去年7月24日，中央政治局會議，把房地產(chǎn)新模式作為重點(diǎn)。

8月25日，14號文件出臺，保障房與商品房并駕齊驅(qū)。

其實(shí)，去年已經(jīng)同時(shí)啟動合作建房的工作。因此，中國有三種房子：保障房、商品房、合作房。

7月14日，看到武漢媒體報(bào)道，我大吃一驚。

7月13日，湖北省首個(gè)——青山區(qū)新溝橋街道二十一街坊134戶居民發(fā)起成立“住宅合作社”模式進(jìn)行危舊房改造的項(xiàng)目，拿到了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

二十一街坊共有3棟住宅樓，其中2棟房齡超過60年，1棟房齡達(dá)50年。2022年，經(jīng)第三方房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，這3棟房屋安全等級均為C級。

如果修繕，至少需要300萬元，居民們不贊成。而政府近期對該片區(qū)沒有拆遷計(jì)劃。

2023年，湖北省試點(diǎn)“住宅合作社”危舊房改造模式。最大的特點(diǎn)就是房子怎么建，居民說了算。

當(dāng)年年底，134戶居民組建“住宅合作社”，選出居民代表、社區(qū)書記等8人組成理事會。

“居民主導(dǎo)、政府支持、企業(yè)參與?！≌献魃纭ㄟ^發(fā)動居民，全程參與推進(jìn)住房建設(shè)?！薄白≌献魃纭崩硎聲蓡T繆偉說，居民最關(guān)心的是：房子交給誰來建？會不會“爛尾”？經(jīng)過多輪選擇，工程代建方確定為區(qū)屬國企青山安居集團(tuán)。居民們定心了。

北京市建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑師吳晨被聘請為該項(xiàng)目總建造師，他的團(tuán)隊(duì)經(jīng)過三輪入戶調(diào)查、兩次社員大會，最終確定戶型設(shè)計(jì)方案?！拔覀儼凑諊摇梅孔印臉?biāo)準(zhǔn)，根據(jù)居民需求設(shè)計(jì)了7種戶型，連40多平方米的住房都能實(shí)現(xiàn)‘南北通透’，這在商品房市場幾乎不可能?！眳浅空f。

一家居民老房套內(nèi)面積接近70平方米，新分的樓房套內(nèi)面積是85平方米，建筑面積達(dá)到120平方米，超出的15平方米套內(nèi)面積只需補(bǔ)25萬元差價(jià)。

短短5個(gè)月時(shí)間，134戶居民全部搬離二十一街坊。預(yù)計(jì)明年年底，他們將回遷新居。

這幢32層的商品房共有240套住房，除了安置134戶回遷居民，余下的住宅將通過市場銷售用于平衡建設(shè)成本。

武漢市住房和城市更新局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“住宅合作社”模式是對國內(nèi)傳統(tǒng)大規(guī)模拆遷模式的有利補(bǔ)充，也是對危舊房改造的一種新探索。

比北京、上海、杭州等拆舊重建好，他們規(guī)定原來幾層現(xiàn)在也是幾層，極大地浪費(fèi)了上層空間。

我由于關(guān)注加裝電梯的事情，也就關(guān)注舊樓重建的事情。

2020年7月1日，北京發(fā)布《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》。舊樓沒有維修或者加裝電梯的價(jià)值，可以重建，適當(dāng)擴(kuò)大廚房、陽臺、房間面積，并順理成章地加裝電梯。但是，不能加層。朝陽勁松一區(qū)114號樓的66戶居民，告別了那棟“前世”被鑒定為D級危房、有著45年樓齡的六層框架輕板實(shí)驗(yàn)樓，就還在原址上，迎來了有電梯、有配套，使用面積比原來還大的新家。歷經(jīng)19個(gè)月的重建。

新增面積按照綜合成本單價(jià)，或者是，按照周邊同類型、同性質(zhì)商品房的70%來收取。按照綜合成本單價(jià)8400元/㎡來收取的，每戶只出了六七萬，相當(dāng)于只出了一個(gè)增值部分的成本價(jià)。

北京可以做，上海也不會不做。

關(guān)于印發(fā)《上海市舊住房成套改造和拆除重建實(shí)施管理辦法（試行）》的通知在2023年2月6日發(fā)布。

靜安區(qū)彭浦新村街彭一小區(qū)房型282種，居民2110戶。拆除原有多層建筑，按原有居住標(biāo)準(zhǔn)新建多層、高層民用建筑，包括1-17號樓和地下車庫（兩層）共18個(gè)主要單體，建筑高度為8-19層，設(shè)計(jì)住宅2242套，提供地下停車位1615個(gè)，非機(jī)動車停車位2400個(gè)，新建1幢社區(qū)生活服務(wù)中心、1幢社區(qū)文化活動中心、1幢社區(qū)體育中心以及1幢164個(gè)床位的社區(qū)養(yǎng)老院。探索出了“改擴(kuò)建”“加層擴(kuò)建（6+1）”“拆除重建”等多種改造模式。

今年1月，與浙江工業(yè)大學(xué)朝暉校區(qū)一路之隔的浙工新村，是朝暉六區(qū)社區(qū)的中的一部分，曾是浙江工業(yè)大學(xué)教工宿舍傳來好消息：13幢危舊樓房、548戶居民、4.7億元自籌資金，改造費(fèi)1350元/平。

早在2014年前，浙工新村已有4幢房屋被房管部門鑒定為C級危房，其中最早的一幢危房認(rèn)定于1993年。

業(yè)主喻偉林有一套面積為76.35平方米的房子，按照套內(nèi)面積不變的原則，房子更新后變?yōu)?span >87平方米，又按最多能擴(kuò)面20平方米的政策，選擇擴(kuò)面至106平方米。擴(kuò)面的價(jià)格是每平方米34520元，重置費(fèi)為每平方米1350元。喻偉林又買下一個(gè)22.1萬元的車位，所以一共需要支出99.43萬元。此外，她還能領(lǐng)到10萬元裝修補(bǔ)償款以及臨時(shí)租房補(bǔ)貼，實(shí)際上，總的費(fèi)用支出（不含車位）不到60萬元。

以上案例，大都是“原拆原建”，是指把原有的老房子徹底拆除，按照原來的戶數(shù)、格局和面積，重建一棟新樓。

武漢則是“原拆擴(kuò)建”，更加實(shí)際。

合作建房，也是我當(dāng)全國人大代表的建議之一。

大河網(wǎng)2011年3月14日有一個(gè)報(bào)道《全國人大代表葉青遞交議案呼吁支持個(gè)人合作建房》。

早在1998年-2003年期間，我國北京、上海、煙臺和南京等許多城市都有住房合作社這樣的組織。當(dāng)時(shí)南京的組織叫做南京市職工住房合作社，像寧工新寓等許多那個(gè)年代的房產(chǎn)項(xiàng)目都是該組織運(yùn)作建成的。

在2003年，聯(lián)想IT工程師于凌罡首次提出“合作蓋樓”計(jì)劃，由住戶共同參與規(guī)劃、物業(yè)自主、得享低價(jià)、分享商鋪和公共設(shè)施收益，迅速得到了社會的廣泛關(guān)注。

2006年底，溫州市市場營銷協(xié)會法人代表、秘書長趙智強(qiáng)聯(lián)合協(xié)會成員、社會白領(lǐng)等200多人率先在全國“破冰”，建造個(gè)人合作房“理想家苑”。該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為7幢小高層（16層以下）、多層建筑，共計(jì)25000平方米，合256套。套型60—110平方米不等，房價(jià)比周邊商品房低40%。

2007年3月兩會期間，趙智強(qiáng)和蘇州俞偉、武漢連巨生一起到北京會合北京的孟憲生律師向兩會提議案，因?yàn)樵撛掝}在當(dāng)時(shí)還“比較敏感”，在屢次提案無果的情況下，趙智強(qiáng)不得已在博客上寫了一篇博文《人大代表，您在哪里》，呼吁人大代表伸出援手向兩會提議案支持個(gè)人合作建房。

我看了趙智強(qiáng)的博文后，認(rèn)為合作建房是一件利國利民的好事，于是主動聯(lián)系了趙智強(qiáng)，向其無私地伸出了援助之手，而呼吁支持個(gè)人合作建房的建議也成為2007年兩會的正式議案。牽頭聯(lián)合30位全國人大代表向兩會正式遞交呼吁支持個(gè)人合作建房的議案。

2012年3月，我估計(jì)會是最后一年當(dāng)代表，就再次遞交議案呼吁支持個(gè)人合作建房。

感謝郵箱，還保留我2012年所提的建議。

《關(guān)于支持個(gè)人合作建房，保障“夾心層”住房問題的建議》。

一、形成夾心層的原因

1、房價(jià)與收入差距過大。

……

2、住房政策不健全。

目前，國家推行了廉租房、經(jīng)適房的供應(yīng)體系。但目前的以財(cái)政資金為主的住房保障體系只保證了低收入家庭和戶籍在當(dāng)?shù)氐闹械褪杖爰彝ィ鴮⒅械褪杖氲珶o本地戶籍人群和中等收入人群推向了商品房市場，置于住房保障之外。

二、關(guān)于合作建房的價(jià)格優(yōu)勢問題

按照在溫州個(gè)人合作建房（溫州“理想佳苑”項(xiàng)目）的實(shí)踐證明，個(gè)人合作建房較房開公司的商品房將便宜40%以上，房開公司的以下四種支出，個(gè)人合作建房是完全可以免掉的：

1、融資成本。房開公司開發(fā)的錢并不全是自己的，一部分甚至大部分是靠融資的，一個(gè)項(xiàng)目一般會在3年建成，加上全部銷售完畢至少長達(dá)五年以上，這融資成本將占10%甚至15%以上。

2、銷售成本。房開公司的廣告、策劃公司的費(fèi)用、銷售人員的提成、養(yǎng)活公司的一大幫人員等，將占10%以上。

3、公司利潤。我們拋開暴利不說，一般房開公司的利潤至少會在20%以上，因?yàn)樗麄冃枰度氪罅康馁Y金及長達(dá)數(shù)年的風(fēng)險(xiǎn)。若低于20%的利潤，他們是不會做的。

4、不可預(yù)見的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤并不敢保證竣工就銷售一空，萬一積壓一、兩年，甚至更長時(shí)間怎么辦?所以制定房價(jià)時(shí)往往會加上10%，甚至更多。

三、解決“夾心層”住房問題的措施

1、通過社會管理創(chuàng)新，鼓勵(lì)、支持和規(guī)范住房合作社的發(fā)展，通過居民的互助解決住房問題，從而也消除商品住宅交易中存在的各種爭議與矛盾。建議盡快對《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》進(jìn)行修改，并將該辦法提升為條例，由國務(wù)院發(fā)布。

2、建立合作建房基金，鼓勵(lì)居民將資金投入到滿足基本居住需求的普通住宅的開發(fā)建設(shè)中，既可以疏通民間資金投資需求，有可以解決住宅建設(shè)資金問題。在條件成熟的地區(qū)，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、管理規(guī)范的信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行試點(diǎn)，在取得經(jīng)驗(yàn)后推廣。

在2012年4月11日，我收到了一位大學(xué)老師的來信。

葉局長您好！

我叫汪建強(qiáng)，是山東工商學(xué)院的一名教師，去年獲批了一項(xiàng)國家社會科學(xué)基金項(xiàng)目《非營利組織與多元住房供應(yīng)體系構(gòu)建研究：基于國內(nèi)實(shí)證調(diào)查與中外比較的視角》。課題主要是研究國內(nèi)目前合作建房的現(xiàn)狀、問題，并研究國外的非營利組織進(jìn)行住房建設(shè)、運(yùn)營的情況，中外比較和借鑒，提出對我國非營利組織參與住房制度建設(shè)的一些政策建議。我的這個(gè)課題能獲批，可能也說明現(xiàn)在國家對這個(gè)問題有所重視，希望能對合作建房事業(yè)有所研究和探索，或許十二五期間能有所動作。

去年暑假我到溫州、廣州、武漢、北京四個(gè)城市走了走，分別跟各市的合作建房發(fā)起人見了面。在武漢跟連巨生先生見面時(shí)曾談到過您，但連先生說近幾年他也沒做合作建房的事了，也很久沒跟您聯(lián)系了，當(dāng)時(shí)也就沒想到拜訪您。在溫州跟趙智強(qiáng)先生見面后，我就一直關(guān)注著他的進(jìn)展，包括他進(jìn)京發(fā)展合作建房的事情。今年二月底我去北京拜訪了二次房改的發(fā)起者李明先生、住建部原中國合作住宅促進(jìn)會副秘書長卜樹仁先生，同他們探討了一些合作建房的情況。但三月份開學(xué)后，學(xué)校的事務(wù)有點(diǎn)多，沒能及時(shí)了解到您今年在兩會上提出的發(fā)展合作建房的提案，這確實(shí)是我的疏忽，這才找趙智強(qiáng)先生要到了您的聯(lián)系方式。

……

我很希望能將這個(gè)課題認(rèn)真地做好，希望最終完成的課題研究報(bào)告能夠?yàn)槲覀兊暮献鹘ǚ渴聵I(yè)、住房改革事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一些促進(jìn)作用。

非常感謝您，葉局長！

盼回音！

我應(yīng)邀把我的建議發(fā)給他。

如果汪老師能夠看到這篇文章，一定與我一樣開心。