9月7日，武漢光谷“MOMA煥城”開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)了前所未有的火爆場(chǎng)景，一兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，推出的房源均被一搶而空，搶不上的人只能“望房興嘆”。而樓盤(pán)的價(jià)格也大幅跳漲，每平方米上漲4000元，漲幅高達(dá)50%。

同日，漢口樓盤(pán)時(shí)代新世界在武漢琴臺(tái)大劇院首次開(kāi)盤(pán)，本次僅推出了房源400多套，而偌大的劇院里涌進(jìn)了2000多人。

“我的表妹拿著近200萬(wàn)現(xiàn)金，到了現(xiàn)場(chǎng)。而當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)快輪到時(shí)，房源卻就沒(méi)有了，她感覺(jué)特別掃興而又無(wú)奈！”武漢房地產(chǎn)公司的一位高管對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者說(shuō)。

武漢作為全國(guó)最大的新房市場(chǎng)，近期卻出現(xiàn)了奇異的現(xiàn)象：全城出現(xiàn)房荒，購(gòu)房者人心慌亂，搶房也難以搶到。

還有不少人樓盤(pán)幾乎封頂了，卻始終不開(kāi)盤(pán)，讓購(gòu)房者等得焦急。想購(gòu)買(mǎi)武昌江邊項(xiàng)目融僑城的一位購(gòu)房者抱怨說(shuō)：“一直不開(kāi)盤(pán)，是不是又想拖著漲價(jià)??？之前還被處罰過(guò)，簡(jiǎn)直醉了”。

武漢樓市如此異常的表現(xiàn)，讓房地產(chǎn)業(yè)界及購(gòu)房者都糾結(jié)得很。

借政策逆轉(zhuǎn)

武漢樓市的神奇逆轉(zhuǎn)，就發(fā)生在2016年3月份以來(lái)的這半年內(nèi)。

“全市其他城區(qū)我不十分了解，也不敢說(shuō)，就我們這個(gè)城區(qū)，目前不找關(guān)系是基本買(mǎi)不到房子的！”武漢市青山區(qū)住房保障和房屋管理局辦公室主任王波在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“而年初，則完全不是這樣的。當(dāng)時(shí)，我們這兒的幾個(gè)樓盤(pán)還很謹(jǐn)慎，開(kāi)盤(pán)時(shí)不太有信心，對(duì)樓盤(pán)的價(jià)格也不敢奢求，普遍低開(kāi)，先試探著，再適度提價(jià)。而春節(jié)后，特別是3月底，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易的稅費(fèi)、首付比例降低等寬松政策出臺(tái)后，房子越來(lái)越好賣(mài)，房企逐步建立起了信心?！?/p>

武漢市青山區(qū)是武鋼、中冶等國(guó)企所在地，其在武漢的幾大主城區(qū)里本屬于價(jià)格洼地，而今年隨著恒大、招商地產(chǎn)、深國(guó)投等品牌房企的進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，則成為了武漢樓市崛起的新板塊。

今年前8個(gè)月里，武漢樓市可謂高歌猛進(jìn)。中指院百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，至2016年8月，武漢房?jī)r(jià)連續(xù)19個(gè)月上漲，成交量已破20萬(wàn)套，創(chuàng)出新高，有望連續(xù)第三年蟬聯(lián)全國(guó)樓市銷(xiāo)冠。

但是，在2015年之前的幾年時(shí)間里，大多房企的日子可并不好過(guò)。

2011年，武漢開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)，一直到限購(gòu)解除的2014年6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是哀鴻一片，房?jī)r(jià)受到明顯抑制。一些區(qū)域特別是漢陽(yáng)、黃陂、江夏等供應(yīng)量較大的區(qū)域，價(jià)格均在明顯下跌。

據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局的武房指數(shù)統(tǒng)計(jì)，在2011年一季度到2013年一季度的9個(gè)季度里，有6個(gè)季度武漢的房?jī)r(jià)是整體下跌的。

“對(duì)于大多在武漢開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房企來(lái)說(shuō)，在這限購(gòu)的4年多里，是相當(dāng)煎熬的?！敝袊?guó)指數(shù)研究院華中分院李國(guó)政接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“直到去年年底，武漢整個(gè)市場(chǎng)才緩過(guò)勁來(lái)，開(kāi)始量?jī)r(jià)齊升。而之前卻有量無(wú)價(jià)，房企主要靠以?xún)r(jià)換量，平價(jià)跑量，而實(shí)際上不少企業(yè)卻賺不到什么錢(qián)。”而取消限購(gòu)后，在2015年至今年8月的這20個(gè)月里，武漢新房奇跡般地銷(xiāo)售了40多萬(wàn)套。據(jù)武漢市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2015年1~12月，武漢新建住房共成交224981套，相比于2014年的179801套同比上漲約25.13%。而今年1~8月，武漢新建住房成交已超20萬(wàn)套，直追2015年全年的成交量。

就在這巨量的成交下，武漢的房企開(kāi)始逐步掌控了市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權(quán)。

目前，武漢庫(kù)存消化周期從今年年初的9~10個(gè)月，回落至5個(gè)月，不少熱點(diǎn)區(qū)域甚至降至3個(gè)月以下。房企的壓力得以極大釋放，更獲取了充裕的現(xiàn)金流。

投資客入漢

寬松的信貸政策，讓武漢樓市不斷升溫。買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，讓入市的購(gòu)房者越來(lái)越多。

一位房企負(fù)責(zé)人告訴記者：“受外地資金涌入及新進(jìn)入武漢企業(yè)的影響，目前，跟風(fēng)買(mǎi)房的情況較為普遍。一撥人是手上有點(diǎn)錢(qián)，但股市不敢進(jìn)、理財(cái)不敢買(mǎi)、生意做不成，受從眾心理的影響，無(wú)形中加入了購(gòu)房行列；還有一撥人，是從北上廣深等城市來(lái)的，覺(jué)得武漢房?jī)r(jià)相比之下不是那么高，具有投資潛力，而來(lái)買(mǎi)房?！彪S著深圳、上海、南京、廈門(mén)、合肥等一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的快速?zèng)_頂及風(fēng)險(xiǎn)的隱現(xiàn)，一撥撥投資客則把關(guān)注視角投向了武漢。

9月1日，武漢市住房保障和房屋管理局與武漢市國(guó)土資源管理局聯(lián)合出臺(tái)了“漢七條”，以限貸與提高土地競(jìng)價(jià)條件等政策，調(diào)控過(guò)熱的市場(chǎng)。

然而，就在武漢調(diào)控政策出臺(tái)的當(dāng)周，在深圳，幾場(chǎng)武漢房地產(chǎn)投資報(bào)告會(huì)進(jìn)行得異?；馃?，很多深圳投資客準(zhǔn)備進(jìn)軍武漢。

有機(jī)構(gòu)人士放出頗具誘惑力的豪言：“武漢的高端豪宅在3年左右的時(shí)間里，價(jià)格可以達(dá)到8萬(wàn)元。而目前武漢的高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格才3萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米，投資空間很大?！倍錆h城市圈的周邊中小城市的家庭，前往武漢投資購(gòu)房者則更為普遍。

因在武漢及湖北有些地市均有房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，劉國(guó)剛對(duì)湖北的購(gòu)房群體比較了解，他在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“在武漢周邊的湖北很多市、縣，科級(jí)以上的官員幾乎都在武漢買(mǎi)房，或正在實(shí)施武漢購(gòu)房計(jì)劃，他們購(gòu)房一般基于兩個(gè)方面的考慮，一是為子女以后的發(fā)展需要，二是投資，為資產(chǎn)保值增值?！?/p>

武漢億房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：湖北省購(gòu)房需求有不斷向武漢聚集的趨勢(shì)，在湖北省住宅銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)占比中，2015年1~5月，武漢市占湖北全省的50.46%，而今年同期，武漢市占湖北全省的63.55%。若這一趨勢(shì)繼續(xù)強(qiáng)化與加劇，這也為武漢城市圈中小城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存帶來(lái)難度與壓力。

劉國(guó)剛說(shuō):“盡管今年國(guó)家在稅費(fèi)、信貸等方面的政策很寬松，但受武漢強(qiáng)大的吸納力的影響，武漢周邊的中小城市庫(kù)存的去化，實(shí)際上仍然沒(méi)有太大起色，好點(diǎn)城市新房銷(xiāo)售量與建設(shè)新增量幾乎持平，差的城市新房的去化卻仍較緩慢，甚至低于住房建設(shè)的新增量，而庫(kù)存居高不下?！?/p>

一位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家透露：“隨著外地投資客的不斷進(jìn)場(chǎng)，目前，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)外來(lái)購(gòu)房者比例已經(jīng)很高，基本接近6成。而武漢市政府相關(guān)部門(mén)對(duì)此數(shù)據(jù)比較敏感和謹(jǐn)慎，這個(gè)數(shù)字一般不愿對(duì)外公布?！?/p>

李國(guó)政說(shuō)：“這也許就是武漢不愿意輕易推出限購(gòu)政策的原因吧，從這個(gè)因素看，限購(gòu)對(duì)武漢市場(chǎng)的殺傷力確實(shí)會(huì)很大。”而投資客的涌入，武漢本地的剛需階層的購(gòu)房機(jī)會(huì)則受到了很大擠壓，他們則成為比較糾結(jié)的群體了，那些想買(mǎi)婚房、學(xué)區(qū)房、換大房的購(gòu)房者，被日益高漲的市場(chǎng)裹挾進(jìn)去，買(mǎi)房成本卻在大增，而沒(méi)房的人更是惶惶不安。

饑餓營(yíng)銷(xiāo)

強(qiáng)大的需求，洶涌而來(lái)，武漢的房企開(kāi)始不淡定了，提價(jià)的欲望日益強(qiáng)烈。不同區(qū)域的樓盤(pán)根據(jù)不同的行情，從小幅提價(jià)到大幅跳漲，不斷嘗試著不同的漲價(jià)方式。

從今年3月開(kāi)始，經(jīng)過(guò)幾輪攀升，目前武漢二環(huán)內(nèi)樓盤(pán)房?jī)r(jià)基本在1.8萬(wàn)元以上。而中心城區(qū)高端樓盤(pán)價(jià)格紛紛實(shí)現(xiàn)了幾級(jí)跳，位于漢口花樓街的“和黃世紀(jì)江尚”，在今年4、5月份時(shí)，價(jià)格在1.8萬(wàn)~2萬(wàn)元/平方米的水平，本月其價(jià)格提至2.8萬(wàn)~3.4萬(wàn)元/平方米。而東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的關(guān)山及光谷東等片區(qū)樓盤(pán)漲幅則更是驚人。

而為了提價(jià)，房企紛紛采用饑餓營(yíng)銷(xiāo)的策略。

“所謂日光盤(pán)，采取的是饑餓營(yíng)銷(xiāo)的策略”，劉國(guó)光告訴記者：“在目前樓市處于需求比較旺盛的階段，房企及營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)紛紛捂盤(pán)惜售，分批推盤(pán)。而每次推盤(pán)量卻不大，但用很長(zhǎng)的時(shí)間積蓄客戶(hù)，這樣每次開(kāi)盤(pán)都會(huì)有很多購(gòu)房者進(jìn)場(chǎng)，這就形成了熱鬧而激烈的搶房場(chǎng)面?！倍诜e蓄客戶(hù)的方式與渠道營(yíng)銷(xiāo)方面，新開(kāi)樓盤(pán)則充分采用網(wǎng)絡(luò)與第三方平臺(tái)，與房企自身樓盤(pán)廣告與微信公眾號(hào)相結(jié)合。如果區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了爭(zhēng)搶客戶(hù)，不少樓盤(pán)在客戶(hù)資源儲(chǔ)備并不十分理想時(shí)，也會(huì)開(kāi)盤(pán)。這時(shí)，為了制造與烘托現(xiàn)場(chǎng)氛圍，不少樓盤(pán)會(huì)雇傭“水軍”（城市閑散人員或農(nóng)民工）排隊(duì)認(rèn)籌。

然而，在目前武漢樓市已形成無(wú)比火熱的向上的大趨勢(shì)下，很多樓盤(pán)蓄客眾多，幾乎不需要做什么廣告與第三方平臺(tái)了，樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)人員只是守在營(yíng)銷(xiāo)大廳里，通過(guò)微信私聊，等著購(gòu)買(mǎi)者前來(lái)掏錢(qián)認(rèn)籌；而若問(wèn)何時(shí)正式開(kāi)盤(pán)，則另行通知。

而刺激房企提價(jià)心理預(yù)期的最大因素則是“地王”的不斷誕生?！暗赝酢辈豢膳?，可怕的是“地王”效應(yīng)，它短期內(nèi)能極大的推動(dòng)樓市上漲，堪稱(chēng)立竿見(jiàn)影。

土地拍賣(mài)市場(chǎng)不斷飆升的溢價(jià)率，甚至讓樓面地價(jià)直接高過(guò)該區(qū)域的房?jī)r(jià)，則沖擊著每個(gè)人的價(jià)格預(yù)期。從7月8日到9月13日，武漢土地市場(chǎng)連出11個(gè)地王，碧桂園在武漢的漢陽(yáng)創(chuàng)下了樓面地價(jià)2萬(wàn)元的武漢單價(jià)地王，在面粉貴過(guò)面包后，為武漢樓盤(pán)價(jià)格的提升帶來(lái)了極大的想象空間。

李國(guó)政說(shuō)：“短期庫(kù)存去化太快加上高價(jià)地王刺激，武漢企業(yè)漲價(jià)動(dòng)機(jī)十分強(qiáng)烈?！比欢瑥?月開(kāi)始，武漢卻執(zhí)行了嚴(yán)格的預(yù)售價(jià)格監(jiān)管制度，讓房企在樓盤(pán)定價(jià)時(shí)，不能任意所為，房企單方?jīng)]有價(jià)格決定權(quán)，則希望以時(shí)間換取價(jià)格空間，暫緩甚至停止推盤(pán)，全市的推盤(pán)量遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期；這樣，罕見(jiàn)的全城集體惜售現(xiàn)象在武漢就出現(xiàn)了。

李國(guó)政強(qiáng)調(diào)：“一房難求，供需失衡的矛盾很突出，導(dǎo)致武漢整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)‘房荒’和‘人慌’，而目前房?jī)r(jià)上漲壓力也極大?！苯?，武漢利好樓市的宏觀政策面，也疊加傳來(lái)，武漢自貿(mào)區(qū)終于落地，《長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》公布，武漢與上海、重慶并提為超大城市；而武漢大基建的大干快上，也步入收獲期，年底市內(nèi)又有兩條地鐵線建成通車(chē)。這都是樓盤(pán)區(qū)域炒作的好題材，也為武漢的房企增添了漲價(jià)的底氣。

然而，武漢三鎮(zhèn)擁有8549平方公里土地，真的缺房嗎？經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查，武漢市2016年上半年銷(xiāo)售房屋面積為1885萬(wàn)平方米，而今年上半年新開(kāi)工面積為1900萬(wàn)平方米，在建房屋施工面積為3500萬(wàn)平方米。可以說(shuō)，大量的房屋正在建設(shè)的路上。

“也許武漢房企有很多理由捂盤(pán)惜售，坐等漲價(jià)。而如果下個(gè)月武漢就實(shí)施更嚴(yán)的限購(gòu)政策，那會(huì)怎么辦呢？”接近武漢市政府高層的一位人士警示道：“8月31日，武漢出臺(tái)的調(diào)控政策盡管比較柔性，但其很有彈性，而從嚴(yán)的空間也很大?！?/p>