“在過去兩年的時間里，我們已經(jīng)明顯看到中國的國企、私企、個人都已經(jīng)在世界不同的地方投資。我估計(jì)在2015年、2016年，這個趨勢會繼續(xù)的”。

一身干練的西裝，配戴黑框眼鏡，時而微笑地講解觀點(diǎn)，時而耐心地傾聽記者的提問，在接受新華房產(chǎn)海外頻道的專訪中，已經(jīng)在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域工作長達(dá)20年之久的現(xiàn)任第一太平戴維斯中國董事長的劉德?lián)P先生用略帶港腔的普通話對當(dāng)前海外房地產(chǎn)投資的趨勢侃侃而談。

面對中國越來越多的金融機(jī)構(gòu)、房企及個人投資者出海投資房地產(chǎn)，劉德?lián)P認(rèn)為這是內(nèi)因與外因共同作用下的結(jié)果。“隨著經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期，中國房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控的環(huán)境里面，市場空間有一定壓縮，他們本身的發(fā)展已經(jīng)有一點(diǎn)體量了，不單需要在中國本地穩(wěn)定的市場運(yùn)作，還需要其他的市場，包括東南亞、歐美、澳大利亞這些新的市場，這些市場的空間相對國內(nèi)市場空間有更多選擇，規(guī)范程度也很高，目前市場調(diào)控程度也比國內(nèi)低一點(diǎn)。除非我們有很大情況的改變，否則我們在2015年會看到很多企業(yè)到海外投資”。

在海外房地產(chǎn)投資不斷升溫的過程中，劉德?lián)P為我們分析了英國、美國、澳大利亞這三個全球投資者最熱衷的投資圣地的房地產(chǎn)情況。同時，他十分看好英國及澳大利亞房地產(chǎn)投資在2015年的表現(xiàn)，“國際化城市的房地產(chǎn)回報(bào)率不是很高但很穩(wěn)定，基金安全性和保值性很強(qiáng)，抵抗通脹能力很高，還有一點(diǎn)很重要的是流動性很高，想賣隨時可以找到買家，這是國際化城市很重要的一點(diǎn)”。

最后，劉德?lián)P建議中國投資者海外投資房產(chǎn)時一定要選擇成熟的市場?！俺墒斓氖袌鲇袔讉€特點(diǎn)，當(dāng)?shù)氐姆森h(huán)境、中介代理、供應(yīng)商服務(wù)都是比較完善的。投資一定要挑大的成熟的市場，有數(shù)據(jù)、有報(bào)告、有成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，會將你的風(fēng)險降低”。

（人物簡介：劉德?lián)P先生現(xiàn)任第一太平戴維斯中國董事長，管理中國內(nèi)地市場14家分公司的運(yùn)營，同時推動第一太平戴維斯中國的整體發(fā)展策略。于1989年成為英國皇家特許測量師學(xué)會及香港測量師學(xué)會會員。在房地產(chǎn)領(lǐng)域享有很高的聲望，被公認(rèn)為是綜合性房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)和零售地產(chǎn)策劃，以及房地產(chǎn)投資買賣領(lǐng)域的專家。）

采訪實(shí)錄：

新華房產(chǎn)海外頻道：2014年以來，越來越多的中國金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)和個人投資者選擇出海投資物業(yè)，您認(rèn)為背后的原因有哪些？

劉德?lián)P：去海外投資不是新興的事情了，在過去兩年的時間里，我們已經(jīng)明顯看到中國的國企、私企、個人都已經(jīng)在世界不同的地方投資。我估計(jì)在2015年、2016年，這個趨勢會繼續(xù)的。為什么呢？跟我們國內(nèi)的市場、經(jīng)濟(jì)有關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期，中國房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控的環(huán)境里面市場空間有一定的壓縮，他們本身的發(fā)展已經(jīng)有一點(diǎn)體量了，不單需要在中國本地穩(wěn)定的市場運(yùn)作，還需要其他的市場，包括東南亞、歐美、澳大利亞這些新的市場，這些市場的空間相對國內(nèi)市場空間有更多選擇，規(guī)范程度也很高，目前市場調(diào)控程度也比國內(nèi)低一點(diǎn)。除非我們有很大情況的改變，否則我們在2015年會看到很多企業(yè)到海外投資。

新華房產(chǎn)海外頻道：從2014年的第一太平戴維斯的研究來看，哪一個國家或城市是全球投資者最熱衷的投資圣地？它的吸引力表現(xiàn)在哪里？

劉德?lián)P：有幾個市場是比較明顯熱一點(diǎn)的。不能說哪一個比另外一個更好，每個企業(yè)的選擇都不一樣，美國、澳大利亞還有英國比較熱。

第一個是英國，英國去年來說是非常熱的市場，特別是英國倫敦，它的市場程度很高，基金的流動進(jìn)出非常容易，法規(guī)比較明顯，稅務(wù)不復(fù)雜。英國也有一個很優(yōu)良的傳統(tǒng)就是它是復(fù)興市場、私有經(jīng)濟(jì)，這個對于全世界投資者非常有吸引力。

另外是美國，大家知道美國市場經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇當(dāng)中，也很吸引人，它是全球最大的一個經(jīng)濟(jì)體，復(fù)蘇的過程中會產(chǎn)生很大的需求。美國和英國情況不一樣，它有不同的州，不同州的法律、稅法、投資審核都不一樣，不是你想去就去的，會看你是不是有影響到國家利益，禁止性或者比較敏感的事件，所以這個市場進(jìn)入的過程事情多一些。

第三是澳大利亞，澳大利亞也是一個非常自由的城市，國家不是非常大，人口也不多，三千萬人口不到，大的城市比如悉尼、墨爾本有很好的華人市場基礎(chǔ)，所以很多中國的私人投資者很喜歡去澳大利亞，因?yàn)樗X得到那邊很親切，他的朋友已經(jīng)在那里了。而且澳大利亞和中國的關(guān)系也很好，從中國飛過去也不是太遠(yuǎn)的地方，所以這幾塊市場是非常明顯的。當(dāng)然還有東南亞，香港、新加坡、馬來西亞更近，香港和新加坡市場競爭已經(jīng)非常白熱化了，地方很小，進(jìn)入需要一點(diǎn)技巧。

新華房產(chǎn)海外頻道：是的。香港是寸土寸金的地方，最近香港投資移民計(jì)劃緊急暫停也是考慮到市場過于飽和。

劉德?lián)P：對?，F(xiàn)在香港、新加坡市場不缺資金，它缺的是創(chuàng)意和人才。所以你帶錢去買套房子不是它需要的。這些東南亞國家雖然有很大的吸引力，但是進(jìn)入比較難，因?yàn)橐呀?jīng)是高度白熱化競爭的市場，土地價錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)比國內(nèi)的還要高。所以對于一些投資者來說，他們很想去，但是去的過程、速遞總會慢一點(diǎn)，因?yàn)橐龅揭粋€好的機(jī)會你才能進(jìn)去。

新華房產(chǎn)海外頻道：有人認(rèn)為悉尼、倫敦等地2014年以來已經(jīng)炒的很熱，進(jìn)入的門檻也比較高，您認(rèn)為2015年這些地方的投資機(jī)會還在嗎？

劉德?lián)P：剛才我說2015年這個趨勢還是會繼續(xù)的。因?yàn)檫@些國家的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境比較穩(wěn)定，也不會一下子有180度的改變，他們政府也很穩(wěn)定，除了英國可能今年會大選有點(diǎn)不明朗的因素在里面。由于英國是一個比較開放的市場，幾十年不是工黨就是保守黨，除了福利這一塊有很大的分別，對于外來投資者沒有什么針對性，所以大家還是比較樂觀的，不會有太大的影響，2015年的趨勢還是繼續(xù)的。中國大門已經(jīng)打開了，從前是我們打開大門你再進(jìn)來，現(xiàn)在大門打開是要我們出去。我們中國人民幣的國際化有一點(diǎn)很重要的是一定要我們自己走出去，我們的企業(yè)假如不去國外投資，人家怎么會認(rèn)你的貨幣呢？

2015年全世界經(jīng)濟(jì)的變數(shù)還是很大的，比如歐洲不是很好，美國在復(fù)蘇但不是全面復(fù)蘇，日本在降息，中國還是比較穩(wěn)定的，所以全球來說我們還是有優(yōu)勢的。

新華房產(chǎn)海外頻道：對比國內(nèi)房產(chǎn)，海外房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)年限、回報(bào)率、出租率等方面要優(yōu)于國內(nèi)，因此有人認(rèn)為，放棄國內(nèi)房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向海外是正確的選擇，您的觀點(diǎn)是什么？

劉德?lián)P：我們剛才說過了本土的經(jīng)濟(jì)、市場各方面的原因，目前中國還不是完全的市場化。一些投資者的選擇還是不多，大部分有錢的人就是買房子，最近買買股票。所以在中國來說，由于我們的金融市場的發(fā)展跟國際市場比還是很年輕，金融監(jiān)管很嚴(yán)，所以投資者沒什么投資選擇，只能買房子和買股票，所以到國外投資變成了另外一個渠道，很多中國人都會出去投資，這個趨勢不會改變。

新華房產(chǎn)海外頻道：您剛才提到因?yàn)橹袊耐顿Y選擇少所以國人才選擇海外房產(chǎn)投資，您認(rèn)為未來中國政府在提供投資產(chǎn)品上會有所改變嗎？

劉德?lián)P：現(xiàn)在銀行多了很多理財(cái)產(chǎn)品，但是這些理財(cái)產(chǎn)品只是提供高一點(diǎn)的回報(bào)率。我們經(jīng)營市場和國外是不接通的，現(xiàn)在已經(jīng)有的滬港通、QDII（合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者）都是限量的，我們的基金不是今天挖進(jìn)來明天就能出去，但香港、新加坡、東京能做得到，等自貿(mào)區(qū)做的到以后事情會有所改觀。因?yàn)楹蛧H化接軌以后，很多產(chǎn)品就可以進(jìn)來，當(dāng)基金流動自由化的時候，很多投資渠道就可以參與，市場是瞬息萬變的，錢出不去項(xiàng)目很難接，中國市場整個改變需要一點(diǎn)時間。所以目前在選擇機(jī)會比較小的情況下，很多中國人還是會投資國外。

新華房產(chǎn)海外頻道：投資者在投資海外物業(yè)時要警惕哪些風(fēng)險？

劉德?lián)P：因?yàn)楹Ｍ獾耐顿Y市場是多樣化的，去的目的地都不一樣，面臨的市場風(fēng)險也不一樣，投資者應(yīng)該去一些比較大的市場，比如倫敦、悉尼、墨爾本這些大城市，有些投資者會覺得新興市場投資機(jī)會好，去一些東歐國家、葡萄牙、西班牙，這些市場到底是什么程度不知道，還有語言障礙。

成熟的市場有幾個特點(diǎn)，當(dāng)?shù)氐姆森h(huán)境、中介代理、供應(yīng)商服務(wù)都是比較完善的。投資者不要覺得不找機(jī)構(gòu)自己全部自學(xué)搞定，自學(xué)要花很多時間，會做錯很多事情，在陌生的環(huán)境找好的教練、好的老師是很重要的。所以投資一定要挑大的成熟的市場，有數(shù)據(jù)、有報(bào)告、有成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，會將你的風(fēng)險降低。

新華房產(chǎn)海外頻道：以您對國內(nèi)外市場的了解，您認(rèn)為哪些地方是比較建議投資的？哪些物業(yè)更適合中國的投資者？

劉德?lián)P：倫敦和澳大利亞。英國經(jīng)濟(jì)體在歐洲來看還是算不錯的，金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性是很可靠的，法律系統(tǒng)比歐洲一些國家更成熟。中國人不是唯一的投資者，中國人是新去的比較多，包括中東、東歐、俄羅斯的基金已經(jīng)在倫敦扎根了十幾二十年，大的投資者都在那里，這也是為什么倫敦物業(yè)市場的價錢居高不下的原因，因?yàn)樗緛砭褪呛車H化的市場。

對于個人投資者來說更適合的物業(yè)當(dāng)然是住宅，價格高低可供選擇。對于企業(yè)來說，當(dāng)然是倫敦寫字樓，因?yàn)閭惗厥鞘澜缱畲蟮慕鹑谥行闹唬貓?bào)率不是很高但很穩(wěn)定，基金安全性和保值性很強(qiáng)，抵抗通脹能力很高，還有一點(diǎn)很重要的是流動性很高，想賣隨時可以找到買家，這是國際化城市很重要的一點(diǎn)。

除了倫敦，澳大利亞也不錯。澳大利亞的經(jīng)濟(jì)和中國是息息相關(guān)的，它的資源性產(chǎn)品都是出售到中國，中國是它最大的買家。中國的經(jīng)濟(jì)目前雖然慢下來了，但是還是有增長，只不過增長的慢一點(diǎn)，澳大利亞和中國作為關(guān)系比較緊密的貿(mào)易伙伴，你也能看到它的經(jīng)濟(jì)也是很穩(wěn)定的，所有這個市場也是比較理性的投資市場。

我個人覺得從市場角度、經(jīng)濟(jì)角度和政治穩(wěn)定性來看，這兩個市場具備了三個問題的把關(guān)，對于中國個人投資者和企業(yè)是比較重要的市場。