有分析人士認(rèn)為，地產(chǎn)股盛宴正面臨利多出盡后催化劑缺失的尷尬，地產(chǎn)股主升浪已接近尾聲，后市高位震蕩、充分換手后或許還有余波，但空間不大。已經(jīng)“上車(chē)”的投資者在享受資本盛宴時(shí)，可挖掘六條投資價(jià)值主線。

8月18日，深圳前海完成了今年的第三宗商業(yè)用地出讓，周大福和新世界以42.072億元獲得土地。8月17日，上海靜安誕生了新的“地王”，經(jīng)過(guò)400多輪競(jìng)價(jià)，被融信中國(guó)以110.1億元拍下，溢價(jià)率139%，創(chuàng)下我國(guó)土地成交史上最貴價(jià)格紀(jì)錄。

而進(jìn)入8月以來(lái)，土地市場(chǎng)的“瘋狂”已經(jīng)蔓延到資本市場(chǎng)。在A股站上3100點(diǎn)的戰(zhàn)役中，地產(chǎn)股顯然擔(dān)當(dāng)了主力軍，成為了“股王”板塊。截至8月18日，房地產(chǎn)板塊在過(guò)去10個(gè)交易日中已經(jīng)累計(jì)上漲11.91%。

8月19日兩市雙雙低開(kāi)，前一日表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)板塊開(kāi)盤(pán)領(lǐng)跌，再次引發(fā)地產(chǎn)股盛宴是否接受尾聲的質(zhì)疑。

地產(chǎn)股扛起反彈大旗

自8月以來(lái)，地產(chǎn)股已經(jīng)扛起了A股反彈的大旗。不僅板塊整體表現(xiàn)強(qiáng)勁，部分個(gè)股更是不斷刷新前期高點(diǎn)。

《國(guó)際金融報(bào)》記者查閱Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至8月18日，嘉凱城成為過(guò)去10個(gè)交易日中漲幅最高的地產(chǎn)股，累計(jì)漲幅達(dá)49.38%，萬(wàn)科A漲幅達(dá)到30.05%，金地集團(tuán)、深物業(yè)A、金融街、金科股份的漲幅均在20%以上。在137只證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類地產(chǎn)股中，除去10只停牌個(gè)股，僅有萊茵體育、海德股份、東旭藍(lán)天3只股票微幅下跌，其余124只地產(chǎn)股全部上漲?？梢哉f(shuō)，在8月買(mǎi)入地產(chǎn)股的投資者，閉著眼睛都能賺錢(qián)。

那么，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面能否支撐地產(chǎn)股的瘋狂上漲呢？

《國(guó)際金融報(bào)》記者從中國(guó)指數(shù)研究院獲取的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)整體板塊從供給與需求多方面下滑回調(diào)到理性狀態(tài)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國(guó)商品房銷售面積為75760萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，增幅較1-6月收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售額為57569億元，同比增長(zhǎng)39.8%，較1-6月收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積、銷售額同比增幅均進(jìn)一步收窄，主要由于熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策從嚴(yán)從緊且更具針對(duì)性，各類需求得到一定程度抑制。

事實(shí)上，相比一季度的火爆市場(chǎng)，內(nèi)地房地產(chǎn)在二季度已經(jīng)出現(xiàn)明顯的上漲動(dòng)力不足。從企業(yè)盈利能力和估值水平來(lái)看，市場(chǎng)公認(rèn)的房地產(chǎn)企業(yè)“黃金年代”已過(guò)，盡管房地產(chǎn)崩盤(pán)概率較低，但房地產(chǎn)企業(yè)“暴利”不再是必然。然而在房地產(chǎn)低盈利、高估值的背景下，近期資本頻頻舉牌地產(chǎn)公司再次引爆了房地產(chǎn)板塊。

舉牌潮與資產(chǎn)荒并行

8月17日晚間，金融街發(fā)布半年報(bào)顯示，安邦保險(xiǎn)對(duì)金融街的持股比例由一季度末的26.77%提高到29.98%。這一持股比例不僅再次逼近舉牌線，同時(shí)距離金融街第一大股東金融街集團(tuán)及其一致行動(dòng)人的持股比例31.18%相差無(wú)幾。

受此影響，8月18日，金融街強(qiáng)勢(shì)漲停，隨即帶動(dòng)地產(chǎn)股再一次發(fā)動(dòng)上漲進(jìn)攻。而此前，萬(wàn)科、嘉凱城、廊坊發(fā)展、嘉寶集團(tuán)、格力地產(chǎn)、萬(wàn)方發(fā)展等多只股票，也在近期頻頻獲得大資本青睞。

對(duì)此，興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，資產(chǎn)荒帶來(lái)增量資金的持續(xù)進(jìn)入，二級(jí)市場(chǎng)長(zhǎng)期邏輯短期化，使得股價(jià)迅速達(dá)到一個(gè)均衡價(jià)，這將改變中國(guó)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的許多行業(yè)的命運(yùn)。而隨著基本面的持續(xù)復(fù)蘇，下一輪地產(chǎn)股的超級(jí)大行情也將引爆。

而興業(yè)證券這樣的邏輯，正是依據(jù)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析：

首先是銀行資產(chǎn)荒。在利率市場(chǎng)化、金融自由化的背景下，銀行原來(lái)的主要客戶脫媒，因此只能配置按揭。而這也給核心一二線城市地產(chǎn)公司打下基礎(chǔ)，必然導(dǎo)致這些城市房?jī)r(jià)的上行。

其次是保險(xiǎn)資產(chǎn)荒。隨著央行不斷降準(zhǔn)降息，固定資產(chǎn)的收益率不斷下行，保險(xiǎn)配置面臨資產(chǎn)荒。要想解決這一問(wèn)題，就需要在一二線城市配置物業(yè)，或者用更為便宜的價(jià)格在二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)入被嚴(yán)重低估的地產(chǎn)股。

最后是股市機(jī)構(gòu)資產(chǎn)荒。在目前的行情之下，具有較好配置價(jià)值的行業(yè)和公司不多，房地產(chǎn)板塊的買(mǎi)入價(jià)值凸顯。

六條新價(jià)值主線

在中國(guó)城市化進(jìn)程的上半段中，地產(chǎn)股依靠高利潤(rùn)獲得風(fēng)光無(wú)限。而目前隨著房地產(chǎn)規(guī)模結(jié)構(gòu)的分化，行業(yè)模式也迎來(lái)了全面轉(zhuǎn)變。

今年二季度以來(lái)，從投資額、成交量等多個(gè)維度來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)都頗有休養(yǎng)生息之勢(shì)。而隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行的壓力，和政府趨于熱點(diǎn)城市的土地緊縮策略，加之不斷寬松的貨幣政策為地產(chǎn)公司提供更多低成本融資渠道，都刺激了新一輪土地?cái)U(kuò)張的競(jìng)爭(zhēng)。

“房地產(chǎn)大周期沒(méi)有到達(dá)頂點(diǎn)，小周期內(nèi)地產(chǎn)基本面非常大概率持續(xù)復(fù)蘇。貨幣政策寬松背景下，我們?nèi)匀痪S持對(duì)全年銷售的樂(lè)觀預(yù)期?！迸d業(yè)證券分析師閻常銘指出。

光大證券分析師詹帝認(rèn)為，行業(yè)洗牌，新陳代謝，專業(yè)分化，新三股力量合縱連橫，從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買(mǎi)地造房賣(mài)房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變。面對(duì)新的行業(yè)環(huán)境，詹帝為投資者梳理出六條投資價(jià)值主線：

主線一：布局精準(zhǔn)，儲(chǔ)備豐富，關(guān)注核心城市地下空間存量。在超大城市土地平面受到硬約束的情況下，地下空間開(kāi)發(fā)必將成為未來(lái)城市發(fā)展的新增長(zhǎng)空間。

主線二：投資性房產(chǎn)、固定資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定性及提升預(yù)期。例如，提供醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的養(yǎng)老型物業(yè)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)和辦公樓、企業(yè)入駐率高的科技園區(qū)等，在物業(yè)投資組合中占據(jù)日益重要的地位。

主線三：大都市升級(jí)擴(kuò)容，工業(yè)用地“二轉(zhuǎn)三”及外圍房產(chǎn)價(jià)值提升。例如，目前上海一些國(guó)企擁有的大量工業(yè)用地，隨著上海國(guó)資國(guó)企改革推進(jìn)，工業(yè)用地轉(zhuǎn)性后產(chǎn)品屬性變化及容積率提升，將大幅提升企業(yè)的營(yíng)收及利潤(rùn)率。

主線四：資產(chǎn)評(píng)估立法，關(guān)注公允價(jià)值代替成本法的溢價(jià)預(yù)期。隨著存量物業(yè)和持有型物業(yè)時(shí)代來(lái)臨，上市公司資產(chǎn)負(fù)債表中“投資性房地產(chǎn)”科目的重要性將大幅度提升，“投資性房地產(chǎn)”的公允價(jià)值隨著現(xiàn)金流變化進(jìn)行重估，也許會(huì)成為未來(lái)評(píng)價(jià)房企價(jià)值的核心內(nèi)容。

主線五：關(guān)注專業(yè)能力出眾的細(xì)分服務(wù)運(yùn)營(yíng)獨(dú)角獸公司。隨著企業(yè)上市注冊(cè)制改革的預(yù)期，房地產(chǎn)服務(wù)類及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類的專業(yè)型公司將有著廣闊的發(fā)展空間，將大大豐富房地產(chǎn)類上市公司的類型。

主線六：金融地產(chǎn)融合度，資金支持力度及運(yùn)用效率。主要關(guān)注企業(yè)獲取低成本長(zhǎng)周期大規(guī)模資金的能力，對(duì)多種融資模式結(jié)構(gòu)化搭建的熟練程度，多渠道資金鏈的開(kāi)發(fā)能力，以及資金使用效率的提升空間。