未來(lái)15年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須消化房地產(chǎn)存量，發(fā)生政策調(diào)整或者銀行利率變化應(yīng)該是必然之勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整也是必然之舉，房?jī)r(jià)下跌也就在所難免。

我有一位朋友，經(jīng)受不住房地產(chǎn)商誘惑，把自己辛辛苦苦積攢的400萬(wàn)嫁妝錢(qián)購(gòu)買(mǎi)了一套期房（15年按揭）。她的觀點(diǎn)很簡(jiǎn)單：理財(cái)產(chǎn)品已經(jīng)到期，當(dāng)下除了房地產(chǎn)沒(méi)有更好的投資產(chǎn)品。與其將錢(qián)存入銀行，不如投入房地產(chǎn)，好比投了固化的理財(cái)產(chǎn)品。400萬(wàn)的房產(chǎn)，15年后值多少錢(qián)呢？400×（1+6%）*151147萬(wàn)。所以，今天的她更愿意成了房奴者，未來(lái)就會(huì)是千萬(wàn)富婆。

據(jù)說(shuō)，這些觀點(diǎn)在當(dāng)下中國(guó)頗有“群眾基礎(chǔ)”。只要看今年4月份居民中長(zhǎng)期貸款占整個(gè)貸款80%以上，就知道目前國(guó)內(nèi)不少居民都熱衷于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，先是北京、上海和深圳，然后擴(kuò)展到杭州、蘇州、南京和合肥等地，甚至發(fā)明出“首付貸”，集體沉浸在“今天的百萬(wàn)房奴，明天的千萬(wàn)富翁”的美夢(mèng)之中。

真的會(huì)是如其所愿？真會(huì)因?yàn)槭掷锏囊惶追慷蔀椤扒f(wàn)富翁”？

首先，這種結(jié)論是建立在住房按揭貸款利率永遠(yuǎn)在目前最低點(diǎn)，且寬松的國(guó)內(nèi)貨幣政策保持不變的基礎(chǔ)上。事實(shí)上，上個(gè)世紀(jì)最后20年，全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家平均利率在10%，中國(guó)平均利率僅在8%左右，因此，未來(lái)15年內(nèi)這種低利率改變的可能性就很大。如果利率上升，購(gòu)買(mǎi)住房貸款都可能還不起，哪里還有“千萬(wàn)富翁”可言？加之中國(guó)寬松貨幣政策說(shuō)變就變，不要說(shuō)15年，就是今年4月份與前三個(gè)月情況比較都有較大的變化。貨幣政策一旦收緊，沒(méi)有接盤(pán)者進(jìn)入，房?jī)r(jià)還會(huì)漲上去嗎？

其次，前10年之所以把房?jī)r(jià)炒作得越來(lái)越高，核心問(wèn)題就是把住房的屬性混淆了，導(dǎo)致住房市場(chǎng)遠(yuǎn)離它的居住屬性而成為少數(shù)投機(jī)商炒作賺錢(qián)的工具。為此，政府5月9日第一次明確承認(rèn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，強(qiáng)調(diào)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須回歸其基本居住功能，對(duì)通過(guò)信貸及稅收杠桿讓一些城市巨大的房地產(chǎn)泡沫擠干凈，并開(kāi)始處罰用金融杠桿炒作房?jī)r(jià)的投機(jī)行為。如果住房是給人居住而不是炒作賺錢(qián)的，投機(jī)行為就會(huì)戛然而止，房?jī)r(jià)必然大跌，15年后的投資價(jià)值從何而來(lái)？今天的房奴又如何成為明天的“千萬(wàn)富翁”？由此，目前搶購(gòu)房地產(chǎn)投機(jī)客可能是接最后一棒者，不要說(shuō)搶到的是期房，即使是現(xiàn)房，都有可能把購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)砸到自己手里。

再者，本輪房?jī)r(jià)快速飆升，很大程度上取決于資金杠桿的過(guò)度推高。大多數(shù)居民千方百計(jì)地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們并不在乎自己手上有沒(méi)有充足的現(xiàn)錢(qián)，因?yàn)楦鞣N各樣的融資方式都等著他們，資金杠桿效應(yīng)激發(fā)起城市居民的購(gòu)房欲望?？墒?，不要忘記去年配資撤離股市后廣大股民的割肉之痛。過(guò)去的兩年里，股票市場(chǎng)正是經(jīng)歷了場(chǎng)外配資的高杠桿“狂歡”后，股市發(fā)生了翻天覆地的變化，從6247點(diǎn)猛跌至1619點(diǎn)。而本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)狂歡最大贏家依然是地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，背后的資金推手依然是金融杠桿效應(yīng)，可誰(shuí)能保證市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生天翻地覆的變化呢？

再說(shuō)，近年來(lái)房地產(chǎn)之所以大漲不跌，很大程度上是因?yàn)榈胤秸敢馔ㄟ^(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲保住地方經(jīng)濟(jì)上行趨勢(shì)，以至于近幾年銀行業(yè)的絕大多數(shù)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)一直繁榮，且不進(jìn)行周期性調(diào)整，銀行業(yè)與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款永遠(yuǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房?jī)r(jià)只漲不跌，問(wèn)題不會(huì)暴露出來(lái)。但是，今天的地方政府已經(jīng)不可能再像10年前那樣，以房地產(chǎn)投資為主要手段拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)了。也就是說(shuō)，未來(lái)15年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須消化房地產(chǎn)存量，發(fā)生政策調(diào)整或者銀行利率變化應(yīng)該是必然之勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整也是必然之舉，房?jī)r(jià)下跌也就在所難免。到那時(shí)，一旦資金鏈斷裂，銀行出現(xiàn)巨量不良資產(chǎn)，必定把炒房者的期望變成夢(mèng)想破滅。雖然這是任何人都不愿意看到的，但也不是任何人能夠輕易改變的。