城中村改造已經(jīng)成為中國振興的一股新力量。為何如此看待？以下數(shù)據(jù)為我們提供了答案。

來自國金證券研報數(shù)據(jù)顯示，從2020年至2022年，全國城中村改造市場規(guī)模逐年增長，達(dá)到1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。僅以在一線城市中廣州，2023年度為例，廣州計劃完成2000億元的城市更新固定投資目標(biāo)，同比增長60%。若按此趨勢發(fā)展，今年全國城中村改造市場規(guī)?；蛑鼗厝f億元以上。

2023年7月14日公布的“民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大31條”中，第十九條特別強(qiáng)調(diào)了民營企業(yè)在全國重大戰(zhàn)略中的角色，尤其是在新型城鎮(zhèn)化和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上。

此外，7月21日，李強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。根據(jù)住建部于2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，截至2021年末，全國超大城市8個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。全國特大城市11個，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟(jì)南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

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在此背景下，城中村改造成為城市更新中不可或缺的一環(huán)，城中村改造是城市更新的一個細(xì)分領(lǐng)域，而城市更新是一個復(fù)雜的領(lǐng)域，包含了老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠區(qū)改造以及城中村改造。截至2022年底，全國共實(shí)施6.5萬個城市更新項目，總投資達(dá)5.8萬億，涉及既有建筑改造，老舊小區(qū)、老舊街區(qū)改造，城市生態(tài)修復(fù)，以及新城建等多種類型，積累了一批可復(fù)制、可推廣的典型案例和經(jīng)驗做法。

今年上半年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.26萬個。而武漢也緊跟全國政策步伐，明確了城市更新三年行動方案，包括三陽武漢設(shè)計之都等26個重點(diǎn)單元的優(yōu)化升級及260個老舊小區(qū)的改造。

比如，2022年年中，江漢區(qū)曾發(fā)布了一份金融街片區(qū)改造小區(qū)計劃名單：

新華街道新育小區(qū)，萬松小區(qū)南片（教委宿舍），長航宿舍，勤建宿舍，單洞小區(qū)。北湖街道黃孝北路片。萬松街道航空村，機(jī)械宿舍，武廣公寓，電臺宿舍，電業(yè)村，中奇大廈。唐家墩街道長江日報宿舍（高一小區(qū)），八一二小區(qū)，石油宿舍，香江新村，香江花園一、二期，海虹公寓，釘絲小區(qū)，恒發(fā)小區(qū)，景橋小區(qū)，橋苑新村(長福)。常青街道力興花園，長樂小區(qū)，鴻泰佳園，泰合花園，湖教宿舍，朝陽公寓，輝煌公寓。

那么，城中村改造是如何影響城市經(jīng)濟(jì)的呢？廣東省住房政策研究中心的研究成果值得一提：

新時期的城中村改造由地方功能性國企主導(dǎo)，以保障改造的公共屬性，避免房地產(chǎn)化。同時還要吸引多方社會資金進(jìn)入，鼓勵多方投資主體以經(jīng)營性收入（而不是房地產(chǎn)銷售收入）包括租賃收入，停車場，臨街商鋪，飯店食堂等等，彌補(bǔ)和覆蓋改造成本。房地產(chǎn)銷售收入并不占主導(dǎo)，只是其中一部分。主要是解決公共短板缺失嚴(yán)重，提升居民居住質(zhì)量，增加保障性租賃住房，保留“低成本、區(qū)位優(yōu)”的租住和居住空間，保留城中村原有的、煙火氣濃厚的生活氣息。

因此，城中村改造對房地產(chǎn)而言，至少有兩大好處，一是優(yōu)越的地理位置。城中村往往位置好，城中村大都是在成熟的市區(qū)的邊緣。二是有市場，原來的業(yè)主大都會回遷，原因是城市配套完善。

為了更具體地理解城中村改造的實(shí)際影響，我們可以參考北京的朝陽勁松一區(qū)114號樓和上海的彭一小區(qū)兩個案例。這兩個例子都展示了危舊樓房的成功改建，為武漢乃至全國的城中村改造提供了寶貴的參考。

北京案例：

朝陽勁松一區(qū)114號樓的66戶居民，最近迎來喬遷新居的好日子。他們告別了那棟“前世”被鑒定為D級危房、有著45年樓齡的六層框架輕板實(shí)驗樓，就還在原址上，迎來了有電梯、有配套，使用面積比原來還大的新家。歷經(jīng)19個月的重建，這棟已在風(fēng)雨中飄搖的老樓，成了這片區(qū)域“最年輕”的新房。

這棟樓是北京市首批危舊樓房改建試點(diǎn)項目之一，拆除重建資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會資本“四方共擔(dān)”，居民平均只花六七萬塊錢就一次性根除了危舊老房的頑疾。

2020年7月，北京市出臺了《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》——178號文，拆除重建有了依據(jù)。

其中指出，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測單位鑒定沒有加固價值或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，準(zhǔn)許通過翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造。

上海案例：

靜安區(qū)彭一小區(qū)是彭浦新村街道最后一個非成套小區(qū)，拆除重建，預(yù)計將于2025年完工。原址上新建的17幢樓房已初具雛形。

彭一小區(qū)共涉及房型282種，居民2110戶。其中既有產(chǎn)權(quán)戶，也有租賃戶；殘疾人348戶、低保群體103戶、重殘無業(yè)19戶、失獨(dú)家庭12戶、80歲以上老人585戶。作為上海最早工人新村之一的彭浦新村，建設(shè)于上世紀(jì)50年代，經(jīng)過60多年的風(fēng)雨，面臨著年久失修、設(shè)施簡陋、結(jié)構(gòu)老化、管線老化、屋頂漏水、地面積水等諸多問題，居民要求舊房改造的愿望十分迫切。是全市戶數(shù)規(guī)模最大、改造難度最高、情況最復(fù)雜的舊住房拆除重建成套改造項目。

2019年5月街道在2個月時間里完成了彭一小區(qū)2110戶居民的上門征詢工作，除13戶不同意、4戶拒簽或不表態(tài)外，其余2093戶居民全部簽字同意改造，同意改造率達(dá)99.19%，超過90%項目立項。

此次改造采用拆除原有多層建筑，按原有居住標(biāo)準(zhǔn)新建多層、高層民用建筑，包括1-17號樓和地下車庫（兩層）共18個主要單體，建筑高度為8-19層，設(shè)計住宅2242套，提供地下機(jī)動車停車位1615個，非機(jī)動車停車位2400個，同時將新建1幢社區(qū)生活服務(wù)中心、1幢社區(qū)文化活動中心、1幢社區(qū)體育中心以及1幢164個床位的社區(qū)養(yǎng)老院。

這些無疑可以作為城中村改造的“樣板工程”，為武漢甚至全國各地的城中村改造與建設(shè)提供可行方案參考。

相信隨著各地城中村改造水平的不斷提高，國內(nèi)整體的住房問題也將會得到更好的解決。