自2022年以來，隨著市場壓力加大，部分城市的房地產政策逐漸放寬。包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞在內的超20城，對“認房又認貸”政策進行了優(yōu)化。目前，多數(shù)城市的首付比例已經降至監(jiān)管部門要求的最低水平，即首套最低20%、二套30%。

延伸閱讀

*認房又認貸：

北京二套房認定標準2010年7月15日出臺，銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸認房又認貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。嚴格按“認房又認貸”原則界定二套房。

基本情形包括：

第一種情形：對于借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)當中認房又認貸，包括預售合同的登記備案系統(tǒng)當中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。

第二種情形：借款人已經利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認定是第二套及以上住房。

第三種情形：銀行通過查詢征信記錄、居訪等訪問形式的調查，確信借款人的家庭已經有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執(zhí)行。

READING

近期中央對樓市的政策調整顯示了更大的靈活性，7月24日的政治局會議發(fā)布的相關政策（724會議的積極信號：以新氣象新作為推動高質量發(fā)展取得新成效）為一二線城市提供了更多的政策空間。然而，仍有許多一二線城市首套房首付比例在30%，顯示了更大的靈活性

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前仍堅持嚴格的限購政策和認房又認貸政策的城市包括北京、上海、深圳、廣州、成都、西安、廈門、長沙、合肥、武漢、青島、福州、寧波、重慶、石家莊、珠海等十余個核心城市。

我認為，如果這一政策再全國范圍內全面落地，將是房地產的復蘇。

以上海和北京為例，若改為“認房不認貸”政策，首付和利率都會大幅下降。

目前，上海二套房的首付比例達到70%，房貸利率最低5.25%，如果改為“認房不用認貸”，首付比例和房貸利率最低可以降到35%和4.55%。北京目前二套房的首付比例達到80%，房貸利率最低5.25%，改為“認房不認貸”的話，首付比例和房貸利率可以降到40%和4.75%。

根據(jù)德邦證券的測算，此類政策調整將進一步激活需求結構中的54%人群，并促進整個系統(tǒng)的置換。2022年的數(shù)據(jù)顯示改善性需求的占比高達38%，遠超剛需的23%。

延伸閱讀

若這些城市全部調整為“認房不認貸”，“賣一買一”的首付比例降低14%，房貸利率降低0.83%，將進一步釋放改善型的置換需求。

貝殼研究院數(shù)據(jù)也指出，改善性需求相關支持政策潛力的釋放有望激活需求結構中54%的龐大人群，進一步放大、激活整個系統(tǒng)的置換鏈條。中指的調查數(shù)據(jù)顯示，2022年已購房人群中改善需求占比38%，剛需僅23%。

綜合貝殼和中指的調查，購房需求中改善需求占比可能有4至5成，這部分需求的釋放對整體購房需求影響較大?！罢J房不認貸”可以說是房地產的救命稻草。

READING

為了這塊新蛋糕，鄭州今年仍然是捷足先登。

鄭州市住房保障和房地產管理局8月3日率先發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。《通知》共15條，被業(yè)內人士稱為“鄭州樓市新政15條”。

其中，最引人注目的是取消了限售政策。明確購買改善性住房的，其原有住房暫停執(zhí)行住房限售政策。即鄭政辦〔2017〕58號文“在鄭州市行政區(qū)域內，2017年5月3日（含）之后購買的住房，自取得《不動產權證書》之日不滿3年的不得上市轉讓”的規(guī)定。

“鄭州樓市新政15條”落地后，鄭州二手房市場掛牌量有所增加，業(yè)主降價出貨心態(tài)明顯。鄭州共有約14.16萬套二手房在售，新上房源1999套。8月3日-8月4日，共有756套房源降價出售，68套房源漲價出售。

除此之外，鄭州還有兩點也是很超前的政策。一是鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，引導個人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費預期。二是推出為多子女家庭進行購房補貼，一次性給予二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元貨幣補貼。

武漢目前的情況較為尷尬，部分政策中被列入繼續(xù)實行“認房又認貸”的隊伍中，部分時期又不在其列。比如，據(jù)中指研究院7月29日最新統(tǒng)計，截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都、長沙、合肥、重慶、福州等十余個核心一二線城市仍執(zhí)行“認房又認貸”。無法分辨“武漢”是不是在此列。

目前，武漢政策尚不明朗，以下選取自部分媒體相關采訪：

武漢房產中介小祝7月31日對記者表示，“我前兩天才去市民之家（武漢市政務服務和大數(shù)據(jù)管理局）問了，說是‘認貸’政策松綁的紅頭文件還沒下來，要等通知?！?/p>

據(jù)小祝介紹，從去年年末開始，貸款政策已有松動。目前，武漢放開了二環(huán)外限購，并由“認房認貸”改為執(zhí)行“認貸不認房”。這個消息很重要。

在具體執(zhí)行層面，小祝介紹說，只要全國范圍內沒有未還清的住宅貸款，都算首套。其中，非限購地區(qū)首套房最低首付兩成，二套房最低首付三成。換言之，在非限購地區(qū)購買一套總價約100萬元的住宅房，二套房可貸70萬元，月供約3500元。“至于認房政策是否會隨著近期的中央政策動向進行調整，可以再等等。”

可見，武漢是否有“認房不認貸”的政策，是以二環(huán)線為界。

從全國來看，武漢的政策跟進較為較慢，成交量也很不理想。其他城市在上升，武漢仍在下降。

根據(jù)億房研究中心統(tǒng)計，2023年8月第1周（7月31日—8月6日）受供應及備案因素影響，武漢新房住宅周成交1125套，環(huán)比減少26.04%，同比減少45.18%，二環(huán)線以外的銷售較好。黃陂、二七后湖片、東西湖片、沌口片樓盤銷量較好，另還建房成交成交273套，全市成交均價為18065.48元/平米，環(huán)比上漲 6.01%，同比上漲0.05%。

不過，據(jù)市場傳言，武漢將在近期下調二手房首付比例，雖然只是傳言，但也可以看出最近一段時間關于房地產新政的出臺預期在變得樂觀。

從市場層面來看，房地產市場目前已經達到政策的底部區(qū)間，接下來房地產市場能否企穩(wěn)回升，主要還是要看兩個主要問題，樓市的信心、房地產新房二手房市的循環(huán)是否能打通，只有這兩個問題解決了，房地產市才能真正走出現(xiàn)在的低迷狀態(tài)。

希望武漢的有關決策部門能夠盡快響應中央的號召，實行“全域認房不認貸”，使武漢的房地產市場重新煥發(fā)活力與生機。