在武漢20余年來的住宅市場化歷程中，沒有哪一年像2016年火爆，又如此跌宕起伏。

上半年房價(jià)瘋漲、下半年連續(xù)調(diào)控，構(gòu)成了2016年武漢樓市的輪廓。值得一提的是，在因城施策的新環(huán)境下，與2011年的樓市調(diào)控不同的是，2016年武漢的樓市調(diào)控不再是“一錘子買賣”，而是“連續(xù)點(diǎn)剎”：8月限貸、10月限購、11月限購加碼……循序漸進(jìn)下，武漢樓市終于從“瘋牛”變成了“慢?！保績r(jià)漲勢在年末被有效控制。

武漢樓市下半年調(diào)控不斷加碼套韁繩瘋牛變慢牛

土地：

群雄逐鹿上半年誕生11個(gè)地王

地鐵線不斷開通、商業(yè)配套不斷完善、產(chǎn)業(yè)布局不斷豐富……2016年，武漢城市建設(shè)進(jìn)入收獲期，在被確立為“特大城市”、“國家中心城市”的一系列政策利好下，土地價(jià)值飆升，吸附力空前爆發(fā)。

中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)紛紛加大在漢投資力度，中國千億級房企中，萬科、保利、萬達(dá)、恒大、綠地、碧桂園在武漢均有大規(guī)模投資，正榮、金茂等品牌房企也陸續(xù)進(jìn)駐，全國20強(qiáng)基本在此聚齊。

在這個(gè)新增品牌房企最多的一年，群雄逐鹿的土地爭奪戰(zhàn)進(jìn)入“白熱化”。年初，一家新進(jìn)駐武漢的全國十強(qiáng)房企負(fù)責(zé)人曾在公開場合表示：武漢的土地拿到就是賺到。言下之意，房企在漢拿地幾乎不遺余力。

買地變搶地，“地王熱”由此爆發(fā)，并從7月份開始扎堆顯現(xiàn)。2016年上半年，武漢誕生了11個(gè)地王，已超越2015年全年地王的數(shù)量。在7月份到9月份的一波地王潮中，武漢又接連刷新八大片區(qū)地王。在這些地王中，地價(jià)與周邊房價(jià)比肩的現(xiàn)象成為常態(tài)，甚至出現(xiàn)了倒掛。光谷一地塊創(chuàng)下武漢招拍掛有史以來最高的溢價(jià)率442%，漢陽濱江一地塊將武漢土地單價(jià)首次推上20000元大關(guān)……接連不斷的猛料，令各界嘩然，也直接為房價(jià)上漲提供了最基礎(chǔ)的動(dòng)力。

房價(jià)：

傍著地價(jià)瘋漲調(diào)控后回歸理性

“地王”的不斷涌現(xiàn)，使得房價(jià)水漲船高，也令購房者越來越心慌。

仔細(xì)回顧2016年武漢的房價(jià)走勢，可以梳理出一條大致的脈絡(luò)——春節(jié)過后，各項(xiàng)政策和城市建設(shè)利好，刺激武漢地價(jià)開始上漲。與此同時(shí)，由于北上廣深等一線市場的領(lǐng)漲，加之出現(xiàn)溢出效應(yīng)，武漢成為承接這些市場需求的一塊寶地。來自內(nèi)部和外部的雙重壓力，使得武漢樓市的需求空前爆發(fā)，房價(jià)開始傍著地價(jià)往上躥。

在“地王潮”開始出現(xiàn)的7月份，武漢新房成交均價(jià)達(dá)到峰值10495元/平方米，中心城區(qū)成交均價(jià)更是一度突破13000元/平方米，同比漲幅超過30%。

8月份，武漢開始限貸，但房價(jià)并未明顯止?jié)q。直至10月份，武漢出臺(tái)限購，房價(jià)應(yīng)聲下跌，于10月份第二周到達(dá)今年的最低點(diǎn)8061元/平方米。

之后一個(gè)多月，房價(jià)又開始抬頭，在11月中旬到達(dá)12295元/平方米的高位。限購加碼隨即而至，之后一周，武漢房價(jià)的“分水嶺”終于出現(xiàn)，跌至9212元/平方米。

11月中旬至今，房價(jià)漲勢消退，穩(wěn)定在10000元/平方米左右。12月份最后一周，武漢房價(jià)為9671元/平方米，中心城區(qū)成交均價(jià)為11568元/平方米，漲幅與去年同期相比減至11.2%。

從調(diào)控前30%的同比漲幅，到如今11.2%的同比漲幅，可以明顯看出，武漢的房價(jià)因?yàn)檎{(diào)控，已從“瘋?！边M(jìn)入“慢牛”階段。

成交：

預(yù)計(jì)突破29萬套連續(xù)六年創(chuàng)新高

2016年，對于武漢的購房者來說是一個(gè)焦慮的年頭。房價(jià)上半年瘋漲、調(diào)控后反復(fù)，讓不少人一時(shí)難以拿定主意。好不容易下決心買了，卻發(fā)現(xiàn)一房難求，只得排隊(duì)搖號搶購。

歸根結(jié)底，這都是武漢樓市需求空前爆發(fā)，但新增供應(yīng)難以跟上，甚至有開發(fā)商捂盤惜售造成的。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，在“去庫存”的樓市大背景下，各項(xiàng)利好的刺激使得武漢樓市成交量一路高歌猛進(jìn)，進(jìn)入“日均千套”的火爆階段。然而，隨著房價(jià)瘋漲，購房者追漲情緒日益凸顯，部分開發(fā)商為了“等房價(jià)再漲一會(huì)兒”，開始捂盤惜售。加之武漢的樓市庫存量消化殆盡，去化周期縮短至3個(gè)月以內(nèi)，導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)，武漢中心城區(qū)一房難求，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)斷供狀況。

8月份，武漢樓市重啟調(diào)控，樓市成交量遭遇腰斬。與此同時(shí)，武漢房管部門開始展開對捂盤惜售行為的專項(xiàng)整治，迫使部分開發(fā)商放出房源，市場逐漸趨于理性。特別是10月份實(shí)施限購、11月份限購加碼后，武漢樓市新增供應(yīng)大增，新盤開盤價(jià)也回歸理性預(yù)期。

盡管如此，從全年來看，武漢樓市的成交量仍令人矚目。中國指數(shù)院華中分院發(fā)布最新研究報(bào)告表明，2016年武漢新建住房成交預(yù)計(jì)突破29萬套，成交面積將突破3000萬平方米大關(guān)，全年日光盤累計(jì)超過70個(gè)，平均去化率超過八成，有望蟬聯(lián)全國住宅銷量“三連冠”?；乜?011年至2015年，武漢新建住房成交分別為10.67萬套、13.50萬套、15.90萬套、17.98萬套、22.49萬套。2016年，當(dāng)這個(gè)數(shù)據(jù)再次刷新以往紀(jì)錄后，武漢樓市成交量將連續(xù)6年創(chuàng)新高，且穩(wěn)居全國銷量前三，堪稱“中國最火的樓市”。

展望

調(diào)控尚未見底慢牛將持續(xù)

眼下，武漢樓市正處于2016年的最低谷。即將到來的2017年武漢樓市走勢如何？

記者采訪多名房地產(chǎn)資深研究專家后了解到，2017年武漢樓市需求與動(dòng)力仍在，但調(diào)控政策并未見底，“慢牛”的態(tài)勢將會(huì)持續(xù)。

據(jù)分析，2016年上半年武漢樓市的“瘋漲”也有一大因素是“補(bǔ)漲”。“十二五”期間，武漢每年投入六七千億元固定資產(chǎn)興建城市基礎(chǔ)設(shè)施，土地資源已經(jīng)到了收獲期，土地價(jià)值得到了巨大提升。從全國范圍內(nèi)看，與同級別的城市相比，武漢的土地價(jià)值尚處于中等偏下的水平。同時(shí)，武漢已進(jìn)入舊城改造階段，拆遷難度加大，土地供應(yīng)量有限，優(yōu)質(zhì)地塊一經(jīng)推出，仍會(huì)引起房企大鱷圍搶，地價(jià)上漲的動(dòng)力仍在。

然而，值得注意的是，在樓市調(diào)控的層面，雖然不久前武漢將限購區(qū)域擴(kuò)大至部分新城區(qū)，但這一系列“點(diǎn)剎”并未真正見底。記者比較南京、杭州等城市的調(diào)控政策后發(fā)現(xiàn)，仍有部分城市的限貸力度比武漢更大。比如，有的城市規(guī)定在購買二套房時(shí)，若購房者首套房的貸款尚未還清，首付比例將比無貸款者更高，此舉主要是遏制購房者非理性投資，可以進(jìn)一步保護(hù)剛需一族的權(quán)利。

記者還了解到，按照以往慣例，每年春節(jié)過后，開發(fā)商將著手新一年的業(yè)績，樓市可能出現(xiàn)一輪推盤潮，對于廣大購房者來說，將是一個(gè)比較好的出手時(shí)機(jī)。