2016年以來(lái)的樓市，越來(lái)越難以讓人看清。熱點(diǎn)城市庫(kù)存快速去化，商業(yè)地產(chǎn)卻依然蕭條，庫(kù)存激升。業(yè)內(nèi)人士指出，住房市場(chǎng)的“非理性”繁榮與商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的現(xiàn)實(shí)，進(jìn)一步推升了地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

不同命運(yùn)的“房”

鄭州航空港空港片區(qū)，因自貿(mào)區(qū)概念等影響，被看作價(jià)值洼地。洋房系的國(guó)園和藍(lán)山公館便坐落于該片區(qū)，此前接連兩周的開(kāi)盤連續(xù)處于開(kāi)盤便清盤狀態(tài)。而位于鄭州主城區(qū)二七區(qū)的一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然配套成熟，卻因行情差難出手，最終不得不低價(jià)賤賣，虧損近千萬(wàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，鄭州純住宅銷量934.48萬(wàn)平方米，同比上漲57.07%；均價(jià)同比上漲8.57%。商業(yè)地產(chǎn)卻僅銷售57.36萬(wàn)平方米，同比下降5.38%；均價(jià)同比下降10.43%。同時(shí)，辦公用房銷量94.85萬(wàn)平方米，同比下降22.46%；均價(jià)同比下降8.45%。

武漢也有類似命運(yùn)。武漢光谷步行街曾號(hào)稱世界上最長(zhǎng)的步行街。其總占地面積41.79萬(wàn)平方米，總建筑面積約150萬(wàn)平方米，總長(zhǎng)1350米，包括西班牙風(fēng)情街、意大利風(fēng)情街、德國(guó)風(fēng)情街和法國(guó)風(fēng)情街，曾是光谷最繁華的商業(yè)購(gòu)物中心。

武漢市政協(xié)一份提案顯示，光谷步行街自2008年開(kāi)街以來(lái)，一期部分一線商業(yè)門店每平方米售價(jià)3萬(wàn)元左右，2013年已被炒到每平方米30-40萬(wàn)元，一線門面租金也從開(kāi)街時(shí)的每月200元/平方米漲至每月1500-2000元/平方米。現(xiàn)在這個(gè)風(fēng)光一時(shí)的步行街卻面臨著客流量流失、大幅度虧損的狀況，甚至多個(gè)商戶最終不得不關(guān)門謝客。

值得注意的是，在武漢還有很多商業(yè)中心正在凋謝。后湖的新生活摩爾城，除了電影院、超市、家電及快餐等主力店還在維持經(jīng)營(yíng)外，九成的零售店都已撤離；位于街道口黃金商圈的未來(lái)城購(gòu)物中心，也早已淪為“空心城”，如今除臨街的幾家品牌連鎖店外，其他已全部關(guān)門歇業(yè)；漢口二七路的東部購(gòu)物公園C2時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，零售門店幾乎整體關(guān)門。

寫字樓也面臨著前所未有的困境。有專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，2016年上半年武漢甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量是去年全年的三倍，需求卻減少了三分之一，下半年空置率或許將超過(guò)30%。武漢市內(nèi)一些購(gòu)物中心的店面空置率已逼近40%。連續(xù)經(jīng)歷兩年的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)熱潮后，原定于今年上半年開(kāi)業(yè)的多個(gè)購(gòu)物中心也因故延期。

“井噴”帶來(lái)過(guò)剩

在20年前說(shuō)起房地產(chǎn)投資，人們可能很少會(huì)想到買住房，只會(huì)說(shuō)買“門面”、買商鋪，但如今二者已換了地位。一方面是因電商興起擠占了較大部分的零售市場(chǎng)份額，另一方面則是供應(yīng)的井噴帶來(lái)了總體的過(guò)剩。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2015年全國(guó)住宅、辦公樓和商業(yè)用地這三類物業(yè)的待售面積分別為45248萬(wàn)平方米、3276萬(wàn)平方米、14664萬(wàn)平方米，根據(jù)過(guò)去5年的銷售測(cè)算，這三類物業(yè)的去化周期分別為21個(gè)月、46.5個(gè)月、54.3個(gè)月。也就是說(shuō)，辦公、商業(yè)用地去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠(yuǎn)大于住宅。

中信證券的一份研報(bào)指出，中國(guó)商辦物業(yè)的總量明顯過(guò)剩，在2010年和2013年，商辦物業(yè)經(jīng)歷了兩輪躍進(jìn)，多數(shù)時(shí)候，商辦物業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增速要遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)。過(guò)去十多年中，我國(guó)商服用地一直占據(jù)房地產(chǎn)出讓金的30%左右，從銷售上看，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。

以鄭州為例，該市商業(yè)供求比一路走高，2015年創(chuàng)歷史新高，達(dá)到3.32，全年供應(yīng)面積190.36萬(wàn)平方米，同比上漲79.58%，成交面積57.36萬(wàn)平方米，同比下降5.38%，供求矛盾加劇。這意味著，僅鄭州一地商業(yè)庫(kù)存便高達(dá)356.38萬(wàn)平方米，按照目前的去化速度， 需要7年去化周期。

據(jù)武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)研究部數(shù)據(jù)，截至2015年底，武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。按照武漢市1066.77萬(wàn)常住人口計(jì)算，人均商業(yè)面積已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武漢還有600萬(wàn)平方米的商業(yè)樓盤及400萬(wàn)平方米的寫字樓庫(kù)存，按照去年的去化速度，全部消化完至少還需4-6年。而未來(lái)5-6年，還將新增約1000萬(wàn)平方米商業(yè)體量。

近年武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)井噴期，寫字樓和商業(yè)庫(kù)存量再度增大，與住宅快速去化形成了鮮明對(duì)比。據(jù)湖北省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前武漢已建成購(gòu)物中心為主導(dǎo)的大小商業(yè)綜合體46家，其中2013年以來(lái)開(kāi)業(yè)的有26家，占總量的56.5%，當(dāng)前在建項(xiàng)目還有17家。與供應(yīng)旺盛相對(duì)應(yīng)的是，整體需求難以提振，市場(chǎng)吸納力下降。除了幾個(gè)傳統(tǒng)辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域均因缺少整體的氛圍和相應(yīng)配套導(dǎo)致去化困難。武漢2016年上半年寫字樓吸納量?jī)H9萬(wàn)平方米，低于2015年同期吸納量。

風(fēng)險(xiǎn)積聚

“大型商場(chǎng)眾多，嚴(yán)重供過(guò)于求?！崩吓屏闶劬揞^大商股份上半年在修訂后的年度報(bào)告中如此描述沈陽(yáng)地區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)難題正從招商難、選址難演變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)難。預(yù)計(jì)未來(lái)將有超過(guò)40%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為品牌入駐低、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)流失、盈利無(wú)期的“僵尸”項(xiàng)目。同時(shí)社科院最新中國(guó)商業(yè)藍(lán)皮書顯示，未來(lái)將有超過(guò)三分之一商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店。

中指院報(bào)告指出，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實(shí)體商業(yè)銷售市場(chǎng)，根據(jù)商務(wù)部對(duì)實(shí)體百貨店、超市、專業(yè)店銷售額的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年三類實(shí)體店銷售額增速分別為19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度遠(yuǎn)超消費(fèi)品零售總額。2015年上半年，萬(wàn)達(dá)百貨在全國(guó)調(diào)整收縮門店，物美、高鑫零售、京客隆等大型連鎖超市凈利潤(rùn)下滑。

“商業(yè)地產(chǎn)的飛速發(fā)展，與國(guó)家政策緊密相關(guān)。”中國(guó)指數(shù)研究院(華中)市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政表示，一方面，在上一輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，許多房企被迫轉(zhuǎn)型，操盤商業(yè)地產(chǎn)；另一方面，從政府的層面來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)吸引力不比住宅用地小，不僅能改變城市面貌，還能帶動(dòng)就業(yè)和稅收，所以在規(guī)劃時(shí)就配套有大型商業(yè)設(shè)施。

有業(yè)內(nèi)人士指出，有些地方政府有時(shí)有一定的盲目性，追求眼前利益。因?yàn)槊恳粋€(gè)綜合體無(wú)論是土地獲取還是對(duì)城市土地出讓金的貢獻(xiàn)，還有大量投資對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)和稅收的帶動(dòng)，以及商業(yè)對(duì)城市持續(xù)發(fā)展帶來(lái)的貢獻(xiàn)，讓他們難以抗拒。所以有些地方政府可能意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)，但不愿意去面對(duì)。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登指出，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來(lái)更多的土地資源和社會(huì)資金浪費(fèi)。他建議，應(yīng)給地方政府和開(kāi)發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”形成。