全國兩會提出，要抗擊三大風(fēng)險：房地產(chǎn)、金融、地方政府債務(wù)。

目前，地方政府債務(wù)是一個大問題。

根據(jù)國家開發(fā)銀行的統(tǒng)計，截至2022年末，我國城投債余額達到約13.8萬億元，同比增長10.5%，占GDP比重約為11.4%，較2013年末上漲近6倍，在信用債總體規(guī)模中的占比達到52.5%。2023年，我國城投債到期規(guī)模約為3.03萬億元，占城投債約21.9%。

根據(jù)中誠信國際的統(tǒng)計，2022年，全國城投有息債務(wù)規(guī)模超過60萬億元，債務(wù)率200%，已經(jīng)處于高位。

據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2022年，住戶存款新增17.84萬億元，比上一年多增了7.94萬億元，創(chuàng)歷史新高。北京人均存款已接近27萬元。

據(jù)第一財經(jīng)整理的數(shù)據(jù)顯示：第一經(jīng)濟大省廣東（深圳除外，下同）的本外幣存款規(guī)模遙遙領(lǐng)先，超過32萬億元，是國內(nèi)存錢最多的地區(qū)。其次是江蘇、北京，本外幣存款余額均超過了20萬億，而浙江、上海正在接近20萬億。

把居民存款與地方政府債務(wù)聯(lián)系起來，無疑是一個思路。

公募REITs市場被證券市場視為除股票、債券之外的第三大市場。

REITs是不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡稱，該金融產(chǎn)品將不動產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃有暂^高的份額（比如類似基金的產(chǎn)品），從而實現(xiàn)發(fā)行人高效融資、公眾投資人參與不動產(chǎn)投資的效果，社會和個人也能實現(xiàn)以小資金分享大機遇的愿望。

截至2023年3月，全市場已獲批發(fā)行REITs產(chǎn)品27只，總規(guī)模908.92億元。其中，25只已上市REITs產(chǎn)品用于新增投資的凈回收資金約340億元，可帶動項目總投資超過4200億元。

也就是說，你買高速REITs，就相當于承包了一小段高速公路；買了工業(yè)園區(qū)的REITs，你就是個小包租公、包租婆，收益就來自于租金、物業(yè)費等等。

REITs基金和一般的基金相比，更像股票，價格有漲有跌，買的人多就漲，賣的人多就跌，所以低價買進高價賣出就賺錢，反過來就虧，這兩部分共同構(gòu)成了REITs基金的收益。

2022年11月，國家發(fā)改委發(fā)布“浙江嘉善縣域高質(zhì)量發(fā)展方案”，其中，鼓勵積極參與REITs試點。

2023年4月，國家發(fā)展改革委、證監(jiān)會分別發(fā)布關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作和進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs常態(tài)化發(fā)行的通知。

一是擴大內(nèi)需戰(zhàn)略背景下基礎(chǔ)設(shè)施REITs可直接帶動區(qū)域消費升級。新發(fā)布的政策將百貨商場、購物中心等消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs資產(chǎn)范圍，鼓勵加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度。

以推動消費提質(zhì)擴容為著力點，在城市核心商圈打造、縣域商業(yè)體系建設(shè)、消費場景提質(zhì)、文旅消費復(fù)蘇、數(shù)字消費提速、綠色消費擴增等方面發(fā)力，區(qū)域經(jīng)濟的內(nèi)需主導(dǎo)力量將在基礎(chǔ)設(shè)施REITs加持下被直接激發(fā)。

二是基礎(chǔ)設(shè)施REITs在拉動區(qū)域有效投資中發(fā)揮作用。對于地方發(fā)展來說，有效投資既是擴大內(nèi)需的關(guān)鍵因素，也是穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型的重要抓手?；A(chǔ)設(shè)施REITs在擴大有效投資中扮演著重要角色。短期內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于穩(wěn)增長，長期則有助于化解金融風(fēng)險，為政府支持新基建、發(fā)展新經(jīng)濟提供補充資金。

以基礎(chǔ)設(shè)施REITs帶動有效投資，在全球也是通用做法。在全球42個施行REITs制度的經(jīng)濟體中，超過半數(shù)的經(jīng)濟體在發(fā)生經(jīng)濟危機或者經(jīng)濟下行、經(jīng)濟增長趨緩時期推出REITs，其目的正是為了激發(fā)市場活力，促進經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)。此次我國出臺的兩項新政策，一方面更加強調(diào)民生項目建設(shè)，在城鄉(xiāng)一體化建設(shè)、鄉(xiāng)村振興、重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域以REITs盤活存量豐富的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，以存量帶動增量，進一步擴大內(nèi)需、推動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。另一方面，隨著相關(guān)制度、政策的完善，將糾正基礎(chǔ)設(shè)施REITs背靠地方政府信用的投資模式，實現(xiàn)基建投資去杠桿，降低政府財政壓力，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

三是在資源環(huán)境約束壓力下，REITs將助力區(qū)域生態(tài)治理與可持續(xù)發(fā)展。

3月14日，首批兩只新能源REITs發(fā)售，這是REITs在新能源領(lǐng)域的重資產(chǎn)行業(yè)成功探索融資創(chuàng)新模式的標志，未來在清潔能源發(fā)電、電網(wǎng)、清潔公共交通及其配套設(shè)施領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)率先發(fā)展。同時，新政策強調(diào)做好項目前期培育，全面推動基礎(chǔ)設(shè)施運營提質(zhì)增效，資產(chǎn)運營將逐步走向?qū)I(yè)化和精細化，推動REITs在盤活鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅、高標準農(nóng)田建設(shè)、發(fā)展鄉(xiāng)村生態(tài)旅游等對運營管理水平要求更高的領(lǐng)域發(fā)揮更大作用。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的展望

一是關(guān)注具備區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做好項目前期培育和孵化。

一方面，深入挖掘城市核心資產(chǎn)，建立城市品牌標桿，在注重突出城市發(fā)展方向和項目的基礎(chǔ)上，探索“PPP+REITs”“專項債+REITs”等方式，將重點資產(chǎn)打造為優(yōu)質(zhì)REITs產(chǎn)品。同時，重點關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和托育服務(wù)、城市更新、水利工程、高標準農(nóng)田、新能源、生態(tài)環(huán)保、文化旅游等基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域，積極吸引各類社會資本參與項目孵化培育。另一方面，當前市場上能滿足公募REITs發(fā)行條件的基礎(chǔ)設(shè)施項目較少，且普遍缺乏較高的商業(yè)運營水平，為此，可探索建立“Pre-REITs+公募REITs”的上市渠道機制，對于有收益潛力、處于項目前期階段的資產(chǎn)，增加前端資產(chǎn)供應(yīng)、孵化培育、運營提質(zhì)過程，通過專業(yè)的產(chǎn)業(yè)方運營機構(gòu)對其進行進一步的培育、孵化、重組、整合，打通“投資—運營—退出—再投資”完整鏈條，形成良好的投資循環(huán)。

二是加大重點企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)運營資源整合力度，構(gòu)造城市重點項目全新的經(jīng)營模式。對于地方來說，更需抓住以REITs推進城市重點項目運營轉(zhuǎn)型的契機，強化新增投資與盤活存量掛鉤，加大各級國有企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施運營管理資源的整合優(yōu)化力度，支持國有企業(yè)引入知名優(yōu)質(zhì)專業(yè)運營團隊合作方，加快向基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運營商轉(zhuǎn)型。同時，鼓勵國際、國內(nèi)領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運營管理企業(yè)參與城市基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目運營管理，積極培育發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)服務(wù)機構(gòu)，努力促使非經(jīng)營性項目向準經(jīng)營性項目轉(zhuǎn)化、準經(jīng)營性項目向經(jīng)營性項目轉(zhuǎn)化。

三是釋放都市圈一體化發(fā)展?jié)摿?，探索推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs的區(qū)域聯(lián)動發(fā)展。在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略背景下，京津冀、長三角、珠三角和成渝雙城經(jīng)濟圈作為我國重要的區(qū)域增長極，通過都市圈內(nèi)重大項目合作聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)鏈條協(xié)同布局，培育產(chǎn)業(yè)龍頭和產(chǎn)業(yè)集群，能夠帶動交通設(shè)施、倉儲物流、新型基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)廠房等優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和供應(yīng)，為REITs市場提供更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。為充分發(fā)揮區(qū)域一體化發(fā)展優(yōu)勢，可研究設(shè)立政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)投資基金，建立區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，定期召開REITs論壇，共同謀劃區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)動發(fā)展，鼓勵都市圈內(nèi)符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施項目整體打包發(fā)行REITs產(chǎn)品。

四是完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs的配套支持措施，發(fā)揮財稅政策激勵引導(dǎo)作用。要在稅收政策上給予傾斜和支持?？芍攸c關(guān)注社會資本參與盤活國有存量資產(chǎn)、中央預(yù)算內(nèi)投資示范專項等，對符合條件的企業(yè)給予財政獎勵或稅收減免優(yōu)惠。

案例一：九州通在2023年發(fā)布四大新戰(zhàn)略——新零售、新產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、不動產(chǎn)證券化（REITs），開啟新三年規(guī)劃。

不動產(chǎn)證券化（REITs），將以330多萬平方米的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施為底層資產(chǎn)，分批發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），重構(gòu)公司輕資產(chǎn)運營商業(yè)模式，提升公司資產(chǎn)運營能力，實現(xiàn)多元化收益。九州通力爭在2023年發(fā)行，成為國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)首單、湖北省首單民營企業(yè)的公募REITs。

案例二，5月10日，根據(jù)上交所官網(wǎng)信息，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT項目狀態(tài)更新為“已通過”，將正式上市交易，這是武漢首單公募REITs。截至2022年末該標的資產(chǎn)估值為15.4億元。

中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT原始權(quán)益人為湖北省科技投資集團有限公司（以下簡稱“湖北科投”），標的資產(chǎn)包括四部分，分別為光谷軟件園A1-A7棟、光谷軟件園C6棟、光谷軟件園E3棟及互聯(lián)網(wǎng)+項目，均位于光谷光電子信息產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。該產(chǎn)業(yè)園是中國首個國家級光電子信息產(chǎn)業(yè)基地的核心載體，年度產(chǎn)業(yè)收入達到2萬億元，產(chǎn)值達到8000億元。

當前標的資產(chǎn)租賃合同期限3年及以上占比66.50%，已簽約租金平均每月每平方米約61.63元，共有49家租戶，涉及信息技術(shù)、金融科技等11個行業(yè)。其中，底層資產(chǎn)最大租戶為招商銀行武漢分行及招商銀行信用卡中心。

從收入看，2020至2022年末，標的資產(chǎn)三年營業(yè)總收入分別約為0.86億元、1.06億元和1.07億元；其中租金收入分別約為7564.26萬元、9457.33萬元和9604.62萬元；毛利率分別為62.82%、68.97%、65.51%。

凈回收資金擬投資兩大項目，一是“中國光谷·數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園”項目，計劃打造孵化器、加速器和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)三類企業(yè)載體，重點發(fā)展人工智能、大數(shù)據(jù)、AR/VR、區(qū)塊鏈等領(lǐng)域。二是擬投資生物創(chuàng)新園二期項目，規(guī)劃打造生物產(chǎn)業(yè)研發(fā)創(chuàng)新體系及總部聚集地。

當前，國內(nèi)REITs市場“首發(fā)+擴募”的雙輪驅(qū)動格局已經(jīng)逐步形成，湖北科投計劃通過擴募將本次發(fā)行項目打造成百億級基礎(chǔ)設(shè)施REITs平臺。

截至2022年底，湖北科投合并報表范圍內(nèi)已建成運營及在建的可租賃物業(yè)面積超過550萬平方米。其中已建成并成熟運營的可租賃物業(yè)包括光谷生物城生物創(chuàng)新園、光谷生物城、施耐德廠房、霍尼韋爾廠房、蓋瑞特廠房、汽車電子產(chǎn)業(yè)園等約500萬方。

我去年曾經(jīng)建議過花湖機場如此處理。