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葉青看財經(jīng):民營經(jīng)濟城中村改造的新機遇

今日湖北

2023-07-23 15:46:32

20121月,武漢提出在商品房開發(fā)、棚戶區(qū)改造和城中村改造項目中,按照5%-10%的比例配建保障性住房,以解決公租房偏遠、房源不足等問題。

2015610日,武漢48個舊城、舊廠、城中村改造項目即將啟動。這些地塊已開始招商,武漢“三舊”改造力爭用6-8年的時間完成。

李克強2015617日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。總理在會上說:“中國還有1億多人生活在棚戶區(qū),如果棚戶區(qū)問題不解決,我們何談社會公平?”會議決定,實施三年行動計劃,改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬套,農(nóng)村危房1060萬戶,同步規(guī)劃和建設(shè)公共交通、水氣熱、通訊等配套設(shè)施

20189月,廣東省住建廳會同有關(guān)部門,就研究支持城中村改造的政策,運用微改造、拆除重建、“微改造+拆除重建”等方式加快推進全省城中村改造工作。強調(diào)當前和今后一段時期,城中村改造工作都將作為廣東的一項重要工作來抓實抓好。

201911月,上海市政府決定將上海市舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組、上海市大型居住社區(qū)土地儲備工作領(lǐng)導(dǎo)小組、上海市“城中村”改造領(lǐng)導(dǎo)小組、上海市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組合并,成立上海市城市更新和舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組,應(yīng)勇任組長。

20229月,上海已全面完成成片二級以下舊里改造任務(wù),后續(xù)城市更新的重要任務(wù),轉(zhuǎn)為城中村改造和舊住房更新改造。

2023714日公布的民營經(jīng)濟發(fā)展壯大31條中,(十九)支持參與國家重大戰(zhàn)略。其中,強調(diào)支持民營企業(yè)參與全面加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),引導(dǎo)民營資本參與新型城鎮(zhèn)化、交通水利等重大工程和補短板領(lǐng)域建設(shè)。

721,李強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》。

這里有多個商機

一是民營經(jīng)濟要積極參與城市的高質(zhì)量發(fā)展。

在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。城中村居民的居住條件普遍較差。通過改造,可以增加居民的住房購買需求,同時擴大房地產(chǎn)投資以及下游產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇,為超大特大城市的增長提供動能,并進一步帶動周邊城市群的經(jīng)濟發(fā)展。

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比如,深圳城中村人口1343.88萬人,1743個城中村承載了絕大多數(shù)人的住所。20232月,深圳市住建局表示,將建設(shè)籌集保障性住房原目標54萬套(間)提高到不少于74萬套(間),其中保障性租賃住房增加了20萬套(間)。

根據(jù)國務(wù)院于2014年下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標準的通知》,城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市,武漢當年還差5萬。城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。

根據(jù)住建部于202210月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》,截至2021年末,全國共有超大城市8個,分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。

全國特大城市11個,分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

二是城中村改造與保障性住房建設(shè)。

要堅持城市人民政府負主體責任,加強組織實施,科學編制改造規(guī)劃計劃,多渠道籌措改造資金,高效綜合利用土地資源,統(tǒng)籌處理各方面利益訴求,并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。商品房不好賣,就改為保障性住房。

三是鼓勵和支持民間資本參與。

要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用,更好發(fā)揮政府作用,加大對城中村改造的政策支持,積極創(chuàng)新改造模式,鼓勵和支持民間資本參與,努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài),實現(xiàn)可持續(xù)運營。

四是巨大的市場規(guī)模。

城中村改造是城市更新的一個細分領(lǐng)域,而城市更新是一個復(fù)雜的領(lǐng)域,包含了老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠區(qū)改造以及城中村改造。截至2022年底,全國共實施6.5萬個城市更新項目,總投資達5.8萬億,涉及既有建筑改造,老舊小區(qū)、老舊街區(qū)改造,城市生態(tài)修復(fù),以及新城建等多種類型,積累了一批可復(fù)制、可推廣的典型案例和經(jīng)驗做法。

1、老舊小區(qū)改造

根據(jù)觀研報告網(wǎng)發(fā)布的《中國城中村改造市場運營現(xiàn)狀調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測報告(2023-2030年)》顯示,大部分所謂的資金來源是靠財政資金的支持。因此,在合作方選擇方面,老舊小區(qū)改造項目的地方政府往往抱著“肥水不流外人田”的觀念,更傾向于將施工利潤讓渡給本地具有施工能力的國有企業(yè)。

根據(jù)住建部摸排結(jié)果,全國2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平。分區(qū)域看,根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)估算,東部省市老舊小區(qū)改造規(guī)模最大,占比約52.5%;中部次之,占比約31.1%;西部最少,占比約16.5%。20204月國常會明確,2020年改造項目3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比2019年增加一倍。

保守估算,老舊小區(qū)改造總投資額約4.54萬億元。

一是基礎(chǔ)類改造。根據(jù)《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟指標》(2017),若只考慮節(jié)能、粉刷、門窗、電、水、暖六項改造,單位建面投資金額為437.8/平,按70%折算成全國水平,約為306.5/平;根據(jù)試點城市實際改造情況估算,基礎(chǔ)類改造平均成本約300/平。我們以300/平、40億平待改造面積測算,預(yù)計全國老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬億元;

二是改善類改造。若只考慮電梯和停車場,按每部電梯加裝成本60萬元/部、一梯3戶、每棟6層估算,4200萬戶須加裝電梯233萬部,需要1.4萬億元;停車場按6萬元/車位、每兩戶1個車位保守估算,需要1.26萬億元。預(yù)計改善類改造需要至少2.66萬億元;

三是提升類改造。若按每個小區(qū)投入400萬元、17萬個小區(qū)估算,需要0.68萬億元。

2、老舊街區(qū)改造

主要是靠市場化運營收益來滿足前期的投資回報,并且這種收益顯然是靠很長期間內(nèi)日積月累產(chǎn)生,且存在著很強的難以預(yù)測性和不穩(wěn)定性,但整體來看老舊街區(qū)改造領(lǐng)域的項目具有很廣闊的市場前景。

3、老舊廠區(qū)改造

是城市更新中未知性和創(chuàng)新性最強的領(lǐng)域,老舊廠區(qū)可以采用“工改工”“工改商”“工改住”“工改混”等多種形式。未來改造后的項目必定屬于某一類真正的市場化運營領(lǐng)域。

4、城中村改造

是城市更新中一個較為復(fù)雜的領(lǐng)域,地方政府、村集體經(jīng)濟組織、村民在不同的項目中體現(xiàn)出了不同的作用。

我國城中村改造近年來發(fā)展迅速,2019年隨著棚戶區(qū)改造的正式開始,城中村改造市場規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長,2019年行業(yè)市場規(guī)模已經(jīng)達到1.4萬億元,之后2020年、2021年我國城中村改造行業(yè)市場規(guī)模均保持在1萬億以上,2022年城中村改造行業(yè)市場規(guī)模下降為6559.26億元,城中村改造有所降溫。

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2022年戶外改造市場規(guī)模約為5887.8億元。戶內(nèi)改造市場規(guī)模約為671.5億元。

2022112月,全國新開工改造老舊小區(qū)5.25萬個、876萬戶。

五是參與城中村綜合治理的模式

深圳市及各區(qū)和城中村治理行動計劃對城中村治理的模式包括“治理+運營”、“代建+運營”、“街道自建”、“統(tǒng)一代建”等方式,以萬科新圍仔項目和深業(yè)水圍村項目的經(jīng)驗為基礎(chǔ),開發(fā)商參與城中村綜合治理的模式主要有以下三種形式:

一是委托代建+統(tǒng)租運營模式。該模式下存在兩層法律關(guān)系,一層是開發(fā)商與政府的委托代建關(guān)系;另一層是開發(fā)商與城中村物業(yè)權(quán)利人的租賃運營關(guān)系。該模式項下,開發(fā)商可與政府簽訂委托代建協(xié)議,承接公共部分的維修改造,改造費用由政府承擔,但開發(fā)商不收代建費;同時,開發(fā)商與城中村物業(yè)權(quán)利人簽署改造和租賃協(xié)議,統(tǒng)一改造并統(tǒng)一承租改造范圍內(nèi)的物業(yè)。

二是“EPC+O”模式。EPC+O模式就是指EPC總承包框架里面引申出來的一些運營環(huán)節(jié)。EPC總承包框架即Engineering Procurement Construction模式,又稱設(shè)計、施工、采購一體化模式,EPC+O在建設(shè)期內(nèi)時,總承包商除了要去承擔傳統(tǒng)意義上的設(shè)計任務(wù)以外,還要去包攬在運營期內(nèi)的所有維護任務(wù)。

該模式也存在兩個不同的法律關(guān)系:一是承包方與政府間的設(shè)計、采購、施工承包關(guān)系;二是承包方與物業(yè)權(quán)利人間的運營權(quán)承包、轉(zhuǎn)移或讓渡合同。在該模式下,開發(fā)商與政府和物業(yè)權(quán)利人簽署“EPC+O”的一攬子協(xié)議或者開發(fā)商和政府簽署EPC協(xié)議,而同時與權(quán)利人簽署物業(yè)運營管理協(xié)議。

三是代建模式。該模式下不包含運營這部分內(nèi)容,只是接受政府委托對城中村項目進行全過程代建管理。

總之機遇難得。

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