陳月芹在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)（2023-10-26 22:44）發(fā)文《中國(guó)將推動(dòng)新一輪“房改”》。極有深度。

8月25日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件（國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文，簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”），該文件由國(guó)務(wù)院于9月1日正式印發(fā)，近期已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)。

“14號(hào)文”提出了保障性住房建設(shè)和籌集、保障對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執(zhí)行辦法由各地城市政府制定。

值得注意的是，“14號(hào)文”明確了兩大目標(biāo)。

一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活?yuàn)^斗”。

二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

由于該文件明確提出“用改革創(chuàng)新的辦法，在大城市規(guī)劃建設(shè)保障性住房”、“推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，與市場(chǎng)的定位關(guān)系明確，被多地官員稱為“新房改方案”。

此輪規(guī)劃建設(shè)保障房的保障對(duì)象，重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進(jìn)人才等群體。

以家庭為單位，保障對(duì)象只能購買一套保障房。如果是已享受過房改房等政策性住房的家庭申請(qǐng)保障房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。

保障房將采取市場(chǎng)化方式運(yùn)作，按保本微利原則，公平公正配售。“配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加適度合理利潤(rùn)的原則測(cè)算確定”。

同時(shí)，保障房必須實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障房變更為商品房流入市場(chǎng)。工薪收入群體購買的保障房不得長(zhǎng)期閑置。如長(zhǎng)期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機(jī)關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的，由各地政府按規(guī)定予以回購。

“14號(hào)文”還明確要求各地做好政策銜接，協(xié)調(diào)好保障性住房與公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關(guān)系。

“14號(hào)文”提出，規(guī)劃建設(shè)保障房應(yīng)按照“工薪收入群體可負(fù)擔(dān)、項(xiàng)目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)”的原則，由各地政府按劃撥方式供地和負(fù)責(zé)建設(shè)配套設(shè)施，在此基礎(chǔ)上采取市場(chǎng)化方式運(yùn)作，按保本微利原則配售。

強(qiáng)調(diào)穩(wěn)慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行。“支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備?！?/p>

城區(qū)人口超過300萬的城市共35個(gè)，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、

沈陽、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長(zhǎng)春、南昌、常州。

為了保障用地供給，“14號(hào)文”明確，保障房以劃撥方式供應(yīng)土地，僅支付相應(yīng)的土地成本。同時(shí)，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障房。并提出有條件支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的士地繼續(xù)保留劃撥方式。

“14號(hào)文”提出對(duì)商品住房庫存大的城市，可按市場(chǎng)化、法治化原則，適當(dāng)改建或收購存量商品房用作保障房，積極盤活利用閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)。文件要求與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作結(jié)合，穩(wěn)妥推進(jìn)。

2012年當(dāng)全國(guó)人大代表時(shí)，我建議住房制度三個(gè)三分之一：三分之一的人住低租房或者免租房，三分之一的人住市租房，三分之一的人買商品房，看來有希望。

《用“三分法”解決房屋分配》（2012年03月17日16:08），中國(guó)建設(shè)報(bào)。

近日，全國(guó)人大代表、湖北省統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)葉青對(duì)目前樓市的“三限”（限購、限貸、限價(jià)）所產(chǎn)生的問題，提出了“三分法”的建議。

“三分法”解決房屋分配矛盾

葉青建議，我國(guó)應(yīng)該學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，把人群分為三類。第一，讓1/3的中國(guó)人，也就是低收入人群，住進(jìn)保障性住房、廉租房等等。這些房子不需要太大，但是可以滿足低收入人群的日常基本需要（一定要有廁所，廁所是社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)志）。

第二個(gè)1/3，是中等收入的人群。這些人群包括白領(lǐng)、單身以及剛結(jié)婚的小夫妻等，他們的收入并不是很低，但沒有資格申請(qǐng)廉租房（俗稱“夾心層”），攢錢買房也需要一定的時(shí)間，因此應(yīng)該有一些小區(qū)整體的住房全部用來租賃給這類人群。

最后1/3的人群，就是高收入人群。這類人群年齡大多在四五十歲，他們的收入有能力買得起房子。只要政府適當(dāng)?shù)卣{(diào)控房?jī)r(jià)，將房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理的價(jià)位，就會(huì)帶來收益。

建造新區(qū)降低中小城市落戶條件

隨著時(shí)代的進(jìn)程，新區(qū)的建設(shè)越來越重要。葉青建議如果一個(gè)地方建設(shè)成為新區(qū)，其中的住戶順理成章地就變成城市居民，享受城市居民所擁有的福利，可以就近去工作。達(dá)到一定條件的農(nóng)民工，他們應(yīng)該落戶轉(zhuǎn)化為城市居民。當(dāng)然，新區(qū)的規(guī)劃一定要到位，不能漫無目的，而應(yīng)該有計(jì)劃、有規(guī)劃地展開。

現(xiàn)在，結(jié)合最新政策，我建議建立“五房體系”。

一是政府做免租房、廉租房、成本房（保本房，按照成本價(jià)賣給低收入者）。

以上三房可以享受或者購買的是最窮的6600萬人。

近日，民政部社會(huì)救助司司長(zhǎng)劉喜堂發(fā)布數(shù)字：目前全國(guó)低收入人口動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息平臺(tái)已經(jīng)歸集了6600多萬低收入人口的基本信息，大約占到全國(guó)總?cè)丝诘?span >4.7%。

包括低保對(duì)象近4000萬、特困人員460多萬，還有低保邊緣家庭成員600多萬，納入監(jiān)測(cè)的防止返貧監(jiān)測(cè)人口300多萬，以及其他納入監(jiān)測(cè)范圍的低收入人口接近1300多萬。從這些數(shù)據(jù)可以看到，民政部門監(jiān)測(cè)的低收入人口主要是生活遇到困難、需要救助幫扶的低收入人口。

現(xiàn)在，北京上海的“拆除重建”、“城中村改造”回遷，就是一種成本房。講課中，我常用到兩個(gè)案例。

北京舊樓重建模式。舊樓沒有維修或者加裝電梯的價(jià)值，可以重建，適當(dāng)擴(kuò)大廚房、陽臺(tái)、房間面積，并順理成章地加裝電梯。2020年7月1日，北京發(fā)布《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》。朝陽勁松一區(qū)114號(hào)樓的66戶居民，告別了那棟“前世”被鑒定為D級(jí)危房、有著45年樓齡的六層框架輕板實(shí)驗(yàn)樓，就還在原址上，迎來了有電梯、有配套，使用面積比原來還大的新家。歷經(jīng)19個(gè)月的重建。四方出資。新增面積按照綜合成本單價(jià)，或者是，按照周邊同類型、同性質(zhì)商品房的70%來收取。按照綜合成本單價(jià)8400元/㎡來收取的，每戶只出了六七萬，相當(dāng)于只出了一個(gè)增值部分的成本價(jià)。

上海靜安區(qū)彭浦新村街彭一小區(qū)房型282種，居民2110戶。

拆除原有多層建筑，按原有居住標(biāo)準(zhǔn)新建多層、高層民用建筑，包括1-17號(hào)樓和地下車庫（兩層）共18個(gè)主要單體，建筑高度為8-19層，設(shè)計(jì)住宅2242套，提供地下停車位1615個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停車位2400個(gè)，新建1幢社區(qū)生活服務(wù)中心、1幢社區(qū)文化活動(dòng)中心、1幢社區(qū)體育中心以及1幢164個(gè)床位的社區(qū)養(yǎng)老院。探索出了“改擴(kuò)建”“加層擴(kuò)建（6+1）”“拆除重建”等多種改造模式，在規(guī)模上由點(diǎn)到面，從整幢到成片到小區(qū)整體改造；在內(nèi)容上由單一到綜合，從廚衛(wèi)獨(dú)用到電梯高層到生活配套。

二是市場(chǎng)做市租房、商品房。租給或者賣給中高收入者。

現(xiàn)在改善型住房，是中高收入者的首選。特別是“第四代住房”。而且各級(jí)政府也開始鼓勵(lì)“第四代住宅”。

中法生態(tài)城已在武漢率先開展第四代住宅“先行先試”工作。屆時(shí)，戶戶陽臺(tái)皆綠色，家家都有大庭院，人人生活在“氧吧”里。

中法生態(tài)城位于武漢市，北抵漢江，南至馬鞍山及后官湖生態(tài)綠楔，西達(dá)五賢南、北路，東接快活嶺路，總用地面積35.8平方公里。采用TOD發(fā)展模式，城市建設(shè)用地面積13.8平方公里，主要分布于新天大道兩側(cè)，形成總部引導(dǎo)、生態(tài)科創(chuàng)、創(chuàng)新服務(wù)、科教宜居、智造科創(chuàng)五大發(fā)展組團(tuán)，北部和南部圍繞什湖和馬鞍山兩大生態(tài)區(qū)分布大量非建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)城市與自然的交融?？?cè)丝?span >20萬，人均居住面積42平方米。

第四代住房又稱為立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品，空中花園是其最突出的特點(diǎn)。我國(guó)住宅建筑歷經(jīng)舊時(shí)“茅草房”、老式“磚瓦房”、現(xiàn)代“電梯房”3次更新迭代。如今，低碳、綠色建筑成為發(fā)展趨勢(shì)，將庭院、花園與現(xiàn)代高層建筑相結(jié)合的第四代住房應(yīng)運(yùn)而生。

中法生態(tài)城已對(duì)空中花園的高度、外挑尺寸、開敞面、綠化、覆土厚度等設(shè)計(jì)提出具體管控要求?？罩谢▓@可理解為“花園陽臺(tái)”，“花園陽臺(tái)”高度不小于兩層住宅層高，即不小于5.6米，向外挑出不大于6米；綠化靠外側(cè)種植，凈寬不小于0.6米，讓城市看得見綠；覆土厚度不小于0.5米，可種植低矮灌木和少量喬木。

為鼓勵(lì)開發(fā)商參與試點(diǎn)，空中花園不計(jì)入容積率，綠化面積的20%可計(jì)入項(xiàng)目綠地率和綠地面積。目前，首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目已在武漢城建金地?和悅G地塊啟動(dòng)。

中法生態(tài)城是湖北省近零碳城鎮(zhèn)試點(diǎn)示范項(xiàng)目，綠色建筑比例為100%。按照2017年獲批的總體規(guī)劃要求，轄區(qū)住宅建筑高度按75米、56米、24米3個(gè)梯度進(jìn)行控制，低高度、低密度的建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合第四代住宅，讓城市變森林，是對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展的又一次探索。

立體綠化，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)雙碳目標(biāo)。

三是政府從開發(fā)市租房、商品房企業(yè)中獲得的利益，用于開發(fā)建設(shè)免租房、廉租房、成本房。從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。