近日，全國范圍內(nèi)公開報(bào)道的首例由產(chǎn)權(quán)人自籌資金進(jìn)行危房翻建的項(xiàng)目——南京市鼓樓區(qū)虎踞北路4號(hào)5幢開始發(fā)放新房產(chǎn)證。經(jīng)過整整十年的努力，這幢曾被鑒定為危房的小樓全面重建，業(yè)主們住進(jìn)了新家，也為南京乃至全國的城市更新提供了思路和樣本。

2022年5月新房交房（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

2014年，南京市的住建部門批準(zhǔn)了虎踞北路4號(hào)5幢的翻建。但“自拆自建”沒有先例可參照，規(guī)劃、測(cè)繪、審批等每一項(xiàng)工作都要自己跑。

南京市長(zhǎng)辦公會(huì)100號(hào)會(huì)議紀(jì)要，就把虎踞北路4號(hào)作為試點(diǎn)，由市里出20%，區(qū)里出20%，老百姓出60%?！?/p>

2019年，《南京市城市危險(xiǎn)房屋消險(xiǎn)治理專項(xiàng)工作方案》（2019—2021）出臺(tái)，鼓樓區(qū)政府為虎踞北路4號(hào)5幢的危房治理項(xiàng)目成立了專班。2020年，拿到了南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的行政許可決定書，距離當(dāng)初的“大膽設(shè)想”已過去六年。

這在北京有先例。

2020年7月，北京市出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于拆除重建的文件——178號(hào)文，即《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》，其中指出，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡(jiǎn)易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測(cè)單位鑒定沒有加固價(jià)值或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，準(zhǔn)許通過翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造。

今年7月24日消息，114號(hào)樓66戶居民迎來喬遷新居的好日子。他們告別了那棟“前世”被鑒定為D級(jí)危房、有著45年樓齡的六層框架輕板實(shí)驗(yàn)樓，就還在原址上，迎來了有電梯、有配套，使用面積比原來還大的新家。歷經(jīng)19個(gè)月的重建，這棟已在風(fēng)雨中飄搖的老樓，成了這片區(qū)域“最年輕”的新房。

這棟樓是北京市首批危舊樓房改建試點(diǎn)項(xiàng)目之一，拆除重建資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會(huì)資本“四方共擔(dān)”，居民平均只花六七萬塊錢就一次性根除了危舊老房的頑疾。

關(guān)鍵是居民出資，在178號(hào)文里有非常明確的規(guī)定，一個(gè)是原面積部分，一個(gè)是新增面積部分。項(xiàng)目的綜合成本單價(jià)，減去政府和產(chǎn)權(quán)單位出資部分，再乘以居民家的面積，就是居民原面積應(yīng)該出資的部分。因?yàn)閮?yōu)化了戶型，增加了衛(wèi)生間、廚房、客廳面積，讓整個(gè)戶型更加符合現(xiàn)代生活起居的特點(diǎn)，所以每戶都有新增面積；新增面積在178號(hào)文里是按照綜合成本單價(jià)，或者是，按照周邊同類型、同性質(zhì)商品房的70%來收取。按照綜合成本單價(jià)8400元/㎡來收取的，每戶只出了六七萬，相當(dāng)于只出了一個(gè)增值部分的成本價(jià)。

四方共擔(dān)的出資模式，在老舊小區(qū)，尤其是在認(rèn)定為危房的改造里面，有很大的借鑒價(jià)值。

改建前的勁松一區(qū)114號(hào)樓外部

改建后的勁松一區(qū)114號(hào)樓外部

十多年前，我建議支持合作建房。

大河網(wǎng)2011年3月14日有一個(gè)報(bào)道《全國人大代表葉青遞交議案呼吁支持個(gè)人合作建房》。

十一屆全國“兩會(huì)”即將閉幕，日前，已在北京再度掀起個(gè)人合作建房熱潮的“中國個(gè)人合作建房破冰第一人”趙智強(qiáng)，約見了十一屆全國人大代表、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)博導(dǎo)葉青。身為湖北省統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)的葉青以呼吁公車改革的“葉氏車改”被中國網(wǎng)友稱為“最具個(gè)性官員”，其在2012兩會(huì)上提出的“取消領(lǐng)導(dǎo)干部直接報(bào)銷權(quán)”、“取消機(jī)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)”等提案均得到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和支持。趙智強(qiáng)向葉青代表提交了《關(guān)于支持個(gè)人合作建房，保障“夾心層”住房權(quán)益的建議》提案，葉青表示，將牽頭聯(lián)合30位全國人大代表向兩會(huì)正式遞交議案。實(shí)際上，葉青已是第二次向個(gè)人合作建房伸出援手，也是第二次牽頭聯(lián)合30位全國人大代表向兩會(huì)正式遞交呼吁支持個(gè)人合作建房的議案。2006年底，趙智強(qiáng)在溫州的個(gè)人合作建房項(xiàng)目成功拿地后，2007年3月兩會(huì)期間，趙智強(qiáng)和蘇州俞偉、武漢連巨生一起到北京會(huì)合北京的孟憲生律師向兩會(huì)提議案，因?yàn)樵撛掝}在當(dāng)時(shí)還“比較敏感”，在屢次提案無果的情況下，趙智強(qiáng)不得已在博客上寫了一篇博文《人大代表，您在哪里》，呼吁人大代表伸出援手向兩會(huì)提議案支持個(gè)人合作建房。葉青代表在認(rèn)真看了趙智強(qiáng)的博文后，認(rèn)為合作建房是一件利國利民的好事，于是主動(dòng)聯(lián)系了趙智強(qiáng)，向其無私地伸出了援助之手，而呼吁支持個(gè)人合作建房的建議也成為2007年兩會(huì)的正式議案。對(duì)此，趙智強(qiáng)是感慨萬千。葉青代表在其博客上表示：“有人覺得，單位自建房跟個(gè)人集資建房沒什么差別，實(shí)則不然。個(gè)人集資建房的跑政策，是建立在人人可以參與、人人平等的基礎(chǔ)上的；單位自建房雖然也算是合作建房，卻是建立在特殊單位的基礎(chǔ)上?！?會(huì)見時(shí)，趙智強(qiáng)向葉青代表通報(bào)了溫州合作建房的成功模式及北京合作建房的最新進(jìn)展情況。當(dāng)聽到趙智強(qiáng)介紹說，北京個(gè)人合作建房現(xiàn)在已有1500多人在網(wǎng)上報(bào)名，最多的一天網(wǎng)上報(bào)名就達(dá)488人時(shí)，葉代表由衷地表示高興和欣慰。趙智強(qiáng)最后向記者透露稱，鑒于有一部分網(wǎng)上報(bào)名者沒有通過最終審核以及兩個(gè)地塊的選擇問題，“中國合作建房”官網(wǎng)（www.zghzjf.com）最近一段時(shí)間還將繼續(xù)接受網(wǎng)上報(bào)名。

在“合作建房”百度詞條中，有如下記錄：

2012年3月13日，全國人大代表、湖北統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)葉青呼吁，盡快修改《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，建立合作建房基金，解決城市“夾心層”的住房問題。他認(rèn)為暫行辦法有些內(nèi)容還需要細(xì)化，并建議將該方法提升為條例，由國務(wù)院發(fā)布。按照葉青的議案，應(yīng)當(dāng)通過社會(huì)管理創(chuàng)新，鼓勵(lì)、支持和規(guī)范住房合作社的發(fā)展，通過居民之間的互助解決住房問題，從而消除商品住宅交易中存在的各種爭(zhēng)議和矛盾。為了加快合作建房進(jìn)度，他還建議建立合作建房基金，鼓勵(lì)居民將資金注入到滿足基本居住需求的普通住宅開發(fā)中，既可以疏通民間資金投資需求，又可以解決住宅建設(shè)資金問題。

葉青表示，按照溫州之前的實(shí)踐，個(gè)人合作建房可以省掉融資成本、銷售成本、企業(yè)利潤(rùn)和不可預(yù)見的費(fèi)用等，直接使房?jī)r(jià)便宜40%以上。一旦放開了合作建房，還需要進(jìn)一步的制度設(shè)計(jì)、細(xì)化，但關(guān)鍵是從立法的角度對(duì)《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》進(jìn)行完善，除了讓合作建房參與者們自律外，還需要加強(qiáng)外部監(jiān)督，尤其是政府主管部門在發(fā)放產(chǎn)權(quán)證等環(huán)節(jié)進(jìn)行審查。在條件成熟的地區(qū)，可以選擇經(jīng)營穩(wěn)健、管理規(guī)范的信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行試點(diǎn)，在取得經(jīng)驗(yàn)后推廣，通過信托的方式保證資金鏈的完整，同時(shí)也對(duì)建房的具體操作者進(jìn)行監(jiān)督，方便參與者們了解進(jìn)展。

當(dāng)時(shí)不太可能的事情，現(xiàn)在可能有希望了。

合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。另一種原始的“合作建房”可概括為：共同出資、籌劃方案、選購地塊、設(shè)計(jì)房屋、建設(shè)施工、驗(yàn)收入住。2004年聯(lián)想IT工程師于凌罡首次提出“合作蓋樓”計(jì)劃，由住戶共同參與規(guī)劃、物業(yè)自主、得享低價(jià)、分享商鋪和公共設(shè)施收益，迅速得到了社會(huì)的廣泛關(guān)注。

2006年底，溫州市市場(chǎng)營銷協(xié)會(huì)法人代表、秘書長(zhǎng)趙智強(qiáng)聯(lián)合協(xié)會(huì)成員、社會(huì)白領(lǐng)等200多人率先在全國“破冰”，建造個(gè)人合作房“理想家苑”。

該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為7幢小高層（16層以下）、多層建筑，共計(jì)25000平方米，合256套。套型60—110平方米不等，房?jī)r(jià)比周邊商品房低40%。

由于這是新生事物，省市各級(jí)政府及各部門從未經(jīng)歷過，故在立項(xiàng)審批環(huán)節(jié)受延宕，最終認(rèn)定合法合規(guī)。

2011年12月下旬，溫州商人趙智強(qiáng)近日在北京舉行“個(gè)人合作建房”啟動(dòng)儀式，“溫州模式”復(fù)制到北京的項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作。據(jù)趙智強(qiáng)介紹，未來的北京項(xiàng)目與溫州“理想家苑”一樣，建房的“源頭”合法，土地通過“招拍掛”形式獲得，建房者是委托一家正規(guī)的、有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。趙智強(qiáng)只需支付3%的代建費(fèi)。據(jù)介紹，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)已有兩套房的人實(shí)現(xiàn)限購，報(bào)名者已近200人。

趙智強(qiáng)認(rèn)為，合作房是商品房、保障房的有益補(bǔ)充，它可為廣大住房需求者極大地減輕購房負(fù)擔(dān)，也為政府分憂，因而是受社會(huì)歡迎的民生工程，希望在北京“開花結(jié)果”，這將對(duì)推動(dòng)“合作建房”建設(shè)產(chǎn)生事半功倍的效果。

《深圳市城市更新辦法》2009年出臺(tái)，其中規(guī)定原居民可作為權(quán)利主體自行進(jìn)行舊住宅區(qū)的更新改造。此可以看做合作建房在深圳的一種實(shí)現(xiàn)形式。

房地產(chǎn)政策，需要多姿多彩。