，地段要符合能做商業(yè)的特點，商業(yè)對地段是有最特殊的要求，商業(yè)地產(chǎn)是非常特別的，所以對商業(yè)地產(chǎn)，旭輝還是是謹(jǐn)慎發(fā)展。

目前，旭輝的商業(yè)多數(shù)集中在上海區(qū)域，有多個項目將陸續(xù)開業(yè)。他透露，旭輝的商業(yè)地產(chǎn)有三條產(chǎn)品線，第一條是旭輝廣場，城市中心或者城市副中心，這種大型的綜合性購物中心，目前在8萬平米以上，輻射范圍是比較廣的；第二條是區(qū)域性的時尚的購物中心，叫旭輝MALL；還有一種是社區(qū)型的商業(yè)，大概規(guī)模從2萬到5萬，為周邊社區(qū)居民提供餐飲、社區(qū)服務(wù)，叫旭輝優(yōu)天地。

“我們會把上海的商業(yè)品牌做好，然后再向二線輻射。很多是被動做商業(yè)，買一塊地需要配建商業(yè)。純粹買來做商業(yè)，那就比較少了。如果要做，位置一定要好，價格合適?！?/p>

物業(yè)方面，未來長久的目標(biāo)是要上市，但是在林中眼中，這個目標(biāo)不是馬上。物業(yè)公司在改完制后，公司管理團(tuán)隊是擁有公司的股權(quán)，這在原來是不擁有的，有這個股權(quán)激勵才能配合員工為上市奮斗，物業(yè)上市不是一個短期的事，是中長期的事情。