樓市火熱讓開發(fā)商重燃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，但投資意愿的上升也加劇了土地市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象。昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2016年1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”顯示，8月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速結(jié)束了此前連續(xù)3個(gè)月的下跌，在此帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)成交雖然數(shù)量同比下降，但價(jià)格卻持續(xù)高歌猛進(jìn)。業(yè)內(nèi)表示，隨著“金九銀十”的到來，去庫存提速，土地倒掛可能進(jìn)一步凸顯，但不同城市間交易明顯冷熱不均的情況也給市場(chǎng)埋下了不小的隱憂。

土地成交量?jī)r(jià)走勢(shì)背道而馳

數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長(zhǎng)5.4%，增速比1-7月提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅投資增速達(dá)43076億元，增長(zhǎng)4.8%，增速提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，土地成交價(jià)款高達(dá)4632億元，同比增長(zhǎng)7.9%，增速提高了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析稱，從8月數(shù)據(jù)來看，全國(guó)土地市場(chǎng)供需面積確實(shí)呈現(xiàn)了下降的局面。截至8月底，全國(guó)共推出土地6513宗，同比下降24.26%。其中，一線城市8月共推出土地523.64萬平方米，同比大降34.14%；三四線城市由于面臨去庫存壓力，8月共推出土地2.3億平方米，同比下降30.09%。整體來說，8月我國(guó)成交土地總面積同比下降53.82%。

然而，土地成交價(jià)格走勢(shì)卻與成交量背道而馳。8月，全國(guó)土地單價(jià)和總價(jià)出讓紀(jì)錄均被打破。8月17日，融信以110.1億元拿下上海靜安區(qū)住宅地塊，該地塊樓板價(jià)突破10萬元/平方米。此后僅在不到兩周內(nèi)，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價(jià)拍得深圳一宗地塊，刷新全國(guó)土地成交總價(jià)紀(jì)錄。

去庫存加速房企拿地資金充足

“房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持較高水平，從而推動(dòng)地塊受到房地產(chǎn)商更火熱的追捧，與房企積極去庫存后資金相對(duì)充裕有關(guān)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)在昨日召開的新聞發(fā)布會(huì)上表示：“房地產(chǎn)去庫存成效非常明顯。今年以來，我國(guó)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月商品房庫存處于下降通道，待售面積累計(jì)減少了3000萬平方米左右。”

而在本輪去庫存的背后，業(yè)界看到還有房企融資政策相對(duì)寬松環(huán)境的支撐。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本次還公布數(shù)據(jù)顯示，1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金91573億元，同比增長(zhǎng)14.8%，比1-7月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，但整體體量仍然維持在高位狀態(tài)?！霸谶^去的一年，房地產(chǎn)政策寬松的同時(shí)，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，導(dǎo)致了很多企業(yè)愈發(fā)敢于出手，甚至花大價(jià)錢拿地，國(guó)企、央企在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)也更加積極。而且隨著優(yōu)質(zhì)地塊越來越稀缺，房企拼搶土地潮已經(jīng)從國(guó)企、央企蔓延到民資企業(yè)。”張大偉說。

也有業(yè)內(nèi)人士分析稱，“金九”開始房企可能會(huì)同時(shí)將新項(xiàng)目入市推進(jìn)和拿地節(jié)奏進(jìn)一步加快，市場(chǎng)熱度可能會(huì)再上臺(tái)階。

城市間分化隱憂仍存

“從近期全國(guó)各地樓市成交情況來看，我國(guó)房地產(chǎn)去庫存進(jìn)程非常不均衡，此前庫存較少的一二線城市反而成了去庫存主力軍，庫存較多的三四線城市，去化速度緩慢；而且從去庫存的結(jié)構(gòu)來看，一二線城市去庫存情況相對(duì)較好的是住宅領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)庫存仍然較為明顯?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

中原地產(chǎn)研究中心公布數(shù)據(jù)顯示，今年一線城市住宅地塊成交樓面價(jià)同比上漲了71.3%，二線城市在幾大熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)下同比漲幅更是高達(dá)75.6%，一線、二線城市土地成交價(jià)的溢價(jià)率分別達(dá)到95.51%、60.77%。

盛來運(yùn)也坦言，目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化確實(shí)比較明顯。“今年以來，尤其最近兩個(gè)月，一二線城市房?jī)r(jià)還是比較堅(jiān)挺，但是三四線城市尤其四線城市房?jī)r(jià)相對(duì)比較穩(wěn)定，庫存相對(duì)比較大。而且，這種特點(diǎn)今后一段時(shí)間還會(huì)持續(xù)?！笔磉\(yùn)預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化調(diào)整的走勢(shì)是今后一個(gè)時(shí)期的主基調(diào)，這就決定了房地產(chǎn)調(diào)控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的客觀規(guī)律。

不過，盛來運(yùn)也表示，從今年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其近兩個(gè)月房地產(chǎn)的變化情況來看，房?jī)r(jià)雖然還是在上漲，但是從近兩個(gè)月來看，房?jī)r(jià)漲幅是在回落的，尤其是在一些限購政策出來后，一線城市和一些二線城市房?jī)r(jià)漲幅在回落，這就說明前期上漲的勢(shì)頭初步得到遏制。