日前，南京和蘇州出臺(tái)了新一輪樓市調(diào)控政策，部分二線(xiàn)城市呈現(xiàn)調(diào)控收緊的態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，也有不少三四線(xiàn)城市卻發(fā)放“購(gòu)房券”以積極去庫(kù)存。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到“一城一策”。對(duì)于廣州周邊的樓市熱點(diǎn)佛山、珠海，會(huì)否步蘇州限購(gòu)后塵，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為可能性較小。

這邊廂：數(shù)個(gè)二線(xiàn)城市加強(qiáng)調(diào)控

日前，蘇州市政府正式公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》。意見(jiàn)規(guī)定，家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商貸的最低首付，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由4成調(diào)整為5成。如果家庭已有兩套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“3套”及以上住房貸款。針對(duì)外地戶(hù)籍也從嚴(yán)了，非蘇州戶(hù)籍的居民在“申請(qǐng)第2套住房的貸款時(shí)，需提供兩年內(nèi)累計(jì)1年納稅或社保證明；首次購(gòu)房首付20%，已有1套及以上，停止貸款”。

這意味著，蘇州將成為二線(xiàn)城市首個(gè)重啟限購(gòu)的城市。緊接著，南京也發(fā)布了樓市新政，其變化為，已有1套房貸款已結(jié)清的，從首付最少3成提升至不低于3.5成；已有1套房且貸款未結(jié)清的，首付最低4.5成變?yōu)椴坏陀?成。此外，合肥也在日前發(fā)布史上最嚴(yán)限貸政策，對(duì)于名下有兩套房且有一套住房貸款未結(jié)清的購(gòu)房者，銀行將拒絕提供房貸服務(wù)。

鏈家研究院院長(zhǎng)周峰認(rèn)為，重點(diǎn)二線(xiàn)城市出臺(tái)收緊政策有他們的合理性。其中南京的樓價(jià)一直比廣州高，現(xiàn)在均價(jià)在2.4萬(wàn)元/平方米左右，比廣州的均價(jià)高出至少6000元/平方米，當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求由上海方面流入居多。蘇州本身樓價(jià)較為穩(wěn)定，但今年也受到外地資金的流入而刺激其突然在半年間上漲20%，遠(yuǎn)超過(guò)廣州的漲幅。這些外地短線(xiàn)投資的需求，會(huì)令市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，主管部門(mén)在這個(gè)時(shí)候重啟限購(gòu)買(mǎi)政策及提高首付、控制土地拍賣(mài)，更多是出于抑制短線(xiàn)炒作的行為，合情合理。

而記者從易居研究院提供的“熱點(diǎn)城市樓市去庫(kù)存周期”排名中看到，去庫(kù)存周期最短的城市是南京和合肥，只有2個(gè)月時(shí)間；蘇州去庫(kù)存的時(shí)間也僅為6個(gè)月。可見(jiàn)，以上二線(xiàn)城市的樓市供應(yīng)已出現(xiàn)不足的勢(shì)頭。

那邊廂：三四線(xiàn)城市發(fā)“購(gòu)房券”

三四線(xiàn)城市樓市庫(kù)存相對(duì)較高。面對(duì)嚴(yán)峻的庫(kù)存壓力，安徽淮北在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)“房產(chǎn)超市”，淮北市對(duì)申請(qǐng)貨幣化安置的棚改居民發(fā)放“購(gòu)房券”?！百?gòu)房券”可用于在淮北房產(chǎn)超市自主買(mǎi)房，且購(gòu)房資金不得少于“購(gòu)房券”金額的80%。也就是說(shuō)，若政府發(fā)的票面金額是50萬(wàn)元，那么就必須消耗不低于40萬(wàn)元。據(jù)介紹，選擇“購(gòu)房券”在稅費(fèi)方面有很多優(yōu)惠，一是免征涉及的印花稅；二是減免契稅；三是免收房屋登記費(fèi)、房屋抵押登記費(fèi)；四是一次性享受6個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助。

無(wú)獨(dú)有偶，日前泰興市也發(fā)放首批100萬(wàn)元“購(gòu)房券”。此次發(fā)放對(duì)象共18人，包括1名博士、12名碩士以及5名“211”工程高校畢業(yè)生。

近日，國(guó)家發(fā)改委也在官方網(wǎng)站發(fā)文表示，商品房庫(kù)存較大的城市，可采取發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購(gòu)房。

趨勢(shì)：房地產(chǎn)漲幅將明顯放緩

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，從上述熱點(diǎn)城市發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，樓市在下半年及明年進(jìn)入調(diào)整期是預(yù)料之中的事情。屆時(shí)，由于政策面收緊、市場(chǎng)需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素，上述城市樓市預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。而當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，房?jī)r(jià)也必然面臨著下降。

廣州房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)首席分析師肖文曉認(rèn)為，下半年一二線(xiàn)樓市成交量會(huì)降溫，因?yàn)檎呙孚吘o，部分城市會(huì)重拾抑制需求的調(diào)控措施。加上部分城市上半年庫(kù)存消化較快，下半年新增供應(yīng)無(wú)法跟上。而價(jià)格則未必再漲，因?yàn)樯习肽炅績(jī)r(jià)齊升之后，下一個(gè)階段很可能是量縮價(jià)升，只是成交量減少之后，價(jià)格的升幅也會(huì)縮小，不會(huì)像上半年漲得那么快。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開(kāi)始了明顯的分化，“托底蓋帽”開(kāi)始出現(xiàn)。這樣，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線(xiàn)及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，如信貸收緊。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是“分城施策”，更多的將會(huì)升級(jí)到“一城一策”。