小區(qū)停車位能不能賣給外人？業(yè)主裝修物業(yè)公司該不該收裝修押金？昨日，省人大常委會(huì)《湖北省物業(yè)條例（草案）》基層立法聽(tīng)證會(huì)在襄陽(yáng)舉行。

去年11月，省人大常委會(huì)議對(duì)草案進(jìn)行了第一次審議。為進(jìn)一步提高立法質(zhì)量，省人大常委會(huì)舉行此次基層立法聽(tīng)證會(huì)?，F(xiàn)場(chǎng)20名聽(tīng)證陳述人從180多名報(bào)名者中產(chǎn)生。

草案小區(qū)車位“外賣”處一倍以上三倍以下罰款

草案規(guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃停車位、車庫(kù)，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。滿足業(yè)主需要后對(duì)外出租的，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定。違反條例出售、出租車庫(kù)、車位的，沒(méi)收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

買車市民越來(lái)越多，小區(qū)停車位也越來(lái)越緊張。小區(qū)車位能否出售給“外人”，成為聽(tīng)證會(huì)的一大焦點(diǎn)?！靶^(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)車位有優(yōu)先使用的權(quán)利?！焙彼紦P(yáng)律師事務(wù)所律師吳世春認(rèn)為，小區(qū)車位除了不能對(duì)外出售，對(duì)外出租前也應(yīng)告知全體業(yè)主；業(yè)主若要租賃、購(gòu)買已出租的車位、車庫(kù)，物業(yè)應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主的優(yōu)先權(quán)利。

漢口城市廣場(chǎng)二期業(yè)委會(huì)主任付文接著建議：“滿足業(yè)主需要后對(duì)外出租的，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定，并設(shè)定一個(gè)期限，每次不得超過(guò)六個(gè)月?！?/p>

襄陽(yáng)市樊城區(qū)高莊社區(qū)書記王遵義則認(rèn)為，對(duì)于滿足業(yè)主需要后的規(guī)劃停車位不得銷售給“外人”不符合物權(quán)法規(guī)定。并且，對(duì)于是否滿足業(yè)主需求的判斷，在實(shí)踐中缺乏可操作性。

襄陽(yáng)市襄州區(qū)法院伙牌法庭庭長(zhǎng)葉飛給出折中建議：業(yè)主大會(huì)在制定對(duì)外銷售、出租、臨時(shí)停放停車位管理規(guī)則時(shí)，應(yīng)預(yù)留20%的停車位不用于長(zhǎng)期出租或者出售，而是作為業(yè)主新增車輛的備用車位。

草案物業(yè)不得收取裝修押金或保證金

條例草案規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，不得以任何形式收取裝修押金或者保證金。

對(duì)于這一條款，漢口城市廣場(chǎng)二期業(yè)主委員會(huì)主任付文認(rèn)為合理：“如果收取押金，收取的金額標(biāo)準(zhǔn)是多少？扣除的標(biāo)準(zhǔn)是什么？扣的錢歸誰(shuí)？”他認(rèn)為，為避免物業(yè)亂收費(fèi)，應(yīng)該禁止收取裝修押金，但同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)相關(guān)主管部門對(duì)裝修的驗(yàn)收力度。襄陽(yáng)市襄州區(qū)公路管理局法制科科長(zhǎng)黃偉建議，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)公司違規(guī)收取裝修押金應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

湖北民發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理孫猛則表示反對(duì)：“收取一定數(shù)額的裝修押金或保證金，可以有效地監(jiān)督和約束業(yè)主、裝修公司、施工隊(duì)等嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定施工，避免房屋的主體結(jié)構(gòu)、公共設(shè)備設(shè)施遭到損壞。作為物業(yè)企業(yè)，收取的裝修押金通常會(huì)在裝修驗(yàn)收合格后一定時(shí)間內(nèi)退還，不會(huì)無(wú)故拖延退款時(shí)間?！?/p>

草案人防車位每次出租租期不超過(guò)3年

條例草案規(guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)配建的人防工程，平時(shí)用作停車位的，不得銷售或變相銷售；租給業(yè)主使用的，每次租賃期限不得超過(guò)3年，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)納入政府定價(jià)目錄管理。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或場(chǎng)地的停車位，草案規(guī)定屬全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費(fèi)管理具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)不得將其銷售。

對(duì)于人防車位不得銷售或變相銷售，大多數(shù)聽(tīng)證代表贊同。不過(guò)，湖北楚風(fēng)德浩律師事務(wù)所律師趙博指出，目前已有大量人防工程變相銷售，租賃期限超過(guò)3年甚至20年，一次性收取費(fèi)用。本條例草案通過(guò)后業(yè)主或建設(shè)單位能否據(jù)此解除原來(lái)的合同？他建議對(duì)這一條款的適用進(jìn)行說(shuō)明，以免產(chǎn)生大量法律糾紛。

對(duì)于人防車位租賃期限不超過(guò)3年的規(guī)定，部分代表表示反對(duì)。湖北文理學(xué)院副教授汪濤認(rèn)為，《人民防空工程平時(shí)開發(fā)管理辦法》規(guī)定“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，并未限制投資者的使用方式，限定出租年限不得超過(guò)3年沒(méi)有上位法上的依據(jù)。

小區(qū)道路停車位“只租不售”，得到了絕大多數(shù)代表的贊同。