8月10日，香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗抵達(dá)海南。距離陳啟宗第一次參加博鰲房地產(chǎn)論壇，已經(jīng)過(guò)去了10年。從2007年到2016年，除非受到不可抗拒的外力影響，陳啟宗每年都會(huì)來(lái)到博鰲房地產(chǎn)論壇。

晚上10時(shí)許，陳啟宗在2016博鰲房地產(chǎn)論壇直播間接受了包括觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在內(nèi)的媒體采訪。盡管有些疲憊，但陳啟宗與媒體的交流依然持續(xù)到了深夜。

從經(jīng)濟(jì)、土地、城市到行業(yè)，陳啟宗的觀點(diǎn)一如既往的犀利，碰撞出了獨(dú)特的火花。

買了“地王”請(qǐng)節(jié)哀

怎么看當(dāng)前一線城市及部分二線城市地王頻出的現(xiàn)象？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，陳啟宗的第一反應(yīng)很是直接，“恒隆不拿住宅土地，地王主要是住宅土地，所以與我無(wú)關(guān)”。

不過(guò)，站在旁觀者的角度，陳啟宗對(duì)高地價(jià)的看法顯得更為冷靜：“賣得最貴的叫地王，那是傻瓜地王。所以凡是高價(jià)買了土地的人，我見(jiàn)了你不是說(shuō)恭喜，而是節(jié)哀。”

陳啟宗的判斷與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟相關(guān)：“過(guò)往20年中國(guó)房地產(chǎn)雖然有波浪，但整體是上升的。這種走勢(shì)下有個(gè)很美妙的事情，就是每一個(gè)低谷比前兩個(gè)高峰還要高，只要你負(fù)債不高，不只能夠生存，而且還可以獲利?！?/p>

但是，任何行業(yè)都無(wú)法始終保持上升趨勢(shì)，在陳啟宗眼中，最近五年中國(guó)房地產(chǎn)的最大變化不是調(diào)控政策抑或融資環(huán)境的調(diào)整，而是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸成熟，發(fā)展曲線從整體上升轉(zhuǎn)變?yōu)椴ɡ耸角斑M(jìn)。

“市場(chǎng)成熟了，很可能風(fēng)險(xiǎn)反而在增加。所以在美國(guó)、日本等國(guó)家投資的危險(xiǎn)大很多，你可以投資5塊做100塊的生意，但是市場(chǎng)只要波動(dòng)5%就危險(xiǎn)了?！?/p>

相同的邏輯，或許也適用于當(dāng)前中國(guó)火熱的一二線城市土地市場(chǎng)。據(jù)興業(yè)證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2016年1-7月地產(chǎn)債累計(jì)發(fā)行量達(dá)5709億元，超過(guò)2015全年發(fā)行規(guī)模，為2015年1-7月發(fā)行規(guī)模的4.5倍。

發(fā)債窗口的打開(kāi)和融資成本的下降，讓房企擁有更多的資金投入土地市場(chǎng)。但在陳啟宗看來(lái)，市場(chǎng)的成熟很可能正在放大“地王”的風(fēng)險(xiǎn)。

“當(dāng)市場(chǎng)處在整體上升時(shí)，買地王不一定會(huì)死，甚至還能獲利。但是當(dāng)市場(chǎng)變成波浪前進(jìn)時(shí)，買地王是很危險(xiǎn)的?！?/p>

不會(huì)浪費(fèi)時(shí)間收購(gòu)改造

截至目前，恒隆在上海、大連、沈陽(yáng)、濟(jì)南、無(wú)錫、天津共有8個(gè)恒隆廣場(chǎng)，此外還有昆明恒隆廣場(chǎng)及武漢恒隆廣場(chǎng)在建。

對(duì)于地塊的選擇，恒隆可謂謹(jǐn)慎。陳啟宗認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“基因”最重要，地點(diǎn)、大小和規(guī)劃條件、設(shè)計(jì)、建筑這四個(gè)基因，一旦確定很難更改。“每個(gè)項(xiàng)目都有它的基因，這四方面沒(méi)有做好，就永遠(yuǎn)都改不了了。就好比人的基因，在出生時(shí)就已經(jīng)決定了”。

陳啟宗同時(shí)指出了殘酷而現(xiàn)實(shí)的另一點(diǎn)：“一個(gè)城市的高檔商場(chǎng)，只有老大和老二能夠活下去，這個(gè)行業(yè)沒(méi)有老三的地位?！?/p>

基于這樣的判斷，恒隆每投資一個(gè)項(xiàng)目，都必定會(huì)傾力打造。陳啟宗坦誠(chéng)，恒隆廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)周期偏長(zhǎng)，但從來(lái)沒(méi)有囤過(guò)地，也從來(lái)沒(méi)有過(guò)怠工。

針對(duì)近期昆明恒隆廣場(chǎng)退地的傳言，陳啟宗毫不客氣地予以反擊，“看過(guò)恒隆財(cái)務(wù)報(bào)表的人都知道，我們這么多年都沒(méi)有負(fù)債，直至最近才有0.1%的負(fù)債率，資金非常充足，根本沒(méi)有理由退地?！?/p>

不過(guò)，盡管手持充足的資金儲(chǔ)備，陳啟宗并無(wú)意做商業(yè)地產(chǎn)的收購(gòu)?！昂芏囗?xiàng)目根本不尊重房地產(chǎn)基因，你不尊重市場(chǎng)，市場(chǎng)也不會(huì)尊重你”。

陳啟宗直言，與其將時(shí)間和精力浪費(fèi)在收購(gòu)、改造項(xiàng)目中，恒隆不如尋找更容易賺錢的項(xiàng)目。他以玩笑的口稱戲稱：“恒隆只喜歡‘處女地’。”