每次參加論壇，都有收獲。

8日下午第一次參加楚商論壇，聽了萬通集團(tuán)創(chuàng)始人、御風(fēng)集團(tuán)董事長馮侖的講演。

他首先強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)有希望。這與官方觀點(diǎn)一致。

央行副行長張青松說：房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整是自然現(xiàn)象，當(dāng)局會(huì)謹(jǐn)慎地防范調(diào)整過快過急，衍生出不必要風(fēng)險(xiǎn)。第三季度數(shù)據(jù)顯示中國正面因素不斷增加，居民收入及人均實(shí)際可支配收入提升，出口水平接近近年歷史新高。目前大多數(shù)居民居住在中小型住房，預(yù)期未來較大面積房屋潛在需求旺盛，對中國房地產(chǎn)市場相當(dāng)有信心。

其次，他強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在進(jìn)入的是后開發(fā)時(shí)代，也是非住宅開發(fā)時(shí)代，一共7大類產(chǎn)品：商業(yè)、辦公、酒店度假、教育研發(fā)、醫(yī)療健康、物流倉儲、政府物業(yè)，這7類產(chǎn)品都是房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變的風(fēng)口產(chǎn)品，無論是做資產(chǎn)管理、運(yùn)營、開發(fā)，都會(huì)帶來更好的收益。目前御風(fēng)集團(tuán)主要聚焦四大產(chǎn)品，即健康公寓、療愈酒店、大健康產(chǎn)業(yè)園、健康生活館。

觀點(diǎn)讓人耳目一新。我是正和島藍(lán)色島鄰，時(shí)常在正和島看到他的觀點(diǎn)。是地產(chǎn)界思想家、商界哲人、暢銷書《野蠻生長》《理想豐滿》《行在寬處》作者。

我們來解讀一下。

一是住宅分為兩類：出租與銷售。

住建部曾經(jīng)發(fā)文：2021年要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強(qiáng)住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。此外，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。

2021年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和公有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批等5大方面，全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展。保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)的市場租賃住房的租金。

二是需求分為三類：剛需型住房、改善型住房、享受型住房。

比如，大平層、別墅、第四代住宅，就屬于享受型住房。

第四代住房：庭院房，其主要特征是：每層都有公共院落，每戶都有私人小院及一塊幾十平米的土地，可種花種菜、遛狗養(yǎng)鳥，可將車開到每層樓上的住戶門口，建筑外墻長滿植物，人與自然和諧共生。

三是建立五房體系：免租房、廉租房、保障性住房、市租房、商品房。

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。據(jù)CCTV報(bào)道，曾經(jīng)有一家人在北京租住過每月67元、面積為35平米的廉租房。

法國的“廉租房”不僅發(fā)展早，數(shù)量也驚人。全法國大約有1/4的人住在“廉租房”里。由于法國購置房屋的貸款難求，利率高、財(cái)產(chǎn)稅也高，所以很多人不買房，拿著政府補(bǔ)助住進(jìn)“廉租房”后，就不再搬出。

保障性住房就是成本房。8月25日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件（國發(fā)【2023】14號文，簡稱“14號文”），該文件由國務(wù)院于9月1日正式印發(fā)，近期已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)。

該文件明確提出“用改革創(chuàng)新的辦法，在大城市規(guī)劃建設(shè)保障性住房”、“推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，與市場的定位關(guān)系明確，被多地官員稱為“新房改方案”。

此輪規(guī)劃建設(shè)保障房的保障對象，重點(diǎn)針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進(jìn)人才等群體。

以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障房。如果是已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。

保障房將采取市場化方式運(yùn)作，按保本微利原則，公平公正配售?！芭涫蹆r(jià)格按基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定”。

同時(shí)，保障房必須實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障房變更為商品房流入市場。工薪收入群體購買的保障房不得長期閑置。如長期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機(jī)關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的，由各地政府按規(guī)定予以回購。

“14號文”還明確要求各地做好政策銜接，協(xié)調(diào)好保障性住房與公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關(guān)系。

武漢2017年起，有大學(xué)生保障房，就是如此：在特定的樓盤，比如漢口北長江青年城，大學(xué)畢業(yè)生按照市價(jià)八折買房或者租房，賣的時(shí)候也是八折賣給開發(fā)公司。

四是非住宅有7大類產(chǎn)品：商業(yè)、辦公、酒店度假、教育研發(fā)、醫(yī)療健康、物流倉儲、政府物業(yè)。

物流地產(chǎn)值得一說。鄂州花湖機(jī)場現(xiàn)在已經(jīng)開通43條國內(nèi)貨運(yùn)航線，10條國際貨運(yùn)航線，會(huì)成為國內(nèi)電商、跨境電商的基地，以機(jī)場為中心，以5-10公里為半徑畫圈，是物流倉儲基地，噪音大也不適合居住。

教育研發(fā)是新出現(xiàn)的需求。以G60高速公路、滬蘇湖鐵路為紐帶，長三角G60科創(chuàng)走廊連接了上海市松江區(qū)、江蘇省蘇州市和浙江省嘉興市、杭州市、金華市、湖州市以及安徽省宣城市、蕪湖市、合肥市，九城市攜手協(xié)同發(fā)展，以科技創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)，涌現(xiàn)出一大批重要科創(chuàng)成果。

作為區(qū)域協(xié)同創(chuàng)新的有效載體，已有16個(gè)城市聚焦產(chǎn)業(yè)鏈一體化布局，在長三角G60科創(chuàng)走廊策源地上海松江設(shè)立“創(chuàng)新飛地”。9月22日，在上海臨港松江科技城揭牌的長三角G60科創(chuàng)走廊宣城科創(chuàng)中心，是宣城市建設(shè)的首個(gè)跨行政區(qū)“創(chuàng)新飛地”，目前已有華晟新能源、安徽奧吉、宣城先進(jìn)光伏技術(shù)研究院、海螺建筑光伏、開盛新能源等13家企業(yè)入駐。

以上可以歸納為“2357”模式。