圖片：楚天金報

繼合肥、南京、蘇州和廈門后，武漢接過樓市調(diào)控接力棒。今日，中國人民銀行武漢分行、湖北銀監(jiān)局下發(fā)編號為武銀[2016]109號的特急文件《關(guān)于加強住房信貸政策管理的通知》（以下簡稱《通知》），明起，武漢主城區(qū)將實行限貸政策，有一套房產(chǎn)的再次購房，最低首付上調(diào)至四成，有兩套房且已結(jié)清房貸、或還有一套未結(jié)清的再買房，最低首付也調(diào)整為四成。

《通知》規(guī)定，在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。

對在武漢市擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應購房貸款，或還有1套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。具體首付款比例由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人償付能力，信用狀況等因素審慎把握。

對在武漢市2套及以上住房且有2套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，繼續(xù)暫停發(fā)放相應購房貸款。

據(jù)了解，本次樓市新政適用于江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山等7個三環(huán)內(nèi)中心城區(qū)及武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（不含漢南區(qū)）、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風景區(qū)發(fā)生的住房交易涉及的商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務(wù)，對于東西湖、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、漢南等6個三環(huán)線外遠城區(qū)的住房交易，未作限定。

2014年9月底，央行、銀監(jiān)會曾聯(lián)合發(fā)布政策對樓市限貸松綁，其中對于首套房認定標準，實行“認貸不認房”，也就是說，對于擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，按照首套房貸款政策執(zhí)行。

今年年初，央行、銀監(jiān)會再次發(fā)文，規(guī)定在不實施限購的城市（包括武漢），首套房比例下調(diào)至20%。

“這次武漢樓市新政最大的變化之一，是對首套房的認定標準開始‘認房’了。”一家股份制銀行個貸部負責人今日接受記者采訪時分析，明起實施的新政，明確規(guī)定已經(jīng)有1套房的居民家庭再次申請房貸，首付最低四成，也就是說，對于名下有一套房子且已經(jīng)還清貸款的人群，如果再買房的話，最低首付也要從兩成變?yōu)樗某伞?/p>

>>>>>>【解讀】

為何要限貸？

武漢樓市量價齊飛

今年來誕生13宗地王

今年以來，武漢樓市持續(xù)升溫，量價齊升。業(yè)內(nèi)人士表示，從武漢樓市本身的價格漲幅、銷量和土地市場來看，此次信貸調(diào)控新政的出臺基本符合預期。

中指院研究數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月份，武漢房價已連續(xù)上漲18個月，在售樓盤均價也首次突破萬元大關(guān)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，2016年7月，武漢房價與去年7月份相比上漲15.8%。

價漲，量也升。據(jù)統(tǒng)計，截至8月29日，今年武漢新建商品住宅成交19.9693萬套，距2015年全年22.4萬套的成交量已非常接近。樓市“金九銀十”剛剛開始，幾乎可以肯定的是，今年武漢新房成交量將第6次刷新紀錄。

再看庫存。武漢多家研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，在需求持續(xù)高漲的背景下，武漢新房庫存已嚴重不足。截至8月中旬，全市平均的去庫存周期不到6個月，武昌和漢口中心區(qū)域則已不足3個月。

而今年6月份以來，武漢土地市場更是地王頻出，多宗地王樓面地價已逼近或超過所在區(qū)域新房均價，“面粉貴過面包”的樓市時代來臨。

據(jù)統(tǒng)計，今年以來，武漢共誕生13宗單價和總價地王。其中，7月份以來兩個月的時間里，就產(chǎn)生了10宗地王，漢陽濱江地塊樓面地價超過2萬元每平方米，地王盛宴從中心城區(qū)蔓延至遠程區(qū)，光谷、漢陽、青山、漢口、東西湖、黃陂、江夏等區(qū)域地價屢被刷新，地價超過在售項目價格的現(xiàn)象屢見不鮮。

武漢科技大學金融證券研究所所長董登新認為，武漢本輪樓市調(diào)控主要基于房價短期內(nèi)的快速上漲。此外，來自銀行的數(shù)據(jù)也顯示，前期房貸投放過猛，監(jiān)管相對缺位、催生出首付貸等金融產(chǎn)品，也使得風險開始在房貸市場累積。通過信貸手段調(diào)控樓市，可以通過降杠桿的手段，一定程度降低金融風險。

有什么影響？

“溫柔”的調(diào)控對剛需人群基本沒有影響

上一輪樓市信貸密集調(diào)控出現(xiàn)在2010年。

2010年年初，國十一條出臺，嚴格二套房貸款管理，規(guī)定首付不得低于40%。當年4月，新“國十條”出臺，二套房首付下限進一步收緊至五成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

“如果說上一輪密集調(diào)控更多屬于國家行為，這一輪調(diào)控則主要表現(xiàn)為地方行為，且主要以金融手段的限貸為主?！倍切卤硎尽?/p>

橫向?qū)Ρ绕渌褜嵤┱{(diào)控的二線城市，武漢的限貸措施較為溫和。

首付比例方面，南京規(guī)定，擁有1套住房且貸款未結(jié)清的家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于50%；合肥則規(guī)定，市區(qū)無房、有一次貸款記錄已結(jié)清，首付比例40%；未結(jié)清，首付比例50%；同樣情況下，蘇州也將首付比例提高為50%。

而武漢今日公布的限貸政策規(guī)定，對在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%，相比南京等城市，這一比例仍然較低。

此外，已出臺調(diào)控政策的城市里，廈門對大戶型進行了限購，規(guī)定144平以下普通房最多買兩套，針對外地人也出臺了限購措施。相比之下，武漢并未針對戶型進行限購，傳言多日的外地人限購政策也并未出現(xiàn)。

董登新用“溫柔”來形容武漢樓市新政，在他看來，本次調(diào)控對于首套房剛性人群基本不存在影響，對于真正有實力購買多套住房的人來說影響也不大，因而可以說是“有節(jié)制、有彈性、可承受”的樓市新政。

房價會跌么？

樓市將進入觀望期三至六個月后為出手好時機

調(diào)高首付比例，樓市新政出臺后，房價會不會應聲而跌？業(yè)內(nèi)人士認為，樓市或?qū)⑦M入觀望期，對房價難以出現(xiàn)立竿見影的調(diào)控效果。

“目前武漢樓市最大的問題在于供求失衡，剛需、改善性需求和投資需求持續(xù)高漲，房源庫存持續(xù)下降。另一方面，監(jiān)管下的預售價格達不到預期，開發(fā)商開始捂盤惜售，更加劇了供應短缺的局面?！敝兄冈喝A中分院李國政表示，盡管管理部門本月中旬出新規(guī)，要求開發(fā)商不得無證認籌，取得預售許可10日內(nèi)須公開全部準售房源，嚴查哄抬房價，敦促開發(fā)商釋放供應，但目前來看效果并不明顯，一些樓盤通知購房人退訂，但開盤依舊遙遙無期，買房人還是一房難求。

李國政認為，限貸新政將產(chǎn)生積極的作用，一定程度上促進市場釋放供應，另一方面通過提高信貸門檻抑制改善性需求。但是，效果如何有待觀望。

今晚，家住武昌的李先生得知限貸靴子落地后對記者表示，因為此前武漢樓市調(diào)控傳言多時，政策細則也有多個版本，他擔心新政之后購買二套房等門檻會提高，因此搶在今日將第二套房交易過戶?！靶抡笪以儋I二套房首付須40%，相比于之前的30%提高了些，但總體壓力還好，”李先生說，他認為新政后樓市會趨于穩(wěn)定，準備再觀望一段時間在合適的時機出手。

一位業(yè)內(nèi)人士則表示，相比其他二線城市，武漢的調(diào)控政策比較溫和，而且歷來調(diào)控都不會對房價產(chǎn)生立竿見影的作用，預計接下來一段時間買賣雙方都會觀望。如果限貸政策的調(diào)控作用不明顯，未來也不排除會有更嚴厲的措施。對剛需來說，調(diào)控三到六個月左右，是入市的最好時機。

董登新則認為，房價高企的根源，在于市場上資金過剩，投資渠道相對較少，無論是居民還是企業(yè),只有發(fā)展實體經(jīng)濟，社會資本才會從過熱的房地產(chǎn)市場流入真正需要的領(lǐng)域。

>>>>>>【提醒】

已認購交定金或已交首付款首付仍按原規(guī)定執(zhí)行

不久前，武漢市民黃女士在中北路購買了一套總價約195萬元的房子。這是黃女士家的第二套房子，不過，由于之前買的房子貸款已經(jīng)全部還清，按照此前“認貸不認房”的政策，黃女士這次買房也被認定為首套房，簽訂購房合同后，黃女士已經(jīng)交了兩成首付，共39萬元。

黃女士今日向記者確認，購房合同已經(jīng)通過網(wǎng)簽，與銀行的貸款合同也已經(jīng)簽訂，只差到銀行進行合同備案了?！叭绻凑招抡?，我的首付款要提高到四成，也就是還要交39萬，這對我壓力太大了?！秉S女士說。

對于黃女士的困惑，《通知》規(guī)定，在9月1日，新規(guī)正式執(zhí)行以前，已簽訂認購書且交付定金或已交付首付款，但未正式網(wǎng)簽合同的居民家庭購房行為，如能提供認購書及定金電子進賬單原件、或能提供首付款電子進賬單原件，則最低首付款比例仍按原規(guī)定執(zhí)行。